上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2006)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告)运盛(上海)房地产建设有限公司。
被上诉人(原审原告)方剑虹。
被上诉人(原审原告)张某某。
上诉人运盛(上海)房地产建设有限公司(以下简称运盛公司)因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2004)杨民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明，1、1998年11月11日，方剑虹、张某某为预购由运盛公司开发经营的现上海市X路X弄X号X室(合同地址为本市X路X号大运盛城X号X层F室)商品房(以下简称系争房屋)，与运盛公司签订了一份《上海市内销商品房预售合同》，双方约定了以下主要内容：方剑虹、张某某所购之房暂测建筑面积为119。83平方米，每平方米建筑面积单价为人民币(以下币种均为人民币)4256元，暂定总房价款为510，000元；运盛公司应于2000年3月30日向方剑虹、张某某交付房屋，且该房屋的交付应符合经上海市建设工程质量监督机构核验合格及办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证之条件；自房屋正式交付之日起，运盛公司对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年；运盛公司交付的房屋装修、设备标准达不到附件(二)约定的阳台为开敞花式铸铁雕花栏杆、多层门厅为高级地砖镶拼花岗岩石地面、门窗配淡色透明玻璃等标准(此具体内容均系运盛公司提供的格式条款)，方剑虹、张某某在办理房屋交接手续时有权要求退房或要求运盛公司补偿一倍的装修、设备差价。同时，双方还在合同中约定了其它有关内容。以上合同订立后，方剑虹、张某某依约向运盛公司给付了房价款。
2、2000年3月12日，方剑虹、张某某与运盛公司签署了系争房屋的交接书，运盛公司向方剑虹、张某某交付了房屋。不久，方剑虹、张某某发现所购之房存在以下问题：未做找平层，导致楼板厚度不足，天花板和墙体出现多处裂缝，厨房、卫生间地面未设防水层，严重漏水；门窗玻璃实际配的是无色透明玻璃；多层门厅地面实际铺设的是地砖；阳台实际用的是空心方管镶铸铁装饰件。之后，方剑虹、张某某曾多次向运盛公司提出交涉，要求经济赔偿。
3、2000年7月6日，方剑虹、张某某取得了系争房屋的沪房地杨字(2000)第x号《上海市房地产权证》。
4、2002年8月30日，运盛公司曾通知方剑虹、张某某于2002年9月4日至指定地点洽谈相关问题的处理方案，未果。
5、2004年8月27日，方剑虹、张某某诉讼至原审法院。
6、2004年11月16日，应方剑虹、张某某申请，原审委托上海房屋质量检测站对系争房屋进行质量检测。
7、2005年4月29日，上海房屋质量检测站出具了沪房鉴(001)证字第2005-X号《房屋质量检测报告》。该报告检测结论及处理建议为：被测房屋平顶楼板开裂以及墙面大面积开裂等损坏，主要系材料收缩、温差应力变形及施工操作等因素所致，楼板贯穿性裂缝对结构耐久性和使用功能有一定影响；主卫生间楼板开裂、渗水主要系楼板开裂、防水层失效等因素所致；客厅、卧室平顶板底局部钢筋锈蚀系施工操作不规范所致，应进行必要的修缮处理。
8、2005年11月14日，上海房屋质量检测站出具了沪房鉴(001)证字第2005-X号检测报告的《复议意见》，内容为：由于现场检测条件不允许以及运盛公司未提供详细图纸资料，“楼板厚度未达标”，是引用同一小区内相同案例检测报告的内容，作为分析原因时不可排除的因素；检测反映房屋板底部分锈蚀点，经仪器探测为钢筋布置位置，这些部位出现锈蚀，属施工不规范所致。
9、2005年12月12日，原审将《房屋质量检测报告》及《复议意见》作为系争房屋的房地产估价依据，委托国城公司对系争房屋进行房地产估价。
10、2006年1月10日，国城公司参照《大运盛城(一期)X号—X号质量核验报告》(以下简称“核验报告”)的相关内容，以2005年12月20日作为估价时点，出具了一份《房地产估价报告》。结果如下：(1)、根据估价对象的有关检测、鉴定报告确定的该房地产存在建筑质量瑕疵等因素(或不符合住宅商品房的建设规范要求的缺陷等)，评估求得估价对象于估价时点的现状房地产价格为：总价1，139，050元；(2)、按照合同约定的交房条件，评估求得估价对象无上述情况时的于估价时点的正常房地产市场价格为：总价1，180，000元；(3)、估价对象正常房地产市场价格与现状房地产价格两者之间的差值为40，950元。
11、2006年2月17日，根据《房地产估价报告》所估价格，方剑虹、张某某请求将房屋价值损失金额变更为40，950元。
经庭审质证，方剑虹、张某某对以上《房地产估价报告》未提出异议，并认为因未做找平层致楼板厚度不足、不均匀等质量问题，该节已由法院对同类案件处理的生效判决予以证明，考虑到找平层无法再做，故要求运盛公司予以赔偿。运盛公司则对该报告提出异议。
另查明，1、国城公司系具备一级资质的房地产价格评估机构。
2、已生效的(2003)沪二中民二(民)终字第X号运盛公司与戴景干、邝淑珍、戴维宇商品房预售合同纠纷上诉一案的民事判决确认，该案审理中，运盛公司曾提供了由上海市建筑科学研究院房屋质量检测站出具的大运盛小区内X号X室房屋楼板有裂缝的《检测报告》和上海市杨浦区建设工程质量监督站出具的一期工程所建房屋的《核验报告》，作为其所建房屋质量合格的抗辩证据，《核验报告》记载：一期X幢住宅，将厚度为3—4厘米楼面找平层取消，改楼地面为钢筋混凝土随捣随光，使楼地面只有结构层，没有找平层，致结构层部分点达不到原设计厚度，事实上，找平层就起这方面的功能作用。本案中，上海房屋质量检测站、国城公司出具的系争房屋报告中均载明，上述《核验报告》为其依据之一。
原审法院认为，方剑虹、张某某与运盛公司双方签订的关于系争房屋的合同，系当事人真实意思，且无违法之处，应为有效之合同。双方理应按约全面履行自己的义务，即方剑虹、张某某按时付清房款，运盛公司交付合格房屋。国城公司参照《核验报告》的相关内容，以2005年12月20日作为估价时点同时考虑了系争房屋现状及正常情况下的房地产价格，并评估出两者的差价，即系争房屋的相关损失，并无不妥。此外，国城公司系具备一级资质的房地产价格评估机构，故运盛公司提出的国城公司资质、估价时点的抗辩，本院均不予采信。至于楼板质量问题，国城公司出具的《房地产估价报告》中，将运盛公司曾在他案诉讼中作为其抗辩证据的《核验报告》等作为估价依据之一，《核验报告》系运盛公司为证明包括系争房屋在内的、其所建房屋质量状况所为。这些相关报告作为评估系争房屋的依据之一，系经方剑虹、张某某确认，该《房地产估价报告》的依据是充分而可信的。故对运盛公司所提异议，不作采信。运盛公司所称漏水非其造成，缺乏依据，亦不予采信。关于诉讼时效一节，2002年8月30日，运盛公司曾通知方剑虹、张某某至指定地点洽谈相关问题，证明方剑虹、张某某与运盛公司为解决上述问题一直在交涉，之后，方剑虹、张某某于2004年8月27日起诉来院，故运盛公司关于诉讼时效的抗辩，也不能成立。综上，鉴于系争房屋的建筑质量瑕疵造成方剑虹、张某某的损失客观存在，而且找平层已无法再造，造成损失的责任在运盛公司，故方剑虹、张某某之合理诉请，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第(一)项、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：运盛(上海)房地产建设有限公司应于本判决生效之日起10日内向方剑虹、张某某赔偿系争房屋的价值损失款人民币40，950元。本案受理费1648元、质量检测费3000元、评估费3000元，均由运盛公司负担。
运盛公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实有误，上海市房屋质量检测站的《检测报告》及《复议意见》的结论不严谨，不应作为认定系争房屋状况的依据。估价报告没有演算过程，估价结论不真实，要求重新进行评估。原审在修理等补救措施未穷尽前，直接判决运盛公司进行赔偿，违背法律规定。方剑虹、张某某的起诉已过诉讼时效。故要求撤销原判，发回重审或依法改判驳回方剑虹、张某某原审中的诉请。
方剑虹、张某某辩称，系争房屋的检测报告、评估报告是合法公正的，系争房屋已经装修完毕，修复会造成更大损失，原审判决运盛公司赔偿损失是正确的。系争房屋的损失是持续存在的，且双方一直都在交涉，方剑虹、张某某起诉没有超过诉讼时效。故要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，方剑虹、张某某与运盛公司签订的《上海市内销商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人双方均应依约全面履行各自的义务。由于系争房屋的建筑质量瑕疵造成系争房屋的损害客观存在，且造成该损害的责任在于运盛公司，故运盛公司应当承担相应的民事责任。运盛公司对《房屋质量检测报告》和《房地产价格评估报告》均有异议，上诉认为检测结论和评估结论均不能作为判决依据，并要求重新评估，但对其主张，运盛公司未提供确实充分的证据予以佐证，故本院不予采纳。估价单位依据检测报告，考虑了系争房屋现状及正常情况下的房地产价格，评估出两者的差值，作为系争房屋的价值损失并无不妥。鉴于系争房屋已装修入住，若采用修复的方法处理，既影响业主的正常生活，又势必扩大双方的损失，故原审法院根据评估结论，判决运盛公司承担该房屋的贬值损失并无不当。另，由于系争房屋的质量问题系陆续发生，且双方当事人曾多次交涉，故运盛公司关于诉讼时效的抗辩，不能成立。运盛公司的上诉请求缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1648元，由上诉人运盛(上海)房地产建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长吴耀君
代理审判员王珍
代理审判员高胤
二00六年九月十五日
书记员彭奕佳
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