上海市黄浦区人民法院
民事判决书
(2006)黄民一(民)再初字第X号
抗诉机关：上海市人民检察院第二分院。
原审原告(原审反诉被告)吴俐俐，女。
原审被告(原审反诉原告)李某某，女。
被告蒋某，男。
委托代理人顾某，男。
诉称原审原告(原审反诉被告)吴俐俐与原审被告(原审反诉原告)李某某房屋买卖纠纷一案，本院于2003年9月12日作出(2002)黄民一(民)初字第X号民事判决，已经发生法律效力。上海市人民检察院第二分院于2005年11月21日对本案提出抗诉。本院于2006年1月27日作出(2006)黄民一(民)监字第X号民事裁定，对本案决定再审。再审期间，根据原审原告申请追加蒋某为共同被告参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2006年5月17日公开开庭进行了审理。上海市人民检察院第二分院指派上海市黄浦区人民检察院检察员尹相汇、王纪平出庭支持抗诉。原审原告吴俐俐，原审被告李某某，被告蒋某的委托代理人顾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告吴俐俐起诉称：原、被告通过房屋中介公司相识，被告表示愿将本市X路X弄X号X室房屋出卖给原告。由于中介公司收取的中介费较高，原、被告决定自行交易。原告先后数次给付被告购房款共计x元，被告也于2001年6月18日书写收条交原告收执。2001年7月12日，被告又向原告出具协定书，承诺由其负责办理系争房屋的产权过户手续。同年8月原告入住该房屋。之后，因被告未履行承诺，原告起诉要求判令被告办理系争房屋的产权变更登记手续。原审被告李某某答辩称：原告急于购买被告的房屋，当被告知系争房屋是其与儿子蒋某共有的状况后仍要求购买，并先后给付被告购房款x元。被告在蒋某不知情情况下写下协定书，既违反法律规定又侵犯房屋共有人蒋某的权利，故不同意原告关于办理房屋过户手续的诉讼请求。并反诉请求宣告房屋买卖无效，判令原告支付自2001年8月至2003年2月的房屋使用费x元。原审认定，2001年4月，原告吴俐俐在上海色柯拉房产代理有限公司(以下简称色柯拉公司)获悉被告李某某欲出售本市X路X弄X号X室的房屋而与被告相识。原告通过色柯拉公司将x元购房款给付被告，色柯拉公司将系争房屋的产权证交给原告验看，产权证记载的权利人为被告及其子蒋某。之后，原、被告认为色柯拉公司收取的中介费过高决定自行交易，色柯拉公司因此将产权证交还被告。此后，原告又给付被告购房款x元，被告于2001年6月18日书写收到购房款x元的收条交原告收执。被告于2001年7月12日出具协定书交原告，承诺由被告负责办理系争房屋的产权变更登记手续。2001年8月，原告自被告处取得系争房屋的钥匙后住入该房至今。另委托上海市价格认证中心黄浦分部对系争房屋租赁价格鉴定，结论：自2001年8月至2003年2月止的市场租赁价格为每月平均1600元。
原审认为，原、被告之间的房屋买卖合同系通过中介公司而成立，又因双方解除中介委托而解除。原、被告对系争房屋自行交易时，未签订书面合同，被告作为共有人之一出具的协定书既未征得另一共有人的同意，又未实际履行，双方系争房屋的买卖关系不成立。故原告要求被告办理系争房屋产权变更登记手续不予支持。鉴于双方买卖关系不能成立的主要过错在被告，被告的主张与原告的利益损失可予冲抵，对被告反诉请求原告支付房屋使用费不予支持。据此判决：一、原告吴俐俐要求被告李某某办理本市X路X弄X号X室产权变更登记手续之诉讼请求，不予支持；二、被告李某某要求原告吴俐俐给付房屋使用费之诉讼请求，不予支持；三、被告李某某应于本判决生效之日起十日内返还原告吴俐俐购房款x元，原告吴俐俐在收到上述款项后十五日内迁出本市X路X弄X号X室。案件受理费50元、反诉案件受理费1960元、鉴定费900元，合计2910元，由原告吴俐俐负担1000元，被告李某某负担1910元。
上海市人民检察院第二分院抗诉认为，原判决认定原告吴俐俐与被告李某某就系争房屋的买卖关系不成立进而对原告要求被告办理系争房屋的产权变更登记手续的诉请不予支持，系认定事实有误，且适用法律错误，致判决错误。一、2001年6月之前，原告将全部购房款x元如数给付被告，被告接受并出具收条。2001年8月，被告及房屋共有人蒋某搬出系争房屋，将钥匙交给原告，原告及家人即搬入系争房屋居住并使用至今。应当认定系争房屋买卖合同依法成立。原判决认定双方当事人的房屋买卖关系不成立，与法相悖。二、被告与蒋某系母子关系，被告与蒋某收取房款、搬离系争房屋并交付的履行行为，蒋某作为房屋共有人对于转让共有房产应当是明知的。现被告以共有人不同意出售系争房屋为由主张房屋买卖无效，明显有违诚信。三、本案系争房屋在转让前已被被告抵押给银行办理贷款。原告依据房屋买卖合同取得系争房屋所有权后，可代替被告向银行清偿剩余贷款，使抵押权消灭，然后再向被告追偿。因此，从促进交易、保障交易安全和有效制止失信行为，公正衡平当事人利益的角度出发，本案理应认定系争房屋买卖合同成立并生效。
经再审审理，原审认定的事实基本属实。
再审查明，原审被告于2001年7月12日出具“协定书”一份交给原审原告，主要内容是：李某某将中华路X弄X号X室住宅出售给吴俐俐，全部转让手续定于2001年11月办理完毕。若有违约，由李某某承担一切法律责任。在原审审理过程中，本院曾于2003年7月18日向被告蒋某(当时系案外人)进行调查，其明确表示不同意买卖系争房屋。
再审庭审中，原审被告撤销反诉提出的确认房屋买卖无效的请求，同意将本市X路X弄X号X室房屋出售给原审原告；被告蒋某对原审被告向原审原告出售系争房屋表示同意。
另查明，系争房屋曾因案被查封，现查封期间已届满失效；另原审被告抵押借款所作的登记，现已注销。
再审期间，本院主持双方当事人进行调解，原审原告表示无论调解或判决处理皆愿意补贴对方钱款人民币x元，原审被告则认为应补贴人民币x－x元，致调解不成。
再审认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原审原、被告经中介机构中介相识，双方达成买卖本市X路X弄X号X室房屋的合意，原审原告支付购房款，原审被告交付房屋，表明当事人之间已经完成要约、承诺的合同程序。虽然双方没有订立书面形式的合同，但当事人、标的、数量等合同必备条款俱全。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，应予认定原审原、被告之间的房屋买卖合同成立。原审认定原审原、被告的房屋买卖合同未成立有误，以双方利益冲抵作出处理失当。现原审被告同意将系争房屋出售给原审原告，被告蒋某亦表示同意，原审原告则表示愿意补贴两被告钱款人民币x元，以解决房屋买卖纠纷，于法无悖，本院予以准许。两被告尚需向原审原告转移系争房屋的权属，对转移权属过程中发生的税费，应按照有关规定由当事人各自负担。本案由于原审被告的过错，导致没有向原审原告转移房屋产权，故其要求原审原告补贴钱款无法律根据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条第一款、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第二百零一条和《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销本院(2002)黄民一(民)初字第X号民事判决；
二、原审被告(原审反诉原告)李某某、被告蒋某应于本判决生效后十日内与原审原告(原审反诉被告)吴俐俐办理本市X路X弄X号X室房屋产权的过户登记。
三、原审原告(原审反诉被告)吴俐俐于本判决生效后十日内给付原审被告(原审反诉原告)李某某、被告蒋某补贴钱款人民币x元。
四、原审被告(原审反诉原告)李某某的反诉请求，不予支持。
原本诉案件受理费50元、反诉案件受理费1960元、鉴定费900元，合计2910元，由原审原告(原审反诉被告)吴俐俐负担1000元，原审被告(原审反诉原告)李某某、被告蒋某共同负担1910元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长庄健
审判员曹梦云
审判员蒋某君
二00六年九月六日
书记员王红英
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