上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2004)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告)上海罗南房地产有限公司，住所地上海市宝山区X镇X路X号。
法定代表人周某某，经理。
委托代理人王刚，上海海德安达律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海东海不锈钢制品厂，住所地上海市宝山区X村X号X号楼X室。
法定代表人范某某，董事长。
委托代理人徐伟明，上海市诚建成律师事务所律师。
上诉人上海罗南房地产有限公司(以下简称罗南公司)因土地使用权转让合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2003)宝民一(民)初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人罗南公司的委托代理人王刚，被上诉人上海东海不锈钢制品厂(以下简称东海厂)的法定代表人范某某及其委托代理人徐伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，上海市X路X号所属系争土地是国有划拨土地，登记的土地地号为泗塘街道16坊44丘，1998年3月23日之前的权利人为东海厂。1997年2月3日，罗南公司(甲方)与东海厂(乙方)签订协议书，约定乙方将上述系争土地、厂房转让给甲方，该地块占地5.5亩，内有旧建筑980平方米；转让条件为：1、甲方给乙方转让费人民币(以下币种均为人民币)150万元，协议签署后付定金50万元，其余100万元一个月内结清，2、甲方提供乙方X号营业用店面产权房200平方米，待该地块建筑竣工后交付。1997年10月31日，罗南公司与东海厂签订补充协议，对上述约定内容再次确认，并约定违约方应承担对方每日千分之一的经济损失。至1997年11月3日，罗南公司先后支付东海厂150万元。1998年3月10日，东海厂(甲方)与罗南公司(乙方)签订由上海市房产管理局印制的房屋买卖合同，约定甲方自愿将坐落在系争土地部位的X幢混合结构、X幢其它结构的房屋及其附属设备，计房屋建筑面积976平方米出售给乙方；房屋的成交价为536，400元，自合同签订之日起，乙方向甲方交付50万元作为购房定金，合同经房地产交易管理部门批准后，乙方于1998年3月10日前将房屋价款一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时充抵房价，具体付款方式为办妥手续后一次性付清；合同经批准过户后，甲方于1998年3月30日前将上述房屋交付给乙方，合同贯彻房屋所有权与土地使用权主体一致的原则，甲方将房屋所有权转移给乙方时，连同该房屋的土地使用权一并转移；乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方付给购房价款千分之一的违约金。在上海市房地产转让过户、登记申请书中，载明申请人为罗南公司、原权利人为东海厂，总建筑面积976平方米，土地使用权面积3，666平方米，转让成交价格536，400元。罗南公司凭该房屋买卖合同及申请书等资料于1998年3月23日取得系争土地房地产权证，产权证记载的房屋坐落、土地使用面积、房屋建筑面积均与申请书记载的情况一致。该房地产在上海市宝山区房地产资料登记册备注栏中注明：估价高于合同议价，税费按估价缴纳。1998年3月26日，上海市宝山区财政局农业税征收管理所以551，154元为计税金额，按3%税率向罗南公司征收契税16，534.60元，并开具上海市契税收据。罗南公司受让上述地块后未作开发，又于2000年2月17日以200万元的价格将该地块转让给上海市宝山区住宅发展局，转让协议明确罗南公司原和东海厂签订协议书中的200平方米店面产权房事宜，全部由罗南公司自行解决。2002年9月，东海厂向罗南公司发函称：“就补偿我厂200平方米门面产权房的事宜，……方案是按每平方米5，000元计算，请你们速给予答复，以便我厂董事会讨论。”2003年2月12日，工商行政管理部门核准东海厂变更企业名称为上海东海不锈钢制品厂。东海厂认为，罗南公司至今未履行200平方米营业用店面产权房的义务，遂涉讼。
原审原告东海厂诉称，其与罗南公司签订转让系争土地及厂房的协议书，罗南公司所接受的转让条件由两部分组成：其一，罗南公司支付东海厂150万元，其二，罗南公司应在地块建房后将200平方米的营业用店面产权房提供给东海厂。之后，罗南公司履行了150万元的给付义务，但未能提供200平方米营业用店面产权房。经东海厂了解，罗南公司已于2000年2月17日与案外人上海市宝山区住宅发展局签订了协议书，将系争地块及厂房转让给住宅局。因罗南公司现已完全不能履行提供200平方米营业用店面产权房，按照目前该地段同类房屋的市场单价每平方米7，000元计算，要求判令罗南公司赔偿东海厂140万元，支付2000年2月17日至2003年4月17日，以日千分之一为标准的违约金808，500元。
原审被告罗南公司辩称，双方签订协议书后，东海厂拟交付的5.5亩土地因长江西路拓宽工程，实际交付面积是四亩多，因此双方又于1998年3月10日签订房屋买卖合同并经上海市宝山区房地产交易中心备案，对协议内容予以变更，将150万元的转让价格变更为536，400元，200平方米营业用店面产权房未作变更。罗南公司已支付的150万元中，除536，400元外，其余的963，600元就是对200平方米营业用店面产权房的补偿，双方对该问题已解决。故不同意东海厂的诉讼请求。
原审审理中，经东海厂申请，原审法院委托上海沪博资产评估有限公司对系争土地上设定200平方米的店面产权房在2003年5月29日的市场公开价格进行评估，结果为不含土地出让金的总价是1，217，600元，折合单价每平方米6，088元；包含土地出让金的总价是1，300，800元，折合单价每平方米6，504元。罗南公司表示现该地块由上海市宝山区住宅发展局使用，但房地产权利未变更。
原审法院审理后，作出判决：一、被告上海罗南房地产有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告上海东海不锈钢制品厂经济损失1，300，800元；二、被告上海罗南房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海东海不锈钢制品厂赔偿金80.85万元。
上诉人罗南公司不服，上诉称：被上诉人东海厂出让系争土地时，隐瞒了该地块所在的本市X路规划拓宽的事实，使土地面积减少，影响了上诉人的开发。故双方变更了转让价格为536，400元，并于1998年3月10日签订了房屋买卖合同，依法履行了登记，该合同应属有效。被上诉人东海厂关于该合同为避税而订，应属无效的诉称无法律依据。而两份之前签署的协议未经申报登记，原审法院却认定其合法有效，属适用法律不当。上诉人支付给被上诉人东海厂的150万元中，已包含了上述变更价格和价值约100万元的200平方米商业用房。若以原协议约定的150万元加上200平方米商业用房，总价就达250万元，上诉人却在市场环境发展的情况下，以200万元转让，岂不是更不合理据此，上诉人罗南公司认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，显属不公，请求本院依法撤销原审判决，驳回被上诉人东海厂的原审诉请。
被上诉人东海厂辩称，上诉人罗南公司受让系争土地后，权证上记载的土地面积仍为5.5亩。2000年2月17日，该上诉人将系争土地转让给上海市宝山区住宅发展局时，协议中亦写明系争土地面积为5.5亩，并承诺上诉人自行解决其与被上诉人之间关于200平方米商业用房的事宜。故上诉人认为被上诉人出让的系争土地面积减少的诉称无依据，更不存在因面积减少，双方变更转让价格的情况。1998年3月10日，双方签订的房屋买卖合同中的转让价格536，400元，系上诉人自己填写，目的为避税，其至今未履行交付商业用房的约定。上诉人以200万元转让系争土地，系其自愿。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，被上诉人东海厂认为原审判决并无不公，请求本院依法维持原审判决，驳回上诉人罗南公司的上诉请求。
经本院审理查明，原审判决认定事实无误。审理中，被上诉人东海厂自愿将上诉人罗南公司支付赔偿金的金额调整为40万元。
另查明，2003年7月28日，上海市工商行政管理局核准被上诉人名称由上海东海不锈钢制品有限公司变更为上海东海不锈钢制品厂。
以上事实，有《企业名称变更核准通知书》，本院的庭审、谈话笔录等证据证明属实。
本院认为，当事人双方基于自己的真实意思表示，依法签订的约定双方各自民事权利和义务的合同，应属有效，且双方当事人均应全面履行。本案上诉人罗南公司与被上诉人东海厂就系争土地的转让签署了三份合同，其中对于系争土地的面积约定为5.5亩，上诉人依法登记取得的房地产权证上，以及嗣后上诉人将该地块又转让给案外人时的转让协议上，均注明系争土地面积为5.5亩，故上诉人提出因系争土地面积减少，影响了开发等原因，其与被上诉人东海厂变更了转让价格的诉称，缺乏足够的事实依据和证据印证，本院难以采纳。原审法院认为上诉人尚不能证明被上诉人转让的土地面积减少，也不能证明订立536，400元的转让合同与土地面积减少有因果关系，更不能证明交易双方是因土地面积减少而协商变更原150万元的转让合同的理由成立。同时，原审法院根据上诉人与案外人上海市宝山区住宅发展局所签协议书中对200平方米店面产权房事宜的承诺、2002年9月被上诉人函件中的陈述，认定上诉人与被上诉人之间未就200平方米营业用店面产权房事宜达成合意的主张，事实清楚、证据确凿，本院应予确认。鉴于上诉人未按约定履行合同，原审法院根据依法评估的价格，以及当事人双方约定的违约条款，判决上诉人赔偿被上诉人经济损失等，并无不当。上诉人认为已支付给被上诉人东海厂的150万元中，包含了双方变更的价格和价值约100万元的200平方米商业用房的诉称，缺乏事实依据，本院不予采信。被上诉人东海厂在本案审理中，自愿将赔偿金数额调整为40万元，系其依法行使民事权利，与法不悖，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院(2003)宝民一(民)初字第X号民事判决第一项；
二、变更上海市宝山区人民法院(2003)宝民一(民)初字第X号民事判决第二项“上海罗南房地产有限公司于本判决生效后十日内支付上海东海不锈钢制品有限公司赔偿金人民币80。85万元。”为“上海罗南房地产有限公司于本判决生效后十日内支付上海东海不锈钢制品厂赔偿金人民币40万元。”；
三、上诉人上海罗南房地产有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人上海东海不锈钢制品厂赔偿金人民币40万元。
一、二审案件受理费人民币42，106元，由上诉人上海罗南房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长杨俊
代理审判员吴俊
代理审判员黄婕
二00四年五月二十五日
书记员虞恒龄
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