上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2005)沪一中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告)上海浦东新区X路桥工贸实业公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人张某甲，董事长。
委托代理人顾星，上海市清华律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海漕河泾食品经贸公司，住所地上海市X村X号X楼。
法定代表人张某乙，经理。
委托代理人黄震尧、姜某某，上海市中和律师事务所律师。
上诉人上海浦东新区X路桥工贸实业公司(以下简称马路桥公司)因租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院(2005)徐民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年8月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，本市X路X号房屋系上海徐汇副食品有限公司所有，上海徐汇副食品有限公司将该房屋交上海漕河泾食品经贸公司(以下简称漕河泾公司)管理、使用、出租。1997年10月15日，漕河泾公司与马路桥公司签订《租赁协议》，约定漕河泾公司将本市X路X号-X号二楼办公用房一个层面租借给马路桥公司使用，租借期自1998年1月1日起至2005年12月31日止，年租金为人民币(下同)14.4万元，每半年一付，马路桥公司于每半年第一个月十日前向漕河泾公司一次性付清半年租赁费，先付后租。马路桥公司逾期支付租赁费，漕河泾公司有权要求马路桥公司除清偿应交租赁费外，还须交纳滞纳金，滞纳金按日以半年租赁费的5％计算。如马路桥公司逾期二个月未付租赁费，则视作马路桥公司违约，漕河泾公司有权无条件终止本协议，并要求马路桥公司赔偿漕河泾公司一切损失和清偿漕河泾公司债务，马路桥公司在本协议签署的七天内支付押金1万元。马路桥公司在承租期内，如租金连续三个月未支付，视为无条件自动解除本协议，租赁场地无偿交还给漕河泾公司。其后，双方又签订《补充协议》，将系争房屋的年租金由14.4万元降为8万元。签约后，漕河泾公司交付了房屋，马路桥公司支付了押金1万元并开始使用系争房屋、交纳房租。自2004年1月起，马路桥公司未正常付租，此后的租金，马路桥公司仅支付了3.5万元。为此，漕河泾公司诉至法院，要求：1、判令准予漕河泾公司解除与马路桥公司签订的《租赁协议》，并由马路桥公司将承租房腾空后归还漕河泾公司；2、判令马路桥公司支付漕河泾公司截至2005年3月31日止的房租65，000元；3、判令马路桥公司向漕河泾公司支付自2005年4月1日起至实际归还漕河泾公司日止的房租，按每月6，666.67元计算；4、判令马路桥公司向漕河泾公司支付逾期付租违约金5，680元。
原审审理中，漕河泾公司同意若解除合同，押金用于抵扣租金。
原审认为，漕河泾公司与马路桥公司签订的《租赁协议》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。马路桥公司拒不付租的行为，已违反了合同约定，理应承担相应违约责任，故漕河泾公司要求解除合同、马路桥公司支付房租及违约金的诉讼请求，法院予以支持。马路桥公司支付漕河泾公司的10，000元押金在租金中予以抵扣。
据此，原审法院于二○○五年六月二十四日依法作出判决：一、解除原告上海漕河泾食品经贸公司与被告上海浦东新区X路桥工贸实业公司签订的《租赁协议》、《补充协议》；二、被告于判决生效后十日内将其使用的本市X路X号-X号二楼办公用房腾空后归还原告；三、被告于判决生效后十日内支付原告至2005年3月31日止的租金55，000元(被告支付原告的押金10，000元已在该笔租金中予以抵扣)；四、被告于判决生效后十日内支付原告自2005年4月1日起至实际搬离之日止的租金，租金按每月6，666.67元计算；五、被告于判决生效后十日内支付原告逾期付租违约金5，680元。一审案件受理费2，730.40元，由被告负担。
判决后，马路桥公司不服，上诉称：双方就系争房屋建立租赁关系后，上诉人在2004年1月前按约支付租金，但被上诉人一直未开具租金发票，对于系争房屋存在的渗漏现象也未尽修缮义务，虽经上诉人多次主张，被上诉人仍未履行上述两项义务，故上诉人并非有意拖欠房租，只要被上诉人履行了上述两项义务，上诉人愿意立即支付尚欠的租金；由于被上诉人违约在先，故上诉人有理由缓交租金，因此被上诉人要求解除涉案《租赁协议》和《补充协议》缺乏事实和法律依据。据此，上诉人请求二审撤销原判，改判双方继续履行涉案《租赁协议》及《补充协议》。
被上诉人漕河泾公司答辩称：双方签约时上诉人就提出系争房屋存在渗漏问题，为此，双方签约后不久就另行签订了《补充协议》，将房屋年租金由14。4万元降至8万元，并约定《补充协议》生效后房屋遗留问题由承租人自行解决，故上诉人以房屋渗漏问题为由不按约支付租金，理由不能成立；租金发票被上诉人有所准备，是上诉人自己不来取发票，如果上诉人对发票很重视的话，不可能在1997年10月双方签约起到本案诉讼前这么长的时间里从不要求被上诉人开具租金发票；上诉人从2004年1月起拖欠租金，经被上诉人多次催讨仅支付了部分欠租，故被上诉人要求解除《租赁协议》既有事实依据也有法律依据。据此，被上诉人认为原判正确，请求二审予以维持。
经审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
另查明，双方在签订涉案《租赁协议》后不久又签订了《关于租赁田林路X号2F办公房原〈租赁协议〉补充协议》(即前述涉案《补充协议》)，双方约定系争房屋年租金从14.4万元降至8万元，先付后租，从1998年6月1日开始计算；双方还约定，该协议生效后，原则上有关租房遗留问题，由上诉人自行解决。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人漕河泾公司与上诉人马路桥公司签订的涉案《租赁协议》及其《补充协议》均系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。被上诉人已按约将租赁物即系争房屋交付上诉人承租使用，上诉人亦应按约支付租金。上诉人自2004年1月起拖欠租金，经催讨后仅支付了小部分欠租，故被上诉人根据双方在《租赁协议》中的约定要求解除该协议，原审予以支持并无不当。
上诉人称被上诉人交付的房屋存在渗漏问题长期以来一直没有解决，对此本院认为，双方在签订《租赁协议》后不久又签订了《补充协议》，约定年租金从14.4万元降至8万元，从1998年6月1日起实行，并约定该协议生效后，有关租房遗留问题由上诉人自行解决，之后上诉人并未就房屋渗漏问题再向被上诉人主张权利，由此可见，双方以减少租金的办法解决了房屋本身存在的瑕疵问题，因此，上诉人以系争房屋存在渗漏问题为由主张其有理由缓交租金，理由不能成立。
上诉人另称其正常缴纳租金期间，被上诉人一直未开具租金发票，对此本院认为，租赁合同中，出租人的主义务是按约交付租赁物，承租人的主义务是按约支付租金，本案双方在《租赁协议》中对租金发票的开具问题又未作约定，故上诉人不能以相对方未履行合同附随义务为由拒绝履行自己的合同主义务，因此，上诉人以此为由主张其有理由缓交租金，理由亦不能成立。
综上所述，上诉人认为被上诉人违约在先，其有理由缓交租金，要求二审撤销原判，改判双方继续履行《租赁协议》和《补充协议》，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，730。40元，由上诉人上海浦东新区X路桥工贸实业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长糜世峰
审判员刘军
代理审判员毛慧芬
二00五年九月二十二日
书记员潘兵
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