上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2007)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告)陆某某。
上诉人(原审被告)陆某某。
两上诉人的共同委托代理人张某某。
被上诉人(原审原告)上海东兴置业(集团)有限公司。
法定代表人唐某某，总经理。
委托代理人陆某某，公司工作人员。
原审第三人上海天华信息发展公司。
法定代表人朱某某。
上诉人陆某某、陆某某因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2006)青民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，陆某某、陆某某系父女关系。2000年12月28日，上海东兴置业(集团)有限公司(以下简称东兴公司)取得了编号为青房地(2000)内预字X号上海市内销商品房预售许可证，预售房屋幢号为梦丹苑X号、华骥苑X号至X号及X号。2002年6月3日，东兴公司向陆某某出具号码为x的专用收据一份，该收据注明收到陆某某人民币(以下币种皆为人民币)83，000元，收款事由为华骥苑X号某室(现门牌号码变更为上海市X路X弄某室，以下简称系争房屋)房款。之后，双方未办理房屋交接手续，陆某某亦未向东兴公司支付剩余房款。东兴公司至今尚未取得系争房屋的新建住宅交付使用许可证、上海市房地产权证(即“大产证”)。2003年9月17日，东兴公司委托上海市雄风律师事务所王某某律师向陆某某发送了律师函，该函载明：“你于2002年6月3日从上海东兴置业(集团)有限公司购得位于青浦区X路上华骥苑小区室房。该房面积为127。33平方米，房价为276，306元。目前你已付房款83，000元，尚结欠上海东兴置业(集团)有限公司房款193，306元。请你接到本律师函后三日内，将上述欠款汇至上海市雄风律师事务所(开户银行：农行青浦支行营业部。账号：x－x)账户上。逾期三个月未将该款汇入指定账户，上海东兴置业(集团)有限公司将委托我所依法向青浦区人民法院请求，撤销你同上海东兴置业(集团)有限公司签订的上述购房合同，并由贵方承担由此而产生的一切经济操作。”陆某某收到律师函后向王某某律师回函，该回函称，系争房屋的房款30％是现付，70％是银行贷款支付，陆某某该现付的已支付，贷款所需的资料也全部交齐，所以不存在“三日内”交付剩余房款之说，律师函中的告知是无理的，本人不予接受。2005年12月31日，东兴公司又向陆某某发送函件，该函件载明：“你于2002年6月3日向本公司定购青浦区华骥苑X号房屋，并交了房款人民币83，000元，余款未付。本公司曾多次向你催讨余款，但你至今未付。现本公司再次通知你于接到本函后七日内至本公司支付余款，逾期本公司将依法解除与你之间的房屋买卖合同，并由你承担由此产生的一切法律后果。”2006年3月19日，陆某某向东兴公司发送信函一份，该信函载明，今年1月上旬收到东兴公司单位付款通知后，陆某某即与东兴公司进行协商，东兴公司同意陆某某在春节前将房款余款留下2万元后一次付清，并答应可以用支票支付，但东兴公司出尔反尔，又要求陆某某按现价支付房款，陆某某不予同意，同时陆某某认为其不存在不愿意支付房款。陆某某、陆某某由于前述原因仍未支付余款。为此，东兴公司以陆某某逾期支付系争房屋余款为由，于2006年2月诉至原审法院，要求：1、判令解除东兴公司与陆某某之间的房屋买卖合同；2、判令东兴公司退还陆某某房款83，000元。
另查明，2002年3月5日，东兴公司因向中国农业银行上海市青浦支行贷款(债权金额为31，000，000元)，就包括系争房屋在内的房屋办理了在建房屋抵押登记手续，抵押登记期限至2003年3月4日。后因中国农业银行上海市青浦支行向上海市第二中级人民法院提起诉讼，并申请财产保全，上海市第二中级人民法院于2003年5月对包括系争房屋在内的房屋予以查封，至今未予以解除查封。
又查明，东兴公司与陆某某、陆某某双方对房屋总价款276，306元均无异议。2003年9月，陆某某、陆某某在未征得东兴公司同意，亦未与东兴公司办理房屋交接手续的情况下进入系争房屋，并对系争房屋进行了部分装修。东兴公司发现后即予以制止，并要求陆某某、陆某某退出系争房屋，现系争房屋空关着。
原审审理中，东兴公司主张：1、东兴公司是将系争房屋预售给陆某某一人，陆某某不是购房人，因此房款收据上只写了陆某某一人。律师函发给陆某某是因为名字搞错了；2、东兴公司与陆某某、陆某某双方未签订书面的房屋买卖合同。陆某某、陆某某则认为：1、陆某某、陆某某系共同购房人，因为部分房款还需公积金贷款，由于陆某某不能办理公积金贷款，故房款收据上只写了陆某某一人。东兴公司不会搞错购房人名字；2、东兴公司与陆某某、陆某某共签订了一式七份的预售合同，当时经办的是上海天华信息发展公司(以下简称天华公司)，但天华公司都以东兴公司名义与陆某某、陆某某签订合同，章也是东兴公司的，合同上陆某某、陆某某均签名。
原审法院在审理中，向陆某某、陆某某释明如因法院查封系争房屋致使合同无法履行，陆某某、陆某某有何意见。陆某某、陆某某坚持表示合同不存在不能履行，要求继续履行合同。
原审法院认为，东兴公司出具的房款收据上的交款人虽仅为陆某某，但事后东兴公司委托律师发送的律师函明确是发送给陆某某，该律师函中也明确是陆某某向东兴公司购房，因此，应认定向东兴公司购买系争房屋的人为陆某某、陆某某。东兴公司认为购房人仅为陆某某的主张因与其提供的律师函有矛盾，故对东兴公司的上述主张不予采纳。至于陆某某、陆某某认为其与东兴公司曾签订了预售合同一式七份，因东兴公司对此予以否认，而陆某某、陆某某又未能提供相应的事实依据，故不予采纳。根据本案的事实情况，陆某某、陆某某向东兴公司支付了部分房款，东兴公司亦向陆某某、陆某某出具了收据，且东兴公司委托律师向陆某某、陆某某发送了律师函及函，要求陆某某、陆某某支付余款，因此，东兴公司与陆某某、陆某某之间的房屋买卖关系成立。东兴公司与陆某某、陆某某之间的房屋买卖是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效。东兴公司向陆某某发送的律师函中明确如陆某某逾期支付房款，东兴公司有权撤销双方间的购房合同，也就是说如陆某某、陆某某逾期付款，东兴公司有合同解除权。但东兴公司取得合同解除权后未能在法律规定的时间内行使合同解除权，故东兴公司的合同解除权已消灭，东兴公司不得再据此行使合同解除权。但鉴于系争房屋已设定抵押，现已被法院查封，至今未解除查封。故东兴公司与陆某某、陆某某之间的房屋买卖合同在法律上和事实上均已不能履行，因此，系争房屋买卖合同依法应予解除。合同被解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现陆某某、陆某某经释明后仍表示合同不存在不能履行，坚持要求履行合同。故因解除合同而对陆某某、陆某某造成的损失本案中不予处理，陆某某、陆某某可通过诉讼另行解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第(一)项、第九十七条的规定，判决如下：一、上海东兴置业(集团)有限公司与陆某某、陆某某之间的房屋买卖合同于本判决生效之日解除；二、上海东兴置业(集团)有限公司应于本判决生效后十日内退还陆某某、陆某某房款人民币83，000元。本案受理费3，000元，由东兴公司负担。
陆某某、陆某某不服原审判决，向本院提起上诉称，其购买系争房屋在前，查封在后，东兴公司以陆某某、陆某某不履行付款义务为由要求解除买卖合同，原审法院认定东兴公司该理由不成立，应驳回东兴公司诉请，现买卖合同事实上可以履行，原审法院判决解除合同是错误的，故要求撤销原审法院判决，发回重审或依法改判驳回东兴公司原审中的诉请。
东兴公司辩称，原审法院判决正确，要求维持原判，驳回上诉。
天华公司未作陈述。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，东兴公司于2002年6月3日收取陆某某支付的系争房屋的房款，并出具收据，之后分别向陆某某及陆某某发函要求支付余款，基于东兴公司函件内容对买卖合同主要内容已明确，陆某某、陆某某亦确认，原审法院因此认定当事人双方就系争房屋达成的买卖合同系双方真实意思表示，且与法不悖，属合法有效并无不当。2003年9月17日东兴公司委托律师发函明确表示如系争房屋购买人逾期不支付余款，将行使合同解除权，但东兴公司在享有解除权后，并未积极行使该权利，由于东兴公司直到2006年2月才提起诉讼要求解除与陆某某、陆某某的买卖合同，明显已超过法律规定享有合同解除权的一方行使该权利的合理期限，故原审法院认定东兴公司享有的合同解除权已消灭亦无不当。东兴公司以陆某某、陆某某未支付余款为由，要求解除双方买卖合同，并退还已收房款的诉讼请求，本院不予支持。虽然系争房屋已被东兴公司设定抵押，且由于抵押权人与东兴公司的诉讼，系争房屋已被法院查封，但在抵押权人与东兴公司协议将系争房屋折价，或者系争房屋被拍卖、变卖用以清偿债务之前，尚无法得出系争房屋买卖合同目的必然无法实现的结论，该买卖合同在事实上仍然存在继续履行的可能性，原审法院仅以系争房屋被设定抵押且被查封为由，判令东兴公司与陆某某、陆某某的买卖合同解除显属不当，本院予以纠正。陆某某、陆某某的上诉请求理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国合同法》第九十五条之规定，判决如下：
一、撤销上海市青浦区人民法院(2006)青民一(民)初字第X号民事判决；
二、被上诉人上海东兴置业(集团)有限公司要求解除与上诉人陆某某、陆某某之间的房屋买卖合同的诉讼请求，不予支持；
三、被上诉人上海东兴置业(集团)有限公司要求退还上诉人陆某某、陆某某房款人民币83，000元的诉讼请求，不予支持。
一、二审案件受理费共计人民币6000元，由被上诉人上海东兴置业(集团)有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长卢薇薇
代理审判员王珍
代理审判员高胤
二00七年四月十八日
书记员彭奕佳
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