上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2005)沪一中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)上海蕃薯藤贸易有限公司，住所地上海市嘉定区X村十坊X号。
法定代表人谈某甲，董事长。
委托代理人谈某乙，该公司工作人员。
委托代理人朱永明，上海市恒信律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)上海爱缇企业发展有限公司，住所地上海市X路X号X楼X座。
法定代表人潘某某，董事长。
委托代理人潘某权，上海沪法律师事务所律师。
上诉人上海蕃薯藤贸易有限公司(以下简称蕃薯藤公司)因租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院(2004)徐民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年6月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2004年5月15日，上海爱缇企业发展有限公司(以下简称爱缇公司)与蕃薯藤公司签订租赁合同，蕃薯藤公司将本市X路X号房屋中的2至X楼出租给爱缇公司使用，约定：租期自2004年5月1日至2009年5月30日止，自合同签订日至2004年6月30日为装修免租期，月租金税后人民币(下同)53，000元，年租金税后636，000元，双方同意租金的支付按照“先付后用”原则，即爱缇公司应于本合同签署的同时向蕃薯藤公司支付房屋押金160，000元，以及首付的二个月租金税后106，000元，租金每二个月支付一次，爱缇公司应于每单个公历月的20日前支付下二个月的租金，如爱缇公司逾期支付租金超过15日，即视为爱缇公司违约，蕃薯藤公司有权立即单方面终止本合同，并从爱缇公司缴纳的押金中扣除爱缇公司欠缴的款项(包括但不限于物业租金、水、电费、电话费用等)，不足的差额部分应由爱缇公司补足。在租赁期的任何时间，爱缇公司对该物业进行内装修时，不得更改物业的基本结构，遵守上海市房屋装修相关条例所有规定，并应事先向蕃薯藤公司递交装修设计图纸送审。爱缇公司在取得蕃薯藤公司及经中国科学院上海分院等有关部门审核同意后，方可施工。爱缇公司在指定区域安装独立的水表、电表及网络电缆等设备，相关费用由爱缇公司自行承担。爱缇公司在承租物业内的所有电路、水管、网络电缆、排水、排污管道、电器、机器等设备均由爱缇公司自行维护和修缮，所涉费用均由爱缇公司自行承担。两楼厕所由蕃薯藤公司单独使用，爱缇公司负责在二楼厕所角落地板处开洞及设置扶梯(铁制旋转梯)，以便一楼后续承租人上楼使用厕所。同日，爱缇公司支付蕃薯藤公司押金160，000元以及2004年7月、8月的租金计106，000元。后爱缇公司至所租赁的房屋进行装修。蕃薯藤公司于2004年7月23日向爱缇公司发出《关于装修等问题的通知》，要求爱缇公司严格按照合同进行装修及相关问题的申请。
爱缇公司现诉至法院，请求：1、判令蕃薯藤公司返还租金106，000元；2、判令蕃薯藤公司赔偿设计费225，400元；3、判令蕃薯藤公司返还押金160，000元；4、诉讼费由蕃薯藤公司承担。蕃薯藤公司则提起反诉，请求：1、终止租赁合同；2、爱缇公司承担本房屋租赁合同纠纷中的违约责任，赔偿蕃薯藤公司租金损失238，500元(其中包括一个半月免租期的租金损失及三个月的租金损失)；3、赔偿蕃薯藤公司因此次合同订立支付的中介费18，500元；4、要求爱缇公司承担房屋恢复原状所产生的费用10，000元；5、租赁期间所发生的电话费、电费、水费1，000元由爱缇公司承担。
原审另查明，本市X路X号即本市X路X号大院X号楼产权人为中国科学院上海分院。该院将房屋交于中科院上海生化所实际使用和全权委托管理。该所又将房屋租赁给上海中科生龙达生物技术(集团)有限公司使用，该公司经同意又将房屋于2003年5月23日出租给蕃薯藤公司。
原审又查明，蕃薯藤公司于2004年7月20日与案外人李健美签订了《房屋租赁合同》，将本市X路X号房屋中的2至X楼出租给李健美，起租日期为2004年8月1日至2009年5月30日止。因双方发生纠纷，李健美已于2005年2月18日向法院提起诉讼。
原审认为，爱缇公司与蕃薯藤公司签订的租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效。爱缇公司租赁房屋需要进行装修，但按约应当事先向蕃薯藤公司递交装修设计图纸并经审核同意后方可施工，现爱缇公司称装修是经蕃薯藤公司同意的，没有提供相应依据。由于蕃薯藤公司在与爱缇公司签订租赁合同的有效期间内又于他人于2004年7月20日签订同一房屋的租赁合同，起租期为2004年8月1日，而同年7月23日又致函爱缇公司要求其按照合同约定进行装修，其反诉请求由爱缇公司赔偿租金损失238，500元、中介费18，500元、恢复原状所需费用10，000元，没有事实和法律依据，法院均不予支持。但爱缇公司应当负担在租赁期间的电话费，按蕃薯藤公司提供的凭证计80元。现双方均同意终止房屋租赁合同，蕃薯藤公司应当退还爱缇公司押金160，000元。对爱缇公司已经交纳2004年7月及8月二个月的租金，蕃薯藤公司应当退还其中8月份的租金53，000元。而爱缇公司请求由蕃薯藤公司赔偿因增加电力用量而需支出的设计费225，400元，因没有提供充分的依据，法院不予支持。
原审法院审理后根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，于二○○五年五月十九日作出判决：一、终止原告上海爱缇企业发展有限公司与被告上海蕃薯藤贸易有限公司于2004年5月15日签订的房屋租赁合同；二、被告上海蕃薯藤贸易有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告上海爱缇企业发展有限公司押金人民币160，000元；三、被告上海蕃薯藤贸易有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告上海爱缇企业发展有限公司租金人民币53，000元；四、对原告上海爱缇企业发展有限公司其他诉讼请求，不予支持；五、反诉被告上海爱缇企业发展有限公司于判决生效之日起十五日内支付给反诉原告上海蕃薯藤贸易有限公司电话费人民币80元；六、对反诉原告上海蕃薯藤贸易有限公司其他诉讼请求，不予支持。本诉案件受理费9，881元，由原告负担5，597元，被告负担4，284元，反诉案件受理费6，630元，由反诉原告负担6，600元，由反诉被告负担30元。
判决后，蕃薯藤公司不服，上诉于本院，诉称：1、爱缇公司违反合同约定擅自对系争房屋进行装修，给蕃薯藤公司造成重大经济损失。按照双方的合同约定，蕃薯藤公司有权在爱缇公司交纳的押金中抵扣实际损失。2、原审认定，蕃薯藤公司于2004年7月20日与案外人李健美签订《房屋租赁合同》，因而应退还8月份的租金53，000元。蕃薯藤公司认为，原审法院仅简单查看了蕃薯藤公司与案外人签订的《房屋租赁合同》，而没有对上述合同的内容进行实质审查，而得出蕃薯藤公司就系争房屋在2004年8月收取了双倍的租金，显然与事实不服。3、蕃薯藤公司是通过中介机构的介绍与爱缇公司签订租赁合同的，为此，蕃薯藤公司支付中介公司中介费18，500元。现因爱缇公司的违约致使双方的租赁合同终止，蕃薯藤公司支付的中介费不能达到预期的结果，爱缇公司理应赔偿蕃薯藤公司为签订租赁合同而支付的中介费。据此，请求二审法院撤销原判第二、三、六项，改判爱缇公司赔偿蕃薯藤公司租金、中介费的损失及恢复系争房屋原状所产生的费用。
被上诉人爱缇公司辩称：不能履行租赁合同的原因是蕃薯藤公司单方面撕毁合同而造成的。蕃薯藤公司在与爱缇公司签订租赁合同的同时，就同一标的又与案外人李健美签订了租赁合同，严重损害了爱缇公司的利益。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，2004年7月20日，蕃薯藤公司与案外人李健美签订系争房屋的租赁合同，该合同的起租生效日为2004年8月25日。原审法院就上述事实认定不全面，本院予以补充认定。原审法院认定其余事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，蕃薯藤公司与爱缇公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律，应为有效。本案的当事人均应严格遵守，履行义务。根据上述合同约定，爱缇公司在租赁期间需要对系争房屋进行装修时，应当事先向蕃薯藤公司递交装修设计图纸并经审核同意后方可施工。然而，爱缇公司在未征得蕃薯藤公司同意的情况下，擅自装修系争房屋，违反了合同约定，构成违约，理应承担合同约定的违约责任。同时，考虑到双方均同意终止租赁合同，本院予以准许。租赁合同终止后，蕃薯藤公司就签订系争房屋的租赁合同而支付的中介费应作为其损失，应由爱缇公司给予补偿。同理，由于爱缇公司擅自装修，对系争房屋造成损害，现租赁合同终止，蕃薯藤公司要求爱缇公司支付恢复系争房屋原状的费用，于法有据，尚属合理，应予支持。原审法院对此所作的判决有误，本院予以纠正。
关于蕃薯藤公司要求爱缇公司赔偿租金损失的诉请。根据查明的事实，导致双方租赁合同终止的责任在于爱缇公司违约，爱缇公司应就其违约承担责任。鉴于在开始履行合同时，就因爱缇公司的违约导致合同终止。爱缇公司不应享有合同约定的免租期。同时，根据查明的事实，蕃薯藤公司与案外人李健美签订的租赁合同的起租生效日是2004年8月25日。根据爱缇公司在原审所举证的案外人李健美诉蕃薯藤公司的诉状中，李健美也明确表明双方的租赁期限为2004年8月25日至2009年5月30日。所以原审认定起租日为8月1日有误，本院予以更正。在8月25日前，爱缇公司与蕃薯藤公司的租赁合同没有解除，爱缇公司应当承担合同存续期间的租金。原审法院就此所作的判决有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院(2004)徐民三(民)初字第X号民事判决第一、二、四、五项；
二、撤销上海市徐汇区人民法院(2004)徐民三(民)初字第X号民事判决第三、六项；
三、上海爱缇企业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上海蕃薯藤贸易有限公司中介费人民币18，500元；
四、上海爱缇企业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上海蕃薯藤贸易有限公司系争房屋恢复原状费人民币10，000元；
五、上海爱缇企业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上海蕃薯藤贸易有限公司租金人民币68，900元。
一审本诉案件受理费人民币9，881元，由上海爱缇企业发展有限公司承担人民币6，586元，由上海蕃薯藤贸易有限公司承担人民币3，295元；一审反诉案件受理费6，630元，由上海爱缇企业发展有限公司承担人民币4，420元，由上海蕃薯藤贸易有限公司承担人民币2，210元。二审案件受理费人民币16，511元，由上海爱缇企业发展有限公司承担人民币11，006元，由上海蕃薯藤贸易有限公司承担人民币5，505元。
本判决为终审判决。
审判长糜世峰
审判员刘军
代理审判员毛慧芬
二00五年九月二十二日
书记员潘某
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