上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2005)沪一中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告)上海宜竹食品有限公司，住所地上海市浦东新区X路X号。
法定代表人季某，经理。
委托代理人宗某某，该公司职员。
被上诉人(原审原告)上海浦东新区海科集团商贸有限公司，住所地上海市浦东新区X路X号。
法定代表人沈某某，董事长。
委托代理人李某某，该公司职员。
上诉人上海宜竹食品有限公司(以下简称宜竹公司)因租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院(2005)浦民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年7月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2001年1月11日，上海浦东新区海科集团商贸有限公司(以下简称海科公司)与宜竹公司签订《租赁协议书》一份，约定海科公司将位于本市X路X号海科商厦一楼，使用面积150平方米的房屋租赁给宜竹公司作为经营场地，租赁费每月为人民币2，480元；租赁期为一年，自2001年2月1日至2002年1月31日止，海科公司已向宜竹公司说明海科公司出租的房屋为临房等。协议到期时，经双方协商同意延长一年，合同延续至2003年1月31日。续签期限届满后，双方事实上仍按原协议继续履行。自2005年2月起，宜竹公司以承租房屋面临拆迁为由拒付租金。同年4月，海科公司曾向宜竹公司发出书面催款通知，要求其支付至2005年4月8日止的欠租人民币3，141元。因催讨无果，海科公司于2005年5月诉至法院，要求宜竹公司在判决生效后立即迁出承租房屋并支付2005年3月1日至实际迁出之日止的房租。
原审还认定，2005年2月的租金系用宜竹公司交纳的押金抵扣。
原审认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应严格履行。虽然海科公司与宜竹公司租赁合同的期限已届满，但其后宜竹公司继续使用租赁物，海科公司仍按原合同收取租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，海科公司与宜竹公司均可以随时解除合同。鉴于海科公司提起本案诉讼后，原审法院于2005年5月24日将诉状副本送达了宜竹公司，且宜竹公司也当庭表示愿意迁出承租房屋，故法院依法认定该日期为合同解除之日，海科公司要求宜竹公司迁出具有法律依据，法院应予支持，但亦应给予宜竹公司必要的准备时间。至于合同终止后至宜竹公司实际迁出日止的房屋使用费，可参照租金的标准计算。另就房屋装修，双方同意由宜竹公司搬离时自行处置，故本案不作处理。宜竹公司因房屋面临拆迁而拒付租金，由于在合同签订时海科公司已明确告知承租房屋为临时用房，故其以此为由拒付房租没有依据。
据此，原审法院于二○○五年六月二十四日依法作出判决：一、上海宜竹食品有限公司应于判决生效后十五日内迁出浦东新区X路X号一楼其所承租的房屋；二、上海宜竹食品有限公司应于判决生效后十五日内支付上海浦东新区海科集团商贸有限公司2005年3月1日起至2005年5月24日止的房屋租金人民币6，944元；三、上海宜竹食品有限公司应于判决生效后十五日内支付上海浦东新区海科集团商贸有限公司2005年5月25日至实际迁出之日止的房屋使用费(按每月人民币2，480元的标准计付)。一审案件受理费人民币267元，由上海宜竹食品有限公司负担。
判决后，宜竹公司不服，上诉称：双方在合同期满后虽未再次续签租赁协议，但上诉人一直按原租赁协议的约定向被上诉人海科公司支付租金，因上诉人于2004年12月8日收到系争房屋权利人上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司的告知书，得知系争房屋将随时被拆迁，故自此时起未及时向被上诉人支付租金；被上诉人本身不具备出租房屋的主体资格，故无权要求上诉人迁出系争房屋并支付房屋租金；若不是被上诉人提起本案诉讼，上诉人早就迁出系争房屋，故被上诉人亦无权要求上诉人支付房屋使用费。据此，上诉人表示同意迁出系争房屋，但要求二审撤销原判第二、三项，改判对被上诉人要求上诉人支付房屋租金和使用费的诉讼请求不予支持。
被上诉人海科公司答辩称：双方签订租赁协议时被上诉人即已告知上诉人系争房屋为临房，现租赁合同也早已到期，双方之间为不定期租赁关系，故被上诉人可随时要求上诉人搬离系争房屋；上诉人提供的告知书并未明确上诉人可以不付租金，故该告知书并不能成为上诉人拒付租金的依据；上诉人将系争房屋部分转租他人并收取租金，却不向被上诉人支付租金甚至水电费，故被上诉人不得已才诉至法院；被上诉人与案外人的纠纷与本案无关。据此，上诉人认为原判正确，请求二审予以维持。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审审理中，双方当事人确认，系争房屋现尚未被拆除。
本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。上诉人宜竹公司与被上诉人海科公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，合法有效。该协议的履行期间虽已届满，但因上诉人实际仍占用依该协议承租的系争房屋，被上诉人亦未提出异议，故该协议对双方仍具有法律约束力，只是租赁期限变为不定期，双方可随时解除该协议。被上诉人因上诉人未能按协议约定支付租金而诉至法院要求上诉人迁出，支付尚欠的租金直至上诉人实际迁出系争房屋，原审确认被上诉人之起诉状副本送达上诉人之日双方的租赁协议解除，并对被上诉人的诉讼请求基本予以支持并无不当。
上诉人在双方签约时即明知系争房屋为临房，对于房屋被拆迁等事项应有充分准备，故其以2004年12月8日收到有关告知书、得知系争房屋将随时被拆迁为由拒付租金，理由不能成立。上诉人从被上诉人处接收房屋，双方协议期满后至今也未办理过房屋交接手续，而上诉人现主张被上诉人不具备出租房屋的主体资格亦未提供相应证据佐证，故本院不予支持，上诉人以此为由不同意支付租金，理由同样不能成立。被上诉人提起本案诉讼，系其依法行使自己的民事权利，并不能成为上诉人在双方解除租赁协议后继续占用系争房屋却拒付房屋使用费的理由。
综上所述，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币267元，由上诉人上海宜竹食品有限公负担。
本判决为终审判决。
审判长糜世峰
审判员刘军
代理审判员毛慧芬
二00五年九月七日
书记员潘兵
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