上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2007)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审原告)上海北顺房地产投资管理有限公司。
被上诉人(原审被告)金某某。
被上诉人(原审被告)上海永永浴室。
原审第三人上海晶亮工贸有限公司。
上诉人上海北顺房地产投资管理有限公司(以下简称北顺公司)因财产所有权纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2006)闸民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，北顺公司是案外人上海北方企业(集团)有限公司的下级单位。1999年6月28日，上海市闸北区规划土地管理局核发给上海北方企业(集团)有限公司及北顺公司《建设工程规划许可证》，用于开发建造新疆路X路沿线商业临房，同年8月10日，上海市闸北区建委核发给北顺公司《上海市建设工程施工许可证》，项目名称为新疆路X路沿线商业临房、公厕共X幢，开竣工日期为1999年6月26日/1999年9月25日。北顺公司于2000年2月出具《证明》，载明：“本市X路X－X号房屋建筑面积372.4平方米，由上海晶亮工贸有限公司(以下简称晶亮公司)投资建造，晶亮公司拥有使用、招商及出借权。”2001年8月15日，北顺公司与晶亮公司签订《租房协议》，约定北顺公司将海宁路沿线由晶亮公司出资筹建的3109.8平方米临时商业用房的使用权有偿转让给晶亮公司使用60个月即2000年3月1日至2005年2月30日(应为28日)，有偿使用费按每平方米人民币2。3元计算，有偿使用费折抵晶亮公司的垫资款(x元)，该房属临时用房，故在使用权转让期内如需旧区改造、地块开发，晶亮公司应无条件拆除，如有偿使用费不足垫资款则北顺公司相应一次性补足，但装潢部分不作任何形式补偿，使用期满，晶亮公司应无条件将房屋及装潢完整归还北顺公司并解除有偿使用权(但应扣除垫资款)，北顺公司不作其他补贴。
上述房屋由晶亮公司对外招商、转租。2000年3月，晶亮公司与金某某签订《房屋使用协议》，约定晶亮公司将本市X路X号房屋(以下简称系争房)借给金某某使用，每年房屋使用费为33万元，借用期为2000年4月1日起至2002年3月30日止，金某某借用期满后，如不再继续使用，应无条件将所借用的房屋及装潢完整归还晶亮公司，但装潢部分不作任何形式补偿，在借用期内如遇旧区改造、地块开发等，则房屋使用协议终止履行，晶亮公司对金某某的装潢部分不作补偿，但根据国家有关规定，动迁单位对晶亮公司装潢部分的补偿，应补偿给金某某等。后金某某以该房屋作为经营场所申请登记领取了上海永永浴室的企业法人营业执照。
原审法院另查明，2003年3月30日晶亮公司与金某某的《房屋使用协议》届满后双方仍继续履行协议，因金某某及上海永永浴室未按时支付房屋使用费，晶亮公司曾向原审法院起诉，经原审法院调解，由原审法院出具(2003)闸民三(民)初字第X号调解书，载明：“各方当事人自愿达成如下协议：一、晶亮公司与金某某于2000年3月1日签订的《房屋使用协议》继续履行至该房动迁时止；二、房屋使用费调整为每年人民币30万元，押金某人民币7.5万元，自2004年3月1日起，金某某应于每月1日给付晶亮公司当月房屋使用费人民币x元；三、动迁时，金某某(含上海永永浴室)投入的装璜按《房屋使用协议》的约定处理；四、金某某应给付晶亮公司2004年2月底以前欠付的房屋使用费人民币47。5万元，此款于2004年3月1日起每月给付1万元，至付清时止，若拖延不付，晶亮公司有权对其余未付部分一并申请执行，若遇动迁，则金某某应用动迁补偿款一次性付清上述欠款，不足部分，继续按月偿付1万元，至付清时止；五、上海永永浴室对上述主文第二条、第四条承担连带责任。”等。审理中，北顺公司认为该调解协议系金某某与晶亮公司之间的约定，金某某应向晶亮公司主张，且晶亮公司与金某某约定将租赁期限延长至动迁时，超出了晶亮公司与北顺公司之间的约定，北顺公司对此不予认可。金某某称其租金某际支付至2005年1月，晶亮公司法定代表人曾于2006年1月向金某某催讨过租金，但金某某未给付。现晶亮公司下落不明，也未与北顺公司、金某某联系。
上海市闸北区房地局于2003年10月30日核发给上海圣和圣置业有限公司《房屋拆迁许可证》，将系争房所在地块纳入拆迁范围。目前，除系争房外，新疆路X路沿线商业临房已大都被拆除。还查明，金某某租用系争房后，将系争房装修成浴室对外经营，2001年7月又经申请获得上海市闸北区规划土地管理局核发的《建设工程规划许可证》，对系争房进行了加层和扩充。另，经上海永永浴室申请，上海市公安局于2000年9月14日以《变更门弄号牌通知》将系争房的门牌号变更为X路临X号(单号)金某某实际租用的是X路(临)X号。审理中，上海北方企业(集团)有限公司出具说明，表示根据《建设工程规划许可证》，系争房建设单位为上海北方企业(集团)有限公司与北顺公司，但实际建设单位为北顺公司。
北顺公司于2005年12月27日诉至原审法院，要求金某某、上海永永浴室迁出系争房。
原审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。虽然依据北顺公司与晶亮公司签订的《租房协议》，房屋使用期限确实已届满，但金某某根据其与晶亮公司签订的《房屋使用协议》取得了系争房的使用权，在金某某与晶亮公司处理租赁合同纠纷时约定了动迁时，根据国家有关规定，动迁单位对晶亮公司装潢部分的补偿，应补偿给金某某等内容，该约定虽不能对抗北顺公司，但在晶亮公司与北顺公司关于装潢问题未最终解决、动迁方案尚未出台前，北顺公司径直要求金某某、上海永永浴室迁出系争房，缺乏充足依据，也有失公允，难以支持。北顺公司可待动迁补偿方案确定后再主张自己的权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：北顺公司要求金某某、上海永永浴室迁出上海市X路X号(现为X路临X号单号)的诉讼请求，不予支持。案件受理费50元，由北顺公司与金某某、上海永永浴室各半承担。
北顺公司不服原审判决，向本院提起上诉称，北顺公司为系争房的权利人，金某某、上海永永浴室与晶亮公司之间的约定与北顺公司无关。北顺公司主张的是物权，而金某某、上海永永浴室与晶亮公司之间的债权债务关系属债权，物权优于债权，北顺公司的原审诉请应当得到支持。原审以动迁方案没有出台、装潢问题没有解决为由驳回北顺公司原审诉请没有依据，请求撤销原审判决，改判金某某、上海永永浴室迁出。
被上诉人金某某、上海永永浴室共同辩称，北顺公司明知晶亮公司将系争房转租给金某某开办上海永永浴室，上海永永浴室根据北顺公司出具的证明材料办理了营业执照。上海永永浴室于2001年7月取得《建设工程规划许可证》，对系争房投入巨资进行了夹层和扩充，动迁时应当得到补偿，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人晶亮公司未作答辩。
金某某、上海永永浴室与北顺公司均确认系争房周边已经拆迁结束，系争房现仍由金某某、上海永永浴室经营使用。北顺公司在二审审理中确认，其还没有与动迁单位订立拆迁补偿协议。
本院经审理查明，原审法院判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，原审法院于2003年3月30日出具了(2003)闸民三(民)初字第X号调解书，该调解书确认金某某继续履行2000年3月1日签订的《房屋使用协议》至该房动迁时止。北顺公司要求金某某、上海永永浴室迁出，实际即是为完成动迁，虽然金某某与晶亮公司的上述约定超出了北顺公司与晶亮公司协议约定的租期，但是鉴于系争房正面临动迁，在系争房动迁方案尚未落实、装潢问题各方没有解决之前，北顺公司要求金某某、上海永永浴室迁出依据不足。原审法院依据查明的事实所作的判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海北顺房地产投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长刘海邑
代理审判员邬梅
代理审判员张松
二00七年四月四日
书记员朱丹丹
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