上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2006)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告)上海华航房地产置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人金某某，总经理。
委托代理人马国云，上海市华集律师事务所律师。
委托代理人俞康原，上海市华集律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)张某某，男。
被上诉人(原审原告)叶某某，女。
委托代理人张某某，即本案被上诉人之一。
上诉人上海华航房地产置业有限公司(以下简称华航公司)因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2005)虹民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：张某某、叶某某与华航公司于2003年5月23日签订了《上海市商品房预售合同》，约定：张某某、叶某某向华航公司购买本市某处商铺，建筑面积15.02平方米；总价款为人民币(以下币种均为人民币)199，534元；该房屋的交付必须以补充条款第一、二条为准；华航公司于2004年12月31日前将该房屋交付张某某、叶某某；华航公司如未在约定期限内将该房屋交付张某某、叶某某，张某某、叶某某追究华航公司责任以补充条款第四条为准；华航公司在取得房地产权证(大产证)后30日内，双方签订本合同规定的《房屋交接书》，签订《房屋交接书》后30日内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。双方在合同的补充条款中约定：(一)因张某某、叶某某希望尽早交付的要求，并向华航公司提交《虬江电子商厦商场先行使用的申请书》，华航公司在完成商铺内外装修及相关配套工程后，张某某、叶某某即确认本房屋符合交付条件。在此前提下，华航公司承诺在2003年10月31日前完成张某某、叶某某所购商铺的提前交付。张某某、叶某某在华航公司的《进场通知书》上签字后即视为完成交付，作为房屋提前交付的标志；(二)华航公司承诺在2004年12月31日前办理房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证，如到时不能取得商品房房地产权证，按本补充条款第四条向张某某、叶某某进行赔偿；(四)双方签订本合同后，华航公司如未在补充条款约定期限内取得房地产权，自第二天起算至实际交付之日止向张某某、叶某某支付违约金，违约金某张某某、叶某某支付的总房款的日万分之二计算，由华航公司赔付给张某某、叶某某，逾期超过180天，张某某、叶某某有权单方面解除合同，华航公司应当承担赔偿责任；(五)张某某、叶某某须在使用前提供办理小产证的有关资料，逾期视作张某某、叶某某违约，责任由张某某、叶某某承担。
合同签订后，张某某、叶某某于2003年6月9日、2003年9月28日先后二次向华航公司支付购房款199，534元。2004年3月22日，张某某、叶某某向华航公司提出系争房屋先行使用申请书，要求先使用系争房屋，并确认系争房屋符合交付条件。同日，双方签订房屋交接书，张某某、叶某某向华航公司作了承诺书，华航公司并向张某某、叶某某交付钥匙。2004年12月31日华航公司办理了房地产初始登记，2005年2月3日获得上海市虹口区房地产登记处的核准。期间，华航公司通知张某某、叶某某2005年2月16日至同年2月28日办理小产证。2005年2月4日华航公司发函给张某某、叶某某通知办理进户手续。2005年4月27日双方签署预售合同附随的房屋交接书。张某某、叶某某认为己方在按合同履行义务后，华航公司却违反约定直至2004年2月28日才将房屋交付张某某、叶某某使用，逾期88天；直至2005年2月3日才取得大产证，逾期33天；并致使张某某、叶某某办理小产证迟延，约迟延30天，应当按合同约定的方式承担违约责任。故起诉要求华航公司支付逾期33天取得大产证的违约金1，240.70元；支付逾期交付使用88天的违约金3，308。60元(逾期天数X房屋总金某X万分之二)；华航公司承担因其逾期取得大产证，致使张某某、叶某某办理小产证迟延的赔偿责任计2，820元(房屋总价X逾期天数X银行同期贷款利息)。
原审审理中，张某某、叶某某主张先行使用申请书在签订合同之前已提交华航公司且合同补充条款第一款也明确表示，2004年3月22日的先行使用申请书是不真实的，华航公司何时对系争房屋完成商铺内外装修及相关配套工程没有告知张某某、叶某某。且华航公司承诺2004年12月31日前办理房地产初始登记，取得房地产权证，故取得产证日期应为该日。
原审中，华航公司辩称：其承诺的是2004年12月31日以前房产初始登记，并取得系争房屋房地产权证。从办理房地产初始登记到领到书面的房地产权证，确切的天数是由政府有关部门控制的，华航公司是无法掌握的。而产证上也注明房屋权利自登记之日始，取得产证作为房产登记的结果，其具体日期对房屋权利的转移并无影响。至于华航公司在合同中承诺的2003年10月31日前提前交房，要有一个前提条件，即张某某、叶某某要提出申请，而张某某、叶某某是2004年3月22日才向华航公司申请提前交房的，华航公司当日即交付了房屋，故华航公司的行为并未违反双方的约定。至于张某某、叶某某至今未办理小产证，华航公司在取得系争房屋大产证即书面通知张某某、叶某某办理小产证，系张某某、叶某某的原因未去办理，且合同也未约定华航公司为张某某、叶某某办理小产证，张某某、叶某某也未提供华航公司违约造成张某某、叶某某不能办理小产证的证据。不同意张某某、叶某某的诉讼请求。
原审法院认为：张某某与华航公司签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，与法不悖，应予认定，双方均应按约履行。对双方争议的华航公司是否应承担逾期33天取得房地产权证的违约责任一节，按照双方所签预售合同的补充条款第(二)条，“华航公司承诺在2004年12月31日前办理房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证，如到时不能取得商品房房地产权证，按本补充条款第四条向张某某进行赔偿”，该条款明确约定华航公司不仅应当在2004年12月31日之前办理房地产初始登记，而且还应当在该日之前取得新建商品房房地产权证；该条款中的“到时”显然指向的也是“2004年12月31日前”这一确定的期限；而华航公司的房地产初始登记直至2005年2月3日才被有关部门核准，亦即在2005年2月3日之后，华航公司才可能取得房地产权证。本案中，张某某要求华航公司承担的是逾期取得房地产权证的违约责任，而非逾期办理房地产初始登记的违约责任，张某某的该节诉请，依法有据，可获支持。关于华航公司是否应承担逾期88天交房的违约责任一节，张某某与华航公司签订的商品房预售合同第十一条约定，华航公司定于2004年12月31日前交付该房屋；但双方随后以补充条款第(一)条对房屋交付时间作了变更，即在简化房屋交付条件的前提下，华航公司承诺在2003年10月31日前交付房屋。华航公司如未在该日前交付房屋，即属违约，理应承担相应违约责任。该补充条款第(一)条中所述之“在此前提下”的“前提”，指的应是双方协商一致对法律、法规规定的交房条件进行了变更的情况，而非华航公司所称之张某某应提交先行使用申请书。华航公司按照约定本应在2003年10月31日前交付房屋，却延期至2004年3月22日实际交付(交钥匙)，构成违约，应承担相应违约责任，现张某某仅要求追究华航公司88天延期交付的违约责任(至2004年2月28日止)，系其对自己权利作出的处分，与法不悖，依法予以照准。至于对华航公司是否要对其逾期取得大产证，逾期和张某某方签署房屋交接书，致使张某某方办理小产证迟延，为此应赔偿张某某方2，820元一节，合同对如何办理小产证已有明确约定，即“张某某、叶某某须在使用前提供办理小产证的有关资料，逾期视作张某某、叶某某违约，责任由张某某、叶某某承担”，现双方虽于2005年4月27签署本合同规定的《房屋交接书》，但华航公司已通知张某某方办理小产证期限，而张某某方没有提供证据证明华航公司在其取得大产证后存在延迟办理小产证的违约行为，故该节诉请依据不足，不予支持。
原审法院审理后，作出判决如下：一、被告上海华航房地产置业有限公司应自本判决生效之日起10日内，支付原告张某某逾期取得大产证违约金1，240.70元；二、被告上海华航房地产置业有限公司应自本判决生效之日起10日内，支付原告张某某逾期交房违约金3，308。60元；三、原告张某某要求被告上海华航房地产置业有限公司因逾期取得大产证、逾期和原告签署房屋交接书，致使原告迟延办理小产证，赔偿违约金2，820元的诉讼请求，不予支持。
上诉人华航公司不服原审判决，向本院提起上诉称：从预售合同补充条款第二条的字面表示来分析，华航公司只是承诺在2004年12月31日前办理房地产初始登记，并已于2004年12月31日办理了房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证仅是该登记行为的结果，并非表示必须同时取得产证，故华航公司并未违约，不应承担逾期取得大产证的违约责任；从预售合同补充条款第一条的约定来分析，对华航公司承诺的2003年10月31日前提前交房的前提条件是张某某、叶某某应提出申请，而张某某、叶某某于2004年3月22日才申请提前交房，且华航公司当日即交付了房屋，故华航公司不存在先行交房逾期，同时，合同对先行使用房屋逾期的违约责任未作约定，故原审法院判决华航公司承担逾期交房的违约金某乏依据。故请求二审法院撤销原审判决第一、二项，发回重审或依法改判驳回张某某、叶某某在原审中的诉讼请求。
被上诉人张某某、叶某某辩称：预售合同中约定的是取得大产证的日期，而非办理大产证的日期，现华航公司未按约定期限取得房地产权证，且未按约定的时间先行交付房屋，已构成违约。故不同意华航公司的上诉请求，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明：原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。张某某、叶某某与华航公司于2003年5月23日签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约严格履行各自的义务。关于华航公司上诉称其已按约于2004年12月31日办理了房地产初始登记，不应承担逾期取得大产证的违约责任一节，根据双方所签预售合同补充条款第(二)条的约定，“华航公司承诺在2004年12月31日前办理房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证，如到时不能取得商品房房地产权证，按本补充条款第四条向张某某进行赔偿”，从该条款的文义可得出华航公司不仅应当在2004年12月31日之前办理房地产初始登记，而且还应当在该日之前取得新建商品房房地产权证。故华航公司的该节上诉所称，因与合同内容不符，本院不予采信。现华航公司直至2005年2月3日才取得上海市虹口区房地产登记处的核准，显属违约，原审法院判决华航公司承担逾期取得大产证的违约责任正确，本院予以维持。关于华航公司以提前交付房屋，需有张某某、叶某某提交先行使用申请书为由，主张华航公司并未逾期交房一节，由于预售合同补充条款第(一)条已对系争房屋的交付日期作了变更，明确约定华航公司应于2003年10月31日前交付房屋。原审法院对于该条款中所述“前提”系指双方协商一致对法律、法规规定的交房条件进行了变更的情况的认定正确，故华航公司上诉称张某某、叶某某应提交先行使用申请书是提前交房的前提条件的理由并不充分，本院亦不予采信。华航公司未按期交房，已构成违约，张某某、叶某某依据预售合同对逾期交房违约责任的约定，主张逾期交房违约金某法有据，原审法院予以支持正确。华航公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币304。77元，由上诉人上海华航房地产置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长郑梅萍
代理审判员陈俊
代理审判员虞恒龄
二00六年九月十九日
书记员肖函
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