上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2005)沪一中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告)上海蓝达工贸有限公司，住所地上海市嘉定区X镇X路X号。
法定代表人陈某某，经理。
委托代理人范某某，该公司职工。
被上诉人(原审原告)上海俱进文化用品有限公司，住所地上海市奉贤区X镇X路X号南六－22。
法定代表人苏某，经理。
委托代理人赵某，男，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人孟某某，该公司职工。
上诉人上海蓝达工贸有限公司(以下简称蓝达公司)因租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院(2005)浦民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年11月10日受理后，依法组成合议庭，于2005年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人蓝达公司之委托代理人范某某，被上诉人上海俱进文化用品有限公司(以下简称俱进公司)之委托代理人赵某、孟某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，原坐落于本市浦东新区X路X弄X号工业用房系蓝达公司向上海市浦东新区X镇X村民委员会租用土地后未经有关行政部门审批而建造的。2002年11月，俱进公司、蓝达公司多次磋商租赁上述蓝达公司所建之房屋，同年12月底，蓝达公司将其建造的位于本市浦东新区X路X弄X号部分房屋交于俱进公司经营、使用。2003年1月10日，俱进公司、蓝达公司签订一份房屋租赁协议。协议约定，蓝达公司将坐落于本市浦东新区X路X弄X号的部分房屋出租给俱进公司经营使用，合计建筑面积662。40平方米；租赁年限为3年，即自2003年1月15日起至2006年1月14日止；年租金为人民币78，600元；俱进公司所承租之房屋仅用于文具用品的仓储、箱包的加工及相关业务办公。在租赁期内，遇土地征用及动迁等情况，协议中止，双方互不赔偿对方损失。俱进公司所付租金，按实际月份计算，余款退还俱进公司。协议还对其他事宜作了约定。协议签订后，俱进公司支付蓝达公司租金人民币78，600元(2003年1月15日至2004年1月14日止)。2003年12月19日，俱进公司又向蓝达公司支付了2004年1月15日至2005年1月14日止的租金人民币78，600元。2004年8月，俱进公司所承租的房屋所处地块被列入“世博动迁基地”用地，上海市浦东新区X镇X村民委员会发出了通知。2004年11月23日上海市浦东新区X镇X村民委员会与蓝达公司签订了速迁奖励协议，明确蓝达公司所建造的涉讼房屋等场所属世博会动迁地块，蓝达公司同意于2004年11月23日至2004年11月30日搬迁结束，并约定租赁蓝达公司厂房的生产经营业主的有关搬迁费用由蓝达公司负担，蓝达公司应得奖励金人民币1，184，325元，另加蓝达公司速迁奖励费人民币15，000元。2004年12月15日俱进公司将所借房屋腾空搬出。之后，双方对搬迁、房屋装修补偿款等问题发生纠纷，故俱进公司诉至法院，要求蓝达公司赔偿俱进公司经济损失人民币187，750元，并返还俱进公司已支付的而未使用承租房期间的三个月的租金人民币19，650元；另要求蓝达公司赔偿因动迁造成俱进公司违约而支付外商违约金人民币3万元的经济损失。诉讼中，上海市浦东新区X镇X村民委员会提供了情况证明，认为对无证房，政府从原因等综合考虑给予适当补偿，不单独给予停产损失、搬迁补偿。系争房屋系违章建筑，对该房屋由村民委员会参照评估面积与厂房投资人给予结算，厂房租赁人与村委会无补偿关系，出租人可给予承租人适当补偿。
原审审理中，俱进公司称租用房屋由其出资人民币45，000元进行装潢，对此，蓝达公司称俱进公司装修属实，但仅出资数千元，另俱进公司称因动迁致使俱进公司支付外商违约金人民币3万元，对此蓝达公司表示俱进公司于2004年8月已知道其承租房动迁，而在2004年10月与外商签订交货合同，所引起的违约索赔系俱进公司造成，与蓝达公司无涉。俱进公司坚持其诉讼请求，蓝达公司则表示按协议约定不作赔偿；蓝达公司又称俱进公司尚欠其水、电等费用，但不在本案中处理。
原审认为，公民、法人的合法权益受法律保护。俱进公司、蓝达公司签订的租赁协议虽系双方自主约定，但因蓝达公司对系争租赁物不享有所有权及其相关权利，故其对系争租赁场所不具备出租主体资格，据此，法院依法确认该租赁协议无效。蓝达公司明知对该租赁场所无所有权及其他相关权利而仍将该场所出租，故其对合同的无效应负有主要过错责任；俱进公司在签订协议时未严格审查蓝达公司的出租资格，故亦应负部分过错责任。协议无效后，鉴于俱进公司已实际使用租赁房屋，故其已付的实际使用期间的房屋租金不再返还，因俱进公司、蓝达公司均确认俱进公司已于2004年12月15日搬离承租房，而俱进公司交付的租金至2005年1月14日止，故蓝达公司理应返还俱进公司其使用承租房期间的房屋租金。蓝达公司称协议中明确租金按月结算而俱进公司实际使用已到该月，故租金不予返还，该主张与法相违背，法院不予采信。至于双方因房屋动迁所造成的经济损失问题，过错方还应赔偿对方因此而遭受的损失。现双方均有过错，则应按责任主次各自承担相应的责任。现系争租赁场所虽已被有关拆迁部门依法拆迁，但蓝达公司在动迁过程中已获得相应补偿。根据公平、合理的原则，蓝达公司应适当赔偿在动拆迁中作为违章建筑租赁使用人的俱进公司相应的动拆迁补偿及装修费用。由于俱进公司对其主张的装修费用未提供充分的证据予以证实，法院对俱进公司主张的装修费用难以采信。但因俱进公司在租赁时对系争租赁场所予以装修确属事实，且蓝达公司对此予以确认，故该装修费用与相应的动迁补偿费根据俱进公司承租的实际面积及动拆迁单位给予蓝达公司的动迁补偿款数额等因素由法院酌情核定。俱进公司主张停产损失费因未提供相应证据予以证实，故法院难以采信；另俱进公司所主张的违约金损失，因俱进公司已于2004年8月接到通知其承租房将动迁，俱进公司在该租赁场所动迁期间与他人签订合同，后其无法履约，俱进公司给付他人违约金，与蓝达公司无涉，俱进公司此主张，法院不予支持。
原审法院审理后依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条之规定，于二○○五年九月十六日作出判决：一、上海蓝达工贸有限公司于判决生效后十五日内给付上海俱进文化用品有限公司装修费人民币8，000元；二、上海蓝达工贸有限公司于判决生效后十五日内给付上海俱进文化用品有限公司动迁补偿款人民币33，120元；三、上海蓝达工贸有限公司于判决生效后十五日内返还上海俱进文化用品有限公司租金人民币6，550元；四、上海俱进文化用品有限公司其余之诉讼请求不予支持。案件受理费人民币6，071元，由上海俱进文化用品有限公司负担人民币4，154元，上海蓝达工贸有限公司负担人民币1，917元。
判决后，蓝达公司不服，上诉于本院，诉称：1、俱进公司是明知系争房屋没有产权证的，签订的租赁协议是双方的真实意思表示。故现俱进公司的诉请缺乏依据。2、原审法院判决蓝达公司赔偿俱进公司8，000元装修费缺乏事实依据。3、根据双方签订的租赁协议约定，在租赁期内，遇土地征用及动迁等情况，协议终止，双方互不赔偿对方损失。原审法院判决蓝达公司给付俱进公司动迁补偿款缺乏事实依据。据此，请求二审法院撤销原判，改判驳回俱进公司在原审时的全部诉讼请求。
被上诉人俱进公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人蓝达公司与被上诉人俱进公司签订的租赁合同，因系争房屋的性质属于违章建筑而无效。关于合同无效的责任问题。本院认为，蓝达公司是系争房屋的出租人，在明知系争房屋没有权证的情况下，蓝达公司仍然将系争房屋出租给俱进公司使用，致使合同无效。蓝达公司应对合同无效承担主要责任。俱进公司作为承租方在签订合同时没有尽审查义务，应承担合同无效的次要责任。合同无效后，因无效合同而产生的损失可根据各自的责任大小分担。根据查明的事实，俱进公司对系争房屋进行过装修，原审法院综合各种因素，酌情判决蓝达公司补偿俱进公司装修残值并无不当。同理，原审法院酌情判决蓝达公司给付俱进公司动迁补偿款尚属合理。蓝达公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审法院判决主文表述有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院(2005)浦民一(民)初字第X号民事判决第二、四项；
二、上海蓝达工贸有限公司与上海俱进文化用品有限公司于2003年1月10日签订的房屋租赁协议无效；
三、变更上海市浦东新区人民法院(2005)浦民一(民)初字第X号民事判决第一项为上海蓝达工贸有限公司于本判决生效后十五日内补偿上海俱进文化用品有限公司装修残值人民币8，000元；
四、变更上海市浦东新区人民法院(2005)浦民一(民)初字第X号民事判决第三项为上海蓝达工贸有限公司于本判决生效后十五日内返还上海俱进文化用品有限公司房屋使用费人民币6，550元。
一审案件受理费人民币6，071元，由上海俱进文化用品有限公司负担人民币4，154元，上海蓝达工贸有限公司负担人民币1，917元。二审案件受理费人民币6，071元，由上海蓝达工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长糜世峰
审判员刘军
代理审判员黄蓓
二00五年十一月二十五日
书记员潘兵
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