江西省兴国县人民法院
民事判决书
(2006)兴民二初字第X号
原告李某某，男，X年X月X日生，汉族，江西省兴国县人，工人，住（略）。
委托代理人陈建军，江西君实律师事务所律师，执业证号：x，特别授权。
被告邱某某，女，X年X月X日生，汉族，江西省兴国县人，居民，住（略）。
委托代理人万志平，江西客家人律师事务所律师，执业证号：x，一般代理。
原告李某某诉被告邱某某租赁合同纠纷一案，本院于2006年10月31日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员肖晓荣独任审判，于2006年11月27日进行了公开开庭审理。原告委托代理人陈建军，被告邱某某及其委托代理人万志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年3月2日，原、被告订立租赁店面合同，约定店面只能经营饮食，租金每月1280元等内容，合同签订后，被告仅支付了2004年3月和4月二个月的租金，之后以各种理由拒付租金，至今年11月份其欠原告租金x元，水电费371.98元，同时被告未经原告同意，擅自将店面转租给马某贵开赌博机，并且被告使用、保养不善，致使店面门、窗损坏，请求法院终止原、被告在2004年3月2日签订的租赁合同；责令被告支付原告租金x元，水电费371.98元，赔偿原告损失3500元，共计人民币x.98元。
原告对其诉讼请求和主张的事实向法庭提供的证据有：1、原告房产证；2、原、被告订立的租房协议；3、水电费发票4张，金额371。98元；4、光碟一盘，证明被告擅自转租及门窗的损坏；5、马某贵起诉原告的民事起诉状。
被告辩称：1、已向原告支付了从2004年3月至2006年8月的房屋租金，不存在拖欠原告x元租金的事实。因为(1)从租房协议内容来看：约定付款时间每月二号付清上月租金，原告就住在县城，不可能轻易放弃合同权利，事实上原告在每月三号前，都会要求被告支付租金。被告也及时给付，至于未要求原告出具收条，是相信原告的人格。原告之所以违反诚实信用原则，要求被告重复支付租金，是因为原告和次承租人马某贵有民事纠纷，对被告的报复行为。(2)从证据角度来看，有大量证人证言证实付清租金事实。2、原告要求被告赔偿损失没有事实、法律依据，原告店面门、窗损耗是自然原因作用，被告已付清2006年9月份以前的水电费。3、本案房租已经超过了诉讼时效期间，请求法院驳回原告的诉讼。
被告向法庭提供证据有：1、时间为2006年9月的水电费票据；2、被告妻子收取定金1000元的收条；3、谢祥万、彭嫣鸿、王羲昆、邹八月、吉大军证词；4、申请证人卢敬飞、张开坤、熊某某、马某某到庭作证，证明被告仅欠原告一个月的租金。
经本院审理查明的事实及认定依据：
(一)2004年3月2日，原、被告订立《租房协议》，原告将座落在兴国县洪门工业园区商住楼A栋X-X号店房出租给被告经营饮食，协议内容为：“一、店面：乙方(原告)向甲方(被告)出租店面二间共二层(即一、二楼层)。二、时间：甲方(被告)向乙方(原告)提出租店时间叁年(即2004.3.1——2007.2.28)。三、付款时间：每月二号前付清上月的租金。四、押金及租金：甲方向乙方一次性交付押金壹仟元，月租金1280元。五、甲方责任：甲方在租房期间，必须保持墙体、地板、门窗的清洁卫生，并且完整无损，否则照价赔偿，另外，如出现社会治安问题，均由甲方本人负责。”原告之妻温筠于2004年2月23日向被告收取了租房定金1000元。
2005年4月7日被告将承租店房中的其中一间转租给马某贵经营游戏机，并砌墙隔离。2006年9月被告搬离承租的店房，2006年10月3日原告更换了店房的门锁，2006年9月份店房水电费371.98元，由原告交纳的。
(二)本案争议最主要焦点是被告给付租金金额问题。原告称被告仅支付了2004年3月和4月二个月的租金。被告则称已付清2006年8月以前全部租金。
根据被告申请的证人卢敬飞(江西国兴律师事务所律师)当庭作证的证言证实：2006年10月3日晚上9点20分左右，我接到马某贵的电话，叫我到洪门协调他所租店房被人挖墙洞的纠纷，在宁都大排档门口，马某贵和张开坤在桌子边上坐，我们跟李某某夫妻分析了法律关系的问题，李某某就说：第一邱某某未经他同意转租他人，第二，已改变了房屋结构，第三邱某某还欠他一个月的房租。当时李某某还叫马某贵走，马某贵要求赔偿经济损失，李某某就说反正邱某某已搬走，邱某某有租房押金，与她欠一个月房租差不了多少。李某某的老婆补充讲，邱某某还剩一个月的房租要她付清。挖墙是10月3日李某某叫人挖的，换锁也是那天。
被告申请证人张开坤当庭作证证实：2006年10月3日晚马某贵叫我去协调李某某叫人挖店墙的事。李某某夫妻都讲了，租金是交了，就是九月份的没有交。
被告申请证人熊某某(2004年5月26日至农历12月10日在被告处打工)当庭作证证实：看到过李某某在每月的晚上找到邱某某要房租。我们聊天时，李某某讲他也是龙岗人，他还会推销香烟，我自己买过几条给我丈夫抽，他常到饭店吃饭，顺便看他的房子。
证人马某某到庭作证证实：2006年10月12日在第二医院食堂里吃饭，看到邱某某和李某某争吵，我问李某么回事，李某邱某某欠一个月房租和9月份的水电费，我就劝邱某某把钱给李某某，了结这件事，但邱某某当时没有给钱。
原告方对以上证人证言认为：证人卢敬飞系原告与马某贵纠纷一案中马某贵的代理人，证人张开坤系马某贵的同事和朋友和本案有利害关系，证言不能采信，证人熊某某没有身份证等证件证明其身份，证言相矛盾，其合法性和真实性无法认证，证人马某某证言无其他相关证据相印证。
本院认为：原告住处和被告承租店房相距不远，原告往来兴国县城须经店房门口，且原、被告订立合同约定每月X号付清房租，在长达二年多时间内，被告只交纳开始二个月的租金，原告未能有令人信服的理由而让被告继续承租店房，难以合乎常情。被告申请到庭作证的四位证人中，证人卢敬飞是原告和马某贵之间纠纷中马某贵的委托代理人，因卢敬飞身份有其职业的特殊性，即具有律师身份，证人张开坤曾是马某贵的同事，但本案是原告和被告邱某某之间纠纷，证人卢敬飞、张开坤和本案没有法律上的利害关系。证人熊某某证言中涉及到原告在被告承租店里收取租金，原告售烟、吃饭，原告老家地址等情节，证言内容较客观，不能因证人未带身份证而否认对证言的采信，且庭审后，证人已向法庭提供了身份证明。证人马某某系第二医院的职工，证词能和其他证人证言相吻合。故被告申请到庭作证的四位证人证言能相互印证，本院予以采信，被告已向原告付清2006年8月份以前的租金。
被告在2006年9月底已搬迁店房，原告已接管了店房，双方订立的租赁合同应终止。被告应向原告给付2006年9月份的租金、水电费。原告提供的光盘难以证实店房损坏的原因、程度，且损失金额也是估计数字，故本院难以认定财产损失。本案中，原告违反了诚实信用原则，应承担本案主要民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十六条规定，判决如下：
一、终止原、被告于2004年3月2日订立的“租房协议”；
二、被告邱某某向原告李某某给付2006年9月份店房租金1280元，水电费371.98元，合计人民币1651。98元整；
三、由原告李某某返回被告邱某某店房定金1000元整；
四、驳回原告的其他诉讼请求；
五、本案所涉执行内容，限判决生效后十日内履行完毕。
案件受理费1802元，实际支出费780元，财产保全申请费420元，合计人民币3002元，原告已预交，由被告承担90元，其余由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行。申请执行的期限，双方或者一方当事人是公民的为一年，双方是法人或者其它组织的为六个月。逾期视为放弃权利。
审判员肖晓荣
二00六年十二月十三日
书记员康玲英
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