上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2004)沪二中民二(民)初字第X号
原告上海易协商贸发展有限公司，住所地上海市X路X号X室。
法定代表人褚某某，总经理。
委托代理人夏华，上海市正义华夏律师事务所律师。
被告上海三角地超市公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人楼某某，总经理。
委托代理人诸文康，上海市功茂律师事务所律师。
被告上海三角地总公司，住所地上海市X路X号X楼。
法定代表人樊某某，总经理。
委托代理人王志新，上海市申建律师事务所律师。
原告上海易协商贸发展有限公司(以下简称易协公司)诉被告上海三角地超市公司(以下简称三角地超市)、被告上海三角地总公司(以下简称三角地总公司)财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭。于2005年8月11日、9月6日公开开庭进行审理，原告易协公司的委托代理人夏华，被告三角地超市的委托代理人诸文康，被告三角地总公司的委托代理人王志新，鉴定人上海光华会计师事务所有限公司顾龙祥、沈园园到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告易协公司诉称，1993年12月30日，三角地总公司与上海大正物业公司签订了一份《关于联合建造“三角地广场”协议书》，双方约定合作开发建设位于本市X路X号的三角地广场，三角地总公司享有三角地广场1至X层的所有权。2001年底，三角地总公司将三角地广场1至X层出租给三角地超市使用，并约定三角地超市享有转租权。2001年10月15日，上海拓展库存调剂中心(简称拓展中心)与三角地超市签订了关于三角地广场X层(营业面积4500平方米)的《租赁合同》。2002年4月24日拓展中心与秦皇岛金凯房地产开发公司(以下简称金凯公司)、上海碧天贸易发展有限公司(以下简称碧天公司)、上海翰裕贸易有限公司(以下简称翰裕公司)签订了转让的《协议书》，上述三家公司在三角地超市同意下代替拓展中心与三角地超市继续履行《租赁合同》。2002年5月，金凯公司在碧天公司、翰裕公司经济担保下与三角地超市签订了关于三角地广场X层(营业面积300平方米)的《租赁合同》。2002年6月易协公司成立，并于2002年7月9日领取工商营业执照。同时，金凯公司、碧天公司、翰裕公司三家公司共同声明与三角地超市签订的所有《租赁合同》皆由易协公司继续履行。2002年11月27日，易协公司与三角地超市签订了两份《租赁合同》，三角地超市将三角地广场X楼X平方米和X楼X平方米的营业场地继续出租给易协公司使用，租赁期限5年，自2002年12月1日起至2007年11月30日止。依据《租赁合同》的约定，易协公司(包括金凯公司、碧天公司、翰裕公司)至2003年6月共支付三角地超市租金人民币1，359，000元(以下币种均为人民币)、管理费65，900元。易协公司租赁场地的目的本是为了建立商品交易中心，易协公司对租赁场地进行了全面装修，安装了必要的办公设备。在此过程中共发生了如下费用：(1)金凯公司、碧天公司和翰裕公司分别于2002年4月25日和5月31日与江苏宏澄建筑集团公司(以下简称宏澄建筑公司)签订了两份《建筑装饰工程施工合同》，约定由宏澄建筑公司承包三角地超市底楼某公室及二、三楼某室内装饰、安装工程。由于易协公司未全额支付工程款已经涉诉，在诉讼中经上海文汇工程造价咨询有限公司鉴证，1、X楼某饰、安装工程总造价为1，609，619元。(2)2002年7月31日，易协公司与宜兴市工业设备安装有限公司(以下简称宜兴安装公司)签订了一份《安装工程合同》，约定由宜兴安装公司承包三角地超市X楼某中央空调工程，工程总造价为800，000元。(3)2002年12月4日，易协公司与上海相见诚系统集成有限公司(以下简称相见诚公司)签订一份合同，约定相见诚公司向易协公司提供结构化布线系统、计算机网络系统集成、网络安全系统和交易中心内部办公自动化系统，总金额估价为2，000，000元。基于上述合同，易协公司支付工程款及材料费共计2，131，405.02元。在租赁后，易协公司开展了全面的招商、广告、策划工作，与许多企业进行联系，签订了《合作协议》。具体支出费用包括以下几个方面：(1)为了吸引客户，实现经营目的，易协公司曾多次投入资金进行广告宣传，支付各类广告费共计175，060.00元。(2)2002年6月28日，易协公司与杰西咨询(上海)有限公司和中国夏威夷投资公司签订了一份《协议书》，约定由中国夏威夷投资公司负责易协公司海外市场的策划工作，费用为100，000.00元，已经支付50，000.00元。综上所述，易协公司共支付了广告、策划费225，060.00元。易协公司招收了一批被告的员工进行招商工作，至2003年6月止共支付工资及奖金194，032.00元。在上述期间内，易协公司对租赁场地进行了妥善的维护并对其设施进行了必要维修，购置了若干办公用品，并精心布置展位，购置展品。易协公司的招商人员频繁出差洽谈业务，为此支付了大量的差旅费。上述各项开办及办公费用共计1，412，342.75元。但令易协公司始料未及的是，在2003年4月23日上海市虹口区人民法院(以下简称虹口法院)通知易协公司“座落于本市虹口区X路X号的大正三角地广场系法院早已查封的财产”。此后，该院曾再次通知易协公司，表明法院“将于2003年8月下旬对大正三角地广场进行整体拍卖”，并敦促易协公司于“2003年8月15日前迁出本市X路X号”。为此，易协公司被迫停止营业，从租赁场地迁出，并被其他法院裁定支付违约金4，000，000.00元。三角地超市隐瞒真相和易协公司订《租赁合同》，且该转租行为得到了三角地总公司的许可，此举显然违背了诚信原则，造成易协公司直接经济损失共计9，387，739.77元。现请求判令两被告共同赔偿易协公司经济损失9，387，739.77元。易协公司列举第一组证据：《关于联合建造“三角地广场”协议书》、《证明书》；第二组证据：《协议书》、《租赁合同》、《声明》、两份《租赁合同》、租金发票、管理费发票；第三组证据：易协公司与宏澄建筑公司签订的两份《建筑装饰工程施工合同》、易协公司与宜兴安装公司签订的《安装工程合同》、易协公司与相见诚公司签订的合同、已付款确认书、装修及材料费发票、工程审价审定单、(2003)虹民一(民)初字第2970、X号民事判决书；第四组证据：各类广告、制作费的发票、易协公司与杰西咨询公司签订的《协议书》；第五组证据：员工工资的发票及奖金表等、各类费用的发票；第六组证据：虹口法院《通知》、虹口法院第二份通知；第七组证据：《支付令》5份及相关协议、易协公司履行《支付令》相关凭证。
被告三角地超市辩称，三角地超市与易协公司是在2002年11月27日签订《租赁合同》，之前三角地超市与其他三家公司签订的《租赁合同》与易协公司无关。易协公司与其他三家公司的转让，三角地超市不予认可。法院已认定三角地超市与易协公司签订的《租赁合同》有效，系争房屋没有被查封，三角地超市没有违约，不同意易协公司的诉讼请求。为此，三角地超市举证如下：(2003)虹民二(商)初字第X号民事判决书，(2004)沪二中民四(商)终字第X号民事判决书。
被告三角地总公司辩称，三角地总公司是三角地超市上级行政管理单位。三角地总公司从未看到虹口法院的两份通知，三角地总公司所拥有的系争房屋从未被冻结过，虹口法院亦未查封凭证，两被告不存在欺诈，易协公司没有与两被告联系，自己搬迁，责任应由易协公司自己承担，不同意易协公司的诉讼请求。为此，三角地总公司举证如下：《关于三角地商厦项目建议书的批复》两份、《上海市房地产其他权利登记申请书》两份、《建设用地规划许可证》。
经审理查明，2002年11月27日，三角地超市作为甲方，易协公司作为乙方签订两份《租赁合同》约定，甲方将座落在本市X路X号的三角地广场二层全部(营业面积约4500平方米)出租给乙方，开设商品交易中心。主要经营轻纺、服装等(具体按照乙方营业执照范围经营确定)。甲方将一层商场面积约300平方米出租给乙方用于商务办公，配合二层开设商品交易中心。甲方与他方因租赁房屋产权引发的有关问题，由甲方负责解决。由此造成乙方正常活动中断或其他损失，甲方应承担相应的经济责任。租赁期限自2002年12月1日起至2007年11月30日止。乙方同意吸纳15名职工，每名职工每月工资不低于700元。合同到期终止时，乙方除可搬迁可移动的资产外，不得拆除装修材料，作为甲方的产权。因不可抗力的灾害或遇不可抗力的因素，使合同无法履行，本合同即终止，双方均不得承担违约责任等等。同日，双方就水电费、电话费、电梯费用还签订了《补充协议书》。
之前，2002年4月24日，金凯公司、碧天公司和翰裕公司与拓展中心签订《协议书》约定，金凯公司、碧天公司和翰裕公司收购拓展中心在上海三角地开发的(银协易货商品交易中心)项目和装修的二楼某完工程和未完工程等等。金凯公司与三角地超市曾签订租赁三角地广场的一层300平方米的《租赁合同》，租赁限期自2002年5月1日起至2005年12月31日止。金凯公司、碧天公司和翰裕公司分别于2002年4月25日、5月31日与宏澄建筑公司签订了两份《建筑装饰工程施工合同》，约定由宏澄建筑公司承包三角地超市底楼某公室及二、三楼某室内装饰、安装工程。事后又约定三楼某再装修。金凯公司、碧天公司和翰裕公司共支付工程款818，500元。2003年1月23日，易协公司与宏澄建筑公司、金凯公司、碧天公司和翰裕公司确认，金凯公司、碧天公司和翰裕公司已支付的818，500元工程款作为易协公司向宏澄建筑公司支付的工程款，工程款具体数额由易协公司与宏澄建筑公司共同确定。由于易协公司未全额支付工程款，宏澄建筑公司起诉至虹口法院，易协公司与宏澄建筑公司认定二楼某易中心二楼某饰、安装工程造价为1，331，496元，底层办公区域及卫生间装饰、安装工程造价为278，123元。虹口法院遂判决易协公司支付所欠的工程款。金凯公司、碧天公司和翰裕公司声明称，金凯公司、碧天公司和翰裕公司于2002年4月24日与拓展中心签订《协议书》，由易协公司履行，《协议书》约定的权利义务也相应转移至易协公司承担。
2001年12月至2002年8月20日，拓展中心支付租金555，000元，管理费15，900元。2002年10月至2003年4月，易协公司支付租金804，000元，管理费50，000元。
2003年4月1日，易协公司分别与哈尔滨金海洋饮食有限公司、哈尔滨中汽贸汽车贸易有限公司、哈尔滨宝丰汽车销售服务有限公司、哈尔滨宝丰汽车销售服务有限公司、圣中集团股份有限公司签订五份《合作协议》，五家单位通过易协公司的网络销售平台，将自身库存商品以易协公司名义进行销售，易协公司将三角地广场二楼某行装修，无偿提供给五家单位办公。任何一方不得单方面解除协议，如因一方原因致使本协议无法继续履行的，应承担违约责任：协议剩余期限在三年以上的，需支付违约金90万元，协议剩余期限二年至三年的，需支付违约金65万元，协议剩余期限一年至二年的，需支付违约金40万元，协议剩余期限一年以下的，需支付违约金15万元等等。2004年4月14日，哈尔滨市太平区人民法院依法发出五份支付令：易协公司在支付令发生法律效力后，立即给付申请人哈尔滨金海洋饮食有限公司欠款60万元；给付哈尔滨中汽贸汽车贸易有限公司欠款80万元；给付哈尔滨宝丰汽车销售服务有限公司欠款80万元；给付圣中集团股份有限公司欠款90万元；给付黑龙江圣国药材技术开发有限公司欠款90万元。为履行支付令，易协公司先后支付钱款或以物抵债共计242万元。
另查，三角地广场系三角地总公司与案外人共同建造，三角地总公司为向银行借款将归他所有1、X层房屋抵押给银行。虹口法院于2002年7月开始协调三角地广场的整体拍卖事宜。三角地总公司亦参加了多次协调，曾于2002年8月、9月分别书面表示了自己的权益。2003年4月23日，虹口法院通知易协公司，告知三角地广场系法院早已查封的财产，正对该广场进行处置，易协公司在法院查封之后进入广场一楼某公，并在广场二楼某设商品交易中心。易协公司的行为影响了执行，现限令易协公司在收到通知之日起十五日内迁出三角地广场，并立即停止在二楼某设商品交易中心，逾期不执行，将承担法律后果。之后，虹口法院再次通知易协公司，将于2003年8月下旬对三角地广场进行整体拍卖，易协公司应于2003年8月15日前迁出三角地广场。易协公司遂迁出三角地广场。
2003年11月，三角地超市以易协公司拖欠2003年1月起的租金等费用向虹口法院起诉，易协公司提出反诉认为，三角地超市明知自己经营的房屋被查封还出租给易协公司，使易协公司没有达到合同目的，受到侵害，请求撤销《租赁合同》。虹口法院经审理认为，三角地超市与易协公司的《租赁合同》有效，三角地超市未告知租赁房屋处于抵押状况，显属过错，但出租人的告知义务是为保护承租人的优先购买权，并非是《租赁合同》继续有效的条件，对易协公司的反诉请求不予支持。合同履行期间因案外人原因，系争房屋被依法查封并拍卖，《租赁合同》已不具有履行基础，应予解除。易协公司不能按合同的约定使用租赁房屋，三角地超市应承担权利瑕疵担保责任，因此对易协公司所欠房屋租金应予酌情减免。虹口法院于2004年判决《租赁合同》及补充协议终止履行，易协公司偿还三角地超市租金等费用共计76，923.97元。易协公司不服判决，提出上诉，二审法院于2004年8月12日判决，驳回上诉，维持原判。
审理中，易协公司申请对其支付的装修工程款及材料款、广告制作费及策划费、员工工资、开办费及办公费进行审计。本院委托上海光华会计师事务所有限公司对上述款项进行了审计。审计结论是扣除虹口法院认定的宏澄建筑公司承包的涉案装修工程造价1，609，619元，易协公司已支付的装修工程款及材料款的审核金额为141，202.02元。对其中涉及的实物资产的处置由法院依法裁定。易协公司已支付的广告制作费及咨询策划费的审核金额为177，306元。易协公司支付给三角地超市的员工工资的审核金额为132，872元。易协公司支付的开办费及办公费的审核金额为347，330.72元。其中构成实物资产的费用为133，642元。易协公司认为，审计的款项少于实际支出，坚持诉请时的数额。三角地超市认为，对审计款项的金额无异议。2002年12月1日之前的装修与易协公司无关；易协公司目前继续经营，开办费、办公费的支出与本案无关；广告制作费及咨询策划费仍在起广告作用；在易协公司与三角地超市签订合同之前发生的费用与本案无关；三角地超市的职工在易协公司工作，易协公司理应支付工资，这些都不需要审计。三角地总公司认为，对审计款项的金额无异议，但不应计入损失。
以上事实有当事人陈述及提供的相关证据，审计报告，《关于三角地广场我方权益的汇报》、《关于三角地广场我方权益的进一步说明》等证据佐证。
本院认为，易协公司与三角地超市签订的《租赁合同》的效力已经生效法律文书确认，该合同已被判令解除。在该合同解除前双方当事人的行为，仍受《租赁合同》的约束。《租赁合同》约定易协公司租赁三角地广场5年，如三角地超市与他方因租赁房屋产权引发的有关问题，由三角地超市负责解决，由此造成易协公司正常活动中断或其他损失，三角地超市应承担相应的经济责任。关于法院在《租赁合同》之前已查封三角地广场，三角地超市及三角地总公司均称不知情，故易协公司无从知道查封情况。三角地广场因被法院整体拍卖，使易协公司只承租了9个月即被迫终止，三角地超市应赔偿由此造成的易协公司的经济损失。然而，易协公司要求赔偿的经济损失应符合实际。易协公司已租用系争房屋所支付的租金、管理费，雇佣职工所支付的工资，应由易协公司自己负担。易协公司租赁房屋后投入的装修工程款及材料款、广告制作费及策划费、开办费及办公费原可在整个租赁期间使用，现易协公司只使用了9个月，故三角地超市应赔偿易协公司未使用期间的损失。经审计认定易协公司已支付的装修工程款及材料款的审核金额总计为1，750，821.02元，已支付的广告制作费及咨询策划费为177，306元，已支付的开办费及办公费扣除其中的实物资产的费用133，642元后的金额为213，688.72元。三角地超市应赔偿的上述三项损失共计1，820，543.38元。另易协公司因与案外人哈尔滨金海洋饮食有限公司等5家单位签订的《合作协议》无法履行，已按法院支付令支付给案外人钱款或以物抵债计242万元，亦是易协公司的损失，亦应由三角地超市赔偿。三角地总公司虽委托三角地超市出租房屋，但其与易协公司没有直接的合同关系，双方之间没有权利义务关系，故易协公司要求三角地总公司承担赔偿责任，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告上海三角地超市公司赔偿原告上海易协商贸发展有限公司经济损失人民币4，240，543。38元；
原告上海易协商贸发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。
本案案件受理费人民币56，949元，鉴定费人民币2万元，共计人民币76，949元，由原告上海易协商贸发展有限公司负担人民币3万元，被告上海三角地超市公司负担人民币46，949元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审判长吴耀君
审判员王文耀
代理审判员王珍
二00五年十月二十五日
书记员宋歌
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