上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2004)沪二中民二(民)初字第X号
原告上海雅思化工产品有限公司，住所地上海市X路X号X室。
法定代表人周某某，总经理。
委托代理人陈开伟、刘某某，上海诚达永华律师事务所律师。
被告上海九州房地产开发有限公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人薛某某，董事长。
委托代理人吴某某，公司职员。
委托代理人赵建民，上海市凤凰律师事务所律师。
原告上海雅思化工产品有限公司诉被告上海九州房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭。于2004年8月10日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人周某某、委托代理人陈开伟，被告的委托代理人吴某某、赵建民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2003年12月31日经协商一致，自愿签订《上海市房屋租赁合同》。根据该合同约定：被告将位于本市杨浦区X路X弄X号1，570.08平方米建筑面积的房屋出租给原告使用，租赁期为3年(自2004年2月16日起至2007年2月15日止)，租金标准按每月人民币75，833.33元(以下币种均为人民币)计算，双方还对其他事宜作了约定，包括违约责任的处理在合同第10条予以明确。合同签订生效后，原告依约于2003年12月31日将租金及保证金共计1，365，000元交付给被告，然后，原告委派装修公司进场装修。但是，从2004年1月13日起，被告多次通知原告单方面解除上述租赁合同，并且不准原告对租赁场所进行装修和使用，被告的行为严重违犯了法律的规定及合同的约定，原告多次交涉，均未果。为此原告请求判令终止双方签订的《上海市房屋租赁合同》，判令被告返还原告已付租金910，000元及保证金455，000元，合计1，365，000元；判令被告赔偿原告5，535，838元(按提前终止租赁合同的天数365天/年X3年X2，527.78元/天X2倍计算)。为此，原告举证如下：1、原、被告于2003年12月31日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、租赁费发票及保证金收据；3、7份原、被告来往函件。
被告辩称，同意终止双方签订的《上海市房屋租赁合同》，同意返还原告已付租金910，000元及保证金455，000元，合计1，365，000元。但是，双方签订的《上海市房屋租赁合同》是从2004年2月16日开始履行，被告在2004年1月13日就提出终止合同，这时租金还未开始计算。被告提前把房屋交给原告，并未收取租金，不存在提前收回房屋，被告既不享受权利，也就不应该承担义务，故被告不应承担违约责任。
经审理查明，原、被告于2003年12月31日签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告出租给原告的房屋座落在本市杨浦区X路X弄X号1、X层(以下简称系争房屋)。签订本合同前，被告已告知原告系争房屋未设定抵押。被告于2004年1月1日前向原告交付系争房屋。租赁期自2004年2月16日起至2007年2月15日止。月租金总计为75，833。33元。被告交付系争房屋时，原告应向被告支付房屋租赁保证金，保证金为6个月的租金，即455，000元。双方在租赁期间内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：(1)系争房屋占用范围的土地使用权依法提前收回的；(2)系争房屋因社会公共利益被依法征用的；(3)系争房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；(4)系争房屋毁损、灭失或被鉴定为危险房屋的；(5)被告已告知原告系争房屋出租前已设定抵押，现被处分的。(6)法律、法规被禁止或其它特殊原因的。双方还约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(1)被告未按时交付系争房屋，经原告催告后10日内仍未交付的；(2)被告交付的系争房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或被告交付的房屋存在缺陷，危及原告安全的；(3)原告未征得被告书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；(4)因原告原因造成房屋主体结构损坏的；(5)原告擅自转租系争房屋、转让系争房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；(6)原告逾期不支付租金累计超过3月的；(7)原告未按规定办妥有关手续，擅自经营的。租赁期间，非本合同规定的情况，被告擅自解除本合同，提前收回系争房屋的，被告应按提前收回天数的租金的2倍向原告支付违约金。若违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。原告中途擅自退租的，原告应按提前退租天数的租金的3倍向被告支付违约。本合同自双方签字即生效等等。
同日，原告向被告支付了保证金455，000元，2004年2月16日至2005年2月15日的租金910，000元，共计1，365，000元。2004年1月13日，被告通知原告称，系争房屋另有安排，要求原告立即停止对系争房屋的装修等一切活动。原告回复被告称，已停止对系争房屋的装修，希望与被告磋商，以保证双方协议得以正常履行。2004年2月11日，被告在《关于上海雅思化工产品有限公司2004年2月6日函的回复》称，退还原告缴付的系争房屋租赁费和保证金，望原告从速取款。原告回复被告称，被告单方违约收回系争房屋，原告不得不按照租赁合同的有关条款以及由此给原告造成的损失向被告提出赔偿，并保留提出法律诉讼的权利等等。
系争房屋现由原、被告共同派人管理。
以上事实有当事人陈述，及提供的证据佐证。
本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，符合法律规定，应认定有效。双方当事人均应恪守。被告在该合同经双方签字生效后，要求原告停止装修、退还原告租赁费及保证金，此行为表明被告不再履行主要债务，单方面提出解除合同。以致原告向法院起诉要求终止双方签订的《上海市房屋租赁合同》，返还原告已付租金910，000元及保证金455，000元，合计1，365，000元。基于被告同意原告的上述诉请，故本院对原告的上述诉请予以支持。被告的违约行为，给原告造成了经济损失。原告系基于被告违约，要求被告承担赔偿责任，但又未提供具体损失的依据，根据公平原则和诚实信用原则，本院支持原告要求赔偿损失的金额不宜超过原告已实际投入的款项。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百零六条第(一)款、第一百十二条、第一百三十四条第(四)项、第(七)项之规定，判决如下：
一、原告上海雅思化工产品有限公司与被告上海九州房地产开发有限公司于2003年12月31日签订的《上海市房屋租赁合同》终止履行。
二、被告上海九州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海雅思化工产品有限公司已付租金人民币910，000元及保证金人民币455，000元，共计人民币1，365，000元。
三、被告上海九州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海雅思化工产品有限公司相应损失人民币1，365，000元。
四、原告上海雅思化工产品有限公司的其余诉讼请求不予支持。
本案案件受理费人民币44，514元，由原告上海雅思化工产品有限公司负担人民币14，500元，被告上海九州房地产开发有限公司负担人民币30，014元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审判长吴某君
审判员王文耀
代理审判员王珍
二00四年八月二十三日
书记员宋歌
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