原告王某某，男，55岁。
委托代理人程建成，郑州市二七区X路法律服务所法律工作者。
委托代理人李书磊，郑州市二七区X路法律服务所法律工作者。
被告鲁某某，男，56岁。
委托代理人苏昌丰，河南国川律师事务所律师。
委托代理人朱兰，河南国川律师事务所律师。
原告王某某诉被告鲁某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人程建成、李书磊，被告委托代理人苏昌丰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2006年3月27日，原、被告经协商，原告以被告的名义在被告的单位购买集资房一套（位于郑州市金水区X路X号X号楼中单元X楼东户，建筑面积93），同时签订了协议书；该协议约定，转让费2000元。原告实际先后支付给被告转让费3000元，并先后交纳了购房款x元、装修保证金1000元，垃圾清运费300元，共计x元。2007年9月29日，原告领取了该房屋的钥匙，但随后被告却私自先后两次撬开该房屋门锁，霸占该房屋，并对外出租至今。请求依法判令被告履行原被告双方签订的房屋转让协议，向原告交付该房屋（价值x元）；请求被告赔偿原告租房的租金（自2008年1月至2009年10月）共计x元；本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：第一，该协议不是房屋买卖协议，只是购房资格的买卖协议；第二，该协议是无效的协议，不受法律保护。按照我国《经济适用住房管理办法》、《郑州市经济适用房建设管理办法》以及郑州市人民政府（郑政文[2003]X号）的规定，参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭，显然原告是不符合该条件的。被告只是受其蒙骗才违心地将购房权私自转让给没有购房资格的原告，该协议的内容实际上违反了我国关于购买经济适用住房的相关规定。依据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，因此本案中的协议书是无效的。第三，该协议是个没有实际履行的协议。经济适用房的购买资格是受到严格限制的，被告在了解到相关的法律规定后明确告诉原告该协议书解除了，原告不答应，被告没有理会他，自行向单位递交了购房申请和缴纳了房款，现争议的房产与原告无关。第四，该协议也没有经过财产共有人的同意，涉嫌侵犯了共有人的权利，也应归于无效。按照我国《婚姻法》第十七条的规定，该房产应属于被告和其妻子弓淼兰共同所有的，被告单方转让无效。
经审理查明：2006年3月27日，原告与被告签订协议书一份。协议约定：“鲁某某在牛羊食品公司家属楼分配住房一套，楼号为：X号楼中单元二楼东，现转让给王某某交款，其房屋所有权归王某某所有，王某某给鲁某某人民币2000元，今后的所有过户费用全部由王某某承担，鲁某某应向王某某提供相关手续。2006年3月28日，被告与郑州市食品公司签订了《预售住房协议书》，协议约定：郑州市食品公司将位于郑州市金水区X路X号X号楼中单元X楼东户住房出售给鲁某某，总建筑面积93，每平方米1700元。鲁某某一次付清房款x元，同时预缴水表、电表、天然气、有线电视、封阳台、防盗门等相关费用x元，合计人民币x元；于2006年3月28日前一次性交付给郑州市食品公司。协议签订后，2006年3月28日，原告拿着积蓄和自己及儿子王某在中国工商银行郑州市X路支行的存款，跟随被告向郑州市食品公司交纳购房款x元。2007年9月29日，被告与郑州市食品有限责任公司签订了正式的《售房协议书》，同日，原告又跟随被告向郑州市新晖物业管理有限公司交纳了装修保证金1000元，垃圾清运费300元，并领取了该房的钥匙。原告支付给被告3000元。后被告反悔，私自将该房打开，并进行了装修，并拒绝将该房屋交付给原告使用。该房尚未办理产权证。
本院认为：原告与被告签订的协议书，系双方当事人真实意思表示。《城市房地产管理法》第三十八条关于“未取得房屋权属证书不得转让房地产”的禁止性规定，并非针对签约行为，而是针对房屋过户登记的管理行为或者合同履行行为。原告与被告签订的房屋转让合同的效力不受影响。原告与被告签订的房屋转让合同不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告转让的是特困企业利用自有土地建设的经济适用房，并不等同为可以在社会上公开申报摇号的经济适用房。被告所述购房款系被告自己所交，但被告未提供出交款的有效证据。被告所述该房产应属于被告和其妻子弓淼兰共同所有，但在本案中，被告转让的仅是一种购房资格，并不是房屋的产权，因此不存在被告与妻子弓淼兰共同所有的问题。被告与郑州市食品公司签订的《预售住房协议书》约定，购房款x元必须在2006年3月28日前一次性交付给郑州市食品公司，而被告根本没有交款；实际情况是，在原被告转让协议签订后，由原告代替被告向郑州市食品公司履行的付款义务。被告与郑州市食品有限责任公司于2007年9月29日签订正式《售房协议书》时，被告亦未提出异议；同日原告才以被告的名义向郑州市新晖物业管理有限公司交纳了装修保证金1000元，垃圾清运费300元，并领取了该房的钥匙。本案中，该房购房款由原告实际交付，且原告已实际领取该房钥匙，原被告所签转让协议已经实际履行，因此被告的抗辩理由不能成立。被告私自将该房房门打开，拒绝将该房屋交付给原告使用，已构成违约。原告请求被告履行双方签订的房屋转让协议，向原告交付该房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告请求被告赔偿原告租房的租金x元的理由不能成立，原告提供的证据不能证明是被告不交房屋所导致，因此原告的此项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：
一、被告于判决书生效后三十日内向原告交付位于郑州市金水区X路X号X号楼中单元X楼东户的房屋。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案的诉讼费4018元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长孙红英
审判员王某佳
代理审判员杨警
二O一O年六月十二日
书记员马俊辉
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