成都高新技术产业开发区人民法院
民事判决书
(2006)高新民初字第X号
原告张某(化名)，男，汉族。
委托代理人邵某，男，汉族，特别授权代理人。
被告李某(化名)，男，汉族，现下落不明。
被告小某(化名)，女，汉族。
原告张某与被告李某、小某财产权属纠纷一案，本院2006年3月9日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员徐永红独任审判。因被告李某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法决定适用普通程序，缺席审理，由代理审判员徐永红担任审判长，与代理审判员张义、王俐依法组成合议庭，于2006年6月19日公开开庭进行了审理。原告张某及其委托代理人邵某远，被告小某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某诉称，原告与被告李某系亲兄弟。二人父亲染某于1997年1月与成都市房屋拆迁管理处进行房屋调换，换得成都市肖武小某X幢X单元X楼X号住房一套，建筑面积69。13平方米。原告父母一直允许原告在此房居住，至今原告也在此房屋内居住。1998年11月该房屋所有权人柒某去世。柒某的妻子殷某至今健在。该房屋一直未办理房产登记。2005年12月21日，被告李某未经其他利害关系人的同意，擅自将该未办理房产登记的房屋卖与被告小某。被告小某在购买该房屋时未查明房屋的具体情况，包括是否有权利瑕疵，是否有人在居住，系与被告李某恶意串通。据此，请求法院判决：1、确认二被告之间的房屋买卖合同无效；2、返还房屋；3、案件受理费由二被告承担。案件审理过程中，原告于2006年5月24日放弃要求返还房屋的诉讼请求，本院口头裁定予以准许。
被告李某经本院合法传唤未到庭，视为放弃答辩和质证权利。
被告小某辩称，原告起诉原因至今不明。被告曾从被告李某手里买过本案房屋，买房时，被告在产权所调取了资料，该房只有一个产权人李某，没有其他共有权人。同时，被告向李某缴纳了3万元定金，并且在产权所过了户。被告一个人去接收房屋时，被几个男人打了一顿，不准被告收房，被告认为购买房屋是一个失误，也没有任何意义，于是又把该房屋出卖给第三人了。
原告张某在举证期限内提交了以下证据材料：
1、1997年1月《成都市拆除(住宅)房屋产权调换协议书》复印件1份2页(加盖档案专用章)，证明本案争议房屋的所有权的原始取得情况。
2、《证明》原件1份1页(加盖成都市公安局武侯区X街派出所、成都市武侯区X街居民委员会鲜章)；
3、2004年10月22日四川国力公证处制作的《公证书》复印件各1份共计5页[(2004)川国公证字第x号、(2004)川国公证字第x号]；
4、《房屋买卖合同》(加盖成都市房地产档案馆鲜章)复印件1份4页；
5、1998年11月20日柒某的《火化证》复印件1份1页；
6、小某、李某的税票复印件5份共计2页；
7、柒某的身份证复印件1份1页；
8、张某、殷某、柒某的常住人口登记卡复印件各1份共计3页；
9、成都新光印染实业总公司2006年6月16日出具的《证明》(加盖成都新光印染实业总公司、成都高新技术产业开发区X街道办事处永丰社区居民委员会鲜章)原件1份。
被告李某未提交任何证据也未提供任何质证意见。
被告小某在举证期限内提交了以下证据材料：
1、2004年11月29日《赠与合同》(加盖成都市房地产档案馆资料专用章鲜盖)复印件1份1页；
2、2004年10月22日四川国力公证处制作的《公证书》[(2004)川国公证字第x号、(2004)川国公证字第x号](加盖成都市房地产档案馆资料专用章鲜盖)复印件各1份共计2页。
3、2005年12月26日小某契税完税证[(2004)川农税电子x]原件1份；
4、2005年12月26日私产买卖(交易)登记费收据原件1份；
5、2005年12月26日李某契税完税证[(2005壹)川地涂完x]原件1份；
6、2005年12月26日私产买卖(交易)手续费发票(x、x)原件2份；
7、《房屋买卖合同》(加盖成都市房地产档案馆资料专用章鲜盖)复印件1份1页，证明被告小某在2006年2月8日将争议房屋卖给了案外人杨洁。
原告张某对上述被告提交的证据1、2、3、4、5、6、7质证后，对真实性均无异议，但认为上述证据证明被告以合法形式掩盖了非法目的，第二被告与第一被告的房屋交易行为，侵犯了原告的合法权利。被告小某在购买房屋时，没有查明房屋权属情况，没有履行查明义务。
本院经审查认为，原、被告提供的证据材料来源合法、内容真实，与本案具有必要的关联性，证明了柒某的法定继承人的组成、争议房屋的产权、争议房屋的买卖过户等案件基本事实，虽然被告小某提交的部分材料已经超过举证期限，但原告张某质证后对证据的真实性无异议，且被告小某提交的上述证据3、4、5、6，为被告李某将争议房屋出卖给被告小某的有关税务票据，与原被告提交的其他证据能够互相印证，本院予以采信作为认定案件事实的依据。被告小某提交的证据7，原告对此未发表实质性的反驳意见，但主张被告小某是恶意转让，本院认为，该证据证明了争议房屋再次转让的基本事实，本院予以采信作为认定案件事实的证据。
经审理查明，柒某作为位于成都市X街X号附X号房屋(建筑面积126.3平方米)的户主，由其子女柒三(化名)代理，于1997年1月与成都市X路扩建工程指挥部签订《成都市拆除(住宅)房屋产权调换协议书》，约定由成都市X路扩建工程指挥部以位于成都高新技术产业开发区某小某X栋X单元X楼X号套三型房屋一套(建筑面积69.13平方米)，与柒某为户主的居民户所有的成都市X街X号附X号房屋进行产权调换，双方结清了两套房屋的面积差价、楼层差价等款项。以柒某为户主的居民户因此取得了位于成都高新技术产业开发区某小某X栋X单元X楼X号套三型房屋一套(建筑面积69.13平方米)的所有权。
另查明，柒某和王某系夫妻，柒三和柒二(化名)是柒某和王某的子女；后柒某又和殷某结为夫妻，小某(化名)、李某和张某是柒某和殷某的子女。故上述成都高新技术产业开发区肖武小某X栋X单元X楼X号套三型房屋应系柒某与王某、殷某夫妻三人的共同财产。王某于1978年去世，柒某于1998年11月2日去世，殷某于2006年2月10日去世。王某于1978年死亡后，属于王某的遗产房屋未开始继承。柒某于1998年11月2日死亡后，属于柒某的遗产房屋也未开始继承。殷某于2006年2月10日死亡后，属于殷某的遗产房屋也未开始继承。故，本案所涉房屋应当由王某、柒某、殷某的法定继承人柒三、柒二、小某、李某、张某等五人共同继承，柒三、柒二等五人在未放弃或丧失继承权前，对争议房屋均享有部分产权。本案所涉房屋由原告张某一直居住至今。
2004年10月22日，柒二、柒三两人在四川国力公证处公证，公证书文号为(2004)川国公证字第x号。该公证书载明，因被继承人柒某、王某夫妻死亡后未留遗嘱，被继承人柒某、王某的法定继承人柒三书面放弃继承，故本案所涉房屋归另一法定继承人柒二所有。因公证处作出该公证过程中未列完该房屋的全部继承人(法定继承人小某、李某、张某均未列入)，因此该公证处的该公证行为错误，本院对该公证书不予认定，该房屋不应当归柒二所有。2004年11月29日，柒二、刘某某夫妇与被告李某签订《赠与合同》，约定由柒二、刘某某夫妇将属于自己的上述成都高新技术产业开发区某小某X栋X单元X楼X号套三型房屋赠与给被告李某，被告李某作为受赠人表示同意接受赠与，双方还在《赠与合同》中对房屋的交付、产权过户、土地使用权手续变更、房屋产权和土地使用权转移、变更登记中发生的费用承担问题进行了约定。同日，柒二、刘某某夫妇与被告李某在四川国力公证处就上述房屋《赠与合同》进行了公证，《公证书》文号为(2004)川国公证字第x号。因柒二、刘某某夫妇取得争议房屋产权的(2004)川国公证字第x号公证书无效，柒二、刘某某夫妇实际并未取得争议房屋产权，故，柒二、刘某某夫妇与被告李某签订的《赠与合同》，处分争议房屋的行为，也属于无权处分人处分他人财产的行为，不具有法律效力。故本院对公证书(2004)川国公证字第x号也不予认定。
2005年12月21日，被告李某与被告小某签订《房屋买卖合同》，被告李某个人以争议房屋的完全所有权人的名义，将争议房屋出卖给被告小某，双方在《房屋买卖合同》约定房屋单价为1000元/平方米，同时在合同第二条格式条款中还约定：“乙方(即本案被告李某)销售该房屋应具备合法的《房屋所有权证》，如买卖该房屋引发产权纠纷，概由乙方负责处理”。另，该合同的“《房屋所有权书证》号：——”一栏为空白。同日，被告李某签署《声明书》，声明被告李某身份证号码为x、婚姻状况为离异未再婚、出售房屋地址为成都市高新区肖家河东一巷X号X单元X号、“本人上述声明完全真实，如有虚假，愿意承担相应的法律及经济责任”等等内容。2005年12月26日，被告李某与被告小某办理了争议房屋的产权过户手续，《房屋所有权证》书证号为权x号。被告小某还当庭陈述，为了保证房屋买卖交易安全，被告小某在与被告李某签订《房屋买卖合同》后，先只交了3万元首付款(被告小某在后来的庭审记录中又陈述为定金)，要求被告李某先将房屋过户才付余款。争议房屋的产权过户后余款支付前，被告小某前往接收争议房屋时，与居住在争议房屋的原告产生冲突。被告小某因此决定不再购买争议房屋，要求被告李某全额退还了争议房屋的3万元首付款(或定金)。被告小某还陈述，2006年2月8日，被告小某配合被告李某将争议房屋出卖给了案外人杨洁，双方签订了《房屋买卖合同》(成都市房地产档案馆存权字第x号)，约定房屋售价每平方米1000元，合同第二条格式条款约定：“乙方(即本案被告小某)销售该房屋应具备合法的《房屋所有权证》，如买卖该房屋引发产权纠纷，概由乙方负责处理”。
本院认为，被继承人王某、柒某、殷某死亡后，遗留争议房屋等遗产，无遗嘱，应进入法定继承程序。该遗产至今未进行分割继承，王某、柒某、殷某的法定继承人有柒三、柒二、小某、李某、张某等五人，在该五名法定继承人未表示放弃或丧失继承权前，对争议房屋均享有部分产权。柒三在(2004)川国公证字第x号公证书中表达了放弃继承权的意思表示、柒二夫妇自愿将争议房屋中自己有权处分的份额公证赠与给了被告李某，但原告张某和案外人小某作为法定继承人，从未表示放弃继承权，争议房屋中有原告张某和案外人小某的合法权益存在。被告李某在该房屋未进行遗产分割前，未经作为该遗产的法定继承人之一的原告张某的同意，出卖该房屋的行为侵犯了其他权利人的合法权益，属于无权处分的行为。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第四.(一)。89的规定，除非有证据证明第三人是善意、有偿取得争议房屋，一般应认定擅自处分他人财产的买卖合同无效。本案争议房屋一直由原告张某居住使用，被告小某购买争议房屋，未到房屋所在地实地查看，且以1000元/平方米的超低价购买，在发现其购买的房屋有权属争议后，不是协助真正的权利人处理好争议，而是协助无权处分他人财产的被告李某将已经出现争议的涉案房屋又卖给了案外人杨洁。本院认为，认定被告小某为善意第三人依据不足，现原告起诉来院要求确认被告李某与小某的房屋买卖合同无效，本院依法予以支持。
被告小某主张，被告小某在购买该房屋时，被告李某持有争议房屋的房屋产权证，并且在房屋管理所查询到的该房权属资料显示，该房屋的所有权人只有李某一人。同时，被告小某还辩称，为了逃避高额的交易契税，原本双方约定交易价格17万元，然在房屋买卖合同中载明1000元/平方米为成交价格。被告小某先只交了3万元的定金，约定将争议房屋产权过户才交付余款。本院认为，被告小某并未提供证据证明双方买卖房屋中明显低于市价的原因，也未提供证据证明房屋实际交易价格为17万元。争议房屋一直由原告张某居住，被告小某在购买前未认真审查房屋的状况，其购买争议房屋时的“善意、有偿”两个条件均存在瑕疵，尤其是在涉案房屋出现权属争议后，被告小某还协助无权处分他人财产的被告李某将已经出现争议的涉案房屋又卖给了案外人杨洁，其恶意规避责任的企图十分明显，故，本院认为本案中认定被告小某为善意第三人的证据不足，因此本院对被告小某关于自己是善意第三人的辩解意见不予支持。
另，本案所涉房屋已在卖给被告小某后进行房屋产权过户登记，即该不动产已经交付给小某，因本院认定被告小某不符合法律规定的善意第三人的条件，故，被告小某不能实际取得本案所涉房屋的所有权，被告小某和被告李某签订的《房屋买卖合同》为无效合同。
另，被告小某在庭审中称其已将该房屋卖给案外人杨洁，并已经进行房屋产权过户登记，故该案外人杨洁是否能实际取得该房屋的所有权与被告小某是否合法取得争议房屋的所有权以及该案外人杨洁取得争议房屋是否符合善意取得的条件相关，而与本案所涉及被告小某和被告李某签订的《房屋买卖合同》的无效没有直接的关系，案外人杨洁即使是善意购买本案争议房屋，也不能导致被告小某转变为善意第三人、或使被告小某和被告李某签订的《房屋买卖合同》改变成有效合同。故，本院认为，案外人杨洁是否是另一法律关系(即被告小某与案外人杨洁之间的房屋买卖关系)中的善意第三人、被告小某与案外人杨洁签订的《房屋买卖合同》是否有效，不影响本案所涉及的被告小某和被告李某签订的《房屋买卖合同》的效力认定问题，被告小某和被告李某之间的房屋买卖关系和被告小某与案外人杨洁之间的房屋买卖关系是两个各自独立的、不同内涵的法律关系，故，本院认为虽然购买了争议房屋、并可能是另一法律关系的善意第三人，但案外人杨洁的行为及后果对本案审理的法律关系没有直接影响，为了提高审判效率、维护原告的合法权益、避免争议房屋被连环转卖给原告带来不应当承担的诉讼负担，故，本院依法决定不追加该案外人杨洁参加本案诉讼。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第一百三十二条第一款之规定，判决如下：
被告李某与被告小某于2005年12月21日签订的《房屋买卖合同》为无效合同。
案件受理费2584元，其他诉讼费1292元，共计4876元，由被告李某与被告小某共同承担(原告已预交1200元，二被告于本判决生效后十日内向原告支付1200元，并向法院缴纳剩余款项)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员徐永红
二00六年七月十日
书记员洪涛
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