上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2005)沪一中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告)上海麦登通风工程某限公司，住所地上海市闵行区X路X号。
法定代表人倪某某，董事长。
委托代理人金迎新、程某，上海市郑传本律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海强华石英有限公司，住所地上海市闵行区X路X号。
法定代表人周某某，经理。
委托代理人薛洪庭，上海市万方律师事务所律师。
上诉人上海麦登通风工程某限公司(以下简称麦登公司)因租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院(2004)闵民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年5月26日受理后，依法组成合议庭，于2005年6月9日公开开庭审理了本案。上诉人麦登公司之委托代理人金迎新、程某，被上诉人上海强华石英有限公司(以下简称强华公司)之法定代表人周某某及委托代理人薛洪庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2003年4月15日，强华公司与麦登公司签订一份《房屋租赁合同》，约定由麦登公司承租强华公司位于闵行区X路X号房屋，租赁期为10年，自2003年5月20日起至2013年5月20日止；年租金为人民币(下同)8万元，合同签订后，在5日内先预付第一年租金，每年5月20日前交纳上半年租金，12月1日前交纳下半年租金，合同期内每过5年租金增幅10%等内容。合同订立后，双方按约履行。麦登公司付清了2004年5月20日前的租金。2004年5月12日吴泾镇X村民委员会向强华公司发出通知称，贵司与我村签订的土地租赁合同，系临时用地，且所建的厂房无合法手续，只能供贵司自己使用。为避免以后政府对该地区实施规划或动迁上的麻烦和纠纷，特发通知至贵公司，希及时调整相应的租赁关系。2004年6月20日强华公司向麦登公司发函要求解除租赁合同。同年7月2日麦登公司回函表示不同意解除合同。
强华公司因此提出诉讼请求：1、依法确认强华公司与麦登公司于2003年4月15日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2、判令麦登公司立即归还位于闵行区X路X号系争房屋。审理中，强华公司增加诉讼请求，要求麦登公司支付从2004年5月20日起至实际搬出之日止，按年租金8万元计算的租金。
原审审理中，强华公司申请对本市闵行区X路X号房屋内由麦登公司投资建造及装修部分的价值进行评估。2005年1月17日上海万隆房地产估价有限公司出具估价报告，结论为房屋装潢现值20，192元、附属设施现值24，470元。
原审认为，强华公司与麦登公司签订的《房屋租赁合同》，强华公司未能提供上述房屋已经登记取得房地产权证书或者取得其他合法权属的证明，违反了有关法律的规定，法院确认上述合同无效，强华公司负有主要过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此强华公司要求麦登公司立即归还位于闵行区X路X号房屋，法院予以支持。但强华公司应向麦登公司赔偿房屋装潢20，192元、附属设施24，470元，计44，662元。关于房屋使用费，法院参照双方合同的约定及在履行过程某所发生的实际情况，酌情确定麦登公司支付强华公司从2004年5月20日起至实际搬出之日止，按年租金7万元计算的房屋使用费。麦登公司关于租赁合同有效的观点，缺乏依据，法院不予采纳。
据此，原审法院于二○○五年四月十四日依法作出判决：一、原告上海强华石英有限公司与被告上海麦登通风工程某限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告在判决生效之日起一个月内搬离本市闵行区X路X号房屋；三、原告赔偿被告房屋装潢20，192元、附属设施24，470元，计44，662元；四、被告支付原告从2004年5月20日起至实际搬出之日止，按年租金7万元计算的房屋使用费；以上第三、四项相抵后在判决生效后十日内支付。一审案件受理费4，710元，由原告上海强华石英有限公司负担；评估费6，000元，由原告上海强华石英有限公司负担。
判决后，麦登公司不服，上诉称：涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，且出租方即为系争房屋的建造者，故合法有效，原审认定该合同无效不当，请求二审撤销原判，改判双方继续履行该合同；即使该合同仍被认定无效，如原审所言，被上诉人强华公司应负主要责任，故上诉人最多只承担年租金40％的房屋使用费即3。2万元，原审判令上诉人承担7万元有误；涉案合同被认定无效，上诉人存在因搬迁造成的各项费用，故要求被上诉人赔偿变更营业执照和通讯设备移机的费用约2万元、因搬迁造成停工的费用约6万元、拆装设备的费用约3万元、原签订的合同不能按期履行造成的损失约200万元。据此，其请求二审撤销原判，依法改判如其所请。
被上诉人强华公司辩称：系争房屋未能取得产权证明，且根据实际情况也不可能获得产权证，故原审认定合同无效并无不当；对于该合同无效，双方都有责任，出租人有过错的愿意承担相应责任，但上诉人提出的损失并无相应依据证明。据此，其请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
审理中，被上诉人书面向本院表示，其自愿将已收取上诉人的2003年5月20日至2004年5月19日的8万元房屋使用费退还1万元给上诉人。
本院认为，未依法登记取得房地产权证书或者其他合法权属证明的房屋不得出租。被上诉人未能提供系争房屋已依法登记取得房地产权证书或者其他合法权属证明的依据，故原审确认上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《房屋租赁合同》无效并无不当。上诉人认为该合同有效，依据不足，其要求二审撤销原判、改判双方继续履行该合同，理由不能成立，本院不予支持。
合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定，上诉人应将系争房屋返还被上诉人，被上诉人则应将已收取的租金返还上诉人；同时由于上诉人实际使用了被上诉人提供的系争房屋，故应支付自原合同约定的起租日起至实际搬离之日止的房屋使用费。该房屋使用费并非因合同无效给合同当事人造成的损失，故不存在按过错程某承担责任的问题，因此，上诉人要求以原合同约定年租金的40％为标准承担房屋使用费依据不足，本院不予采纳。又因无效的合同自始没有法律约束力，故原审酌定房屋使用费按每年7万元计算，应从原合同约定的起租日即2003年5月20日起算，被上诉人应将已收取的2003年5月20日至2004年5月19日的房屋使用费(原以租金名义收取)8万元返还1万元给上诉人。现被上诉人表示其自愿将原依合同收取的2003年5月20日至2004年5月19日的房屋使用费8万元退还1万元给上诉人，于法无悖，本院予以准许。
至于上诉人要求被上诉人赔偿变更营业执照和通讯设备移机的费用约2万元、因搬迁造成停工的费用约6万元、拆装设备的费用约3万元、原签订的合同不能按期履行造成的损失约200万元，因未能提供相应计算依据，且尚未实际发生，故本院不予支持。上诉人可待上述损失实际发生后，再行主张权利。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院(2004)闵民三(民)初字第X号民事判决及诉讼费承担项；
二、被上诉人上海强华石英有限公司在本判决生效之日起十日内返还上诉人上海麦登通风工程某限公司人民币10，000元。
二审案件受理费人民币4，710元，由上诉人上海麦登通风工程某限公司负担4，310元，被上诉人上海强华石英有限公司负担400元。
本判决为终审判决。
审判长糜世峰
审判员刘军
代理审判员毛慧芬
二00五年六月二十四日
书记员潘兵
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