广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2007)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)罗某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人胡某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
被上诉人(原审原告)丁某某，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人范某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
上诉人罗某某因其他买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2006)南民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。
原审判决查明：2006年1月20日，原、被告双方签订《转让合同》，约定：原告将座落于佛山市南海区狮山办事处塘头村“斜地岗”，地号为x的土地、该土地地面以上现有建筑厂房、水电设施转让给被告，转让价格为人民币170万元；付款方式为合同签订后先支付50万元定金，余款在原告过户到被告名下后一次性结清；原告有责任协助被告办好国土使用证，厂房房产证(现有消防、水电设施)等条款。合同签订当日，被告向原告支付了50万元定金。2006年4月26日，被告向原告支付转让款100万元。2006年4月18日，被告向原告出具欠条，载明：兹有罗某某购买丁某某座落于狮山办事处“斜地岗地号x的地块以及地面以上现有的建筑厂房，还欠丁某某人民币20万元整，定于2006年5月18日前结清，如不结清丁某某有权收回土地证及房产证，之前所支付一切款项不退还。
被告至今未向原告支付余款20万元。讼争土地及房产也没有过户到被告名下。南府国用(2003)第特x号土地使用权证载明：狮山办事处塘头村“斜地岗”地号为x的土地的使用权人为原告丁某某；双方确认讼争厂房已办理了权属人为原告的房产证，讼争土地及厂房已于2006年2月交付给被告使用。
讼争厂房外的变压器(供厂房使用)的权属人是供电部门，原告就其向被告转让讼争土地及厂房的交易未向税务部门缴纳相关的税费。
2006年8月29日，原告向法院提起诉讼，请求判令被告向原告支付土地、厂房转让款人民币20万元及利息2915元(利息从2006年5月19日起暂计至同年8月18日止共3个月，按年利率5。83％计算)并承担本案的诉讼费用。
原审判决认为：原、被告双方签订《转让合同》，除转让标的水电设施中的变压器部分外，符合平等自愿，协商一致原则，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，是有效的合同。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应全面履行约定的义务。原、被告双方于2006年1月20日签订的《转让合同》中虽约定付款方式为合同签订后先支付50万元定金，余款在原告过户到被告名下后一次性结清，但被告在2006年4月18日出具给原告的欠条中承诺在2006年5月18日结清购买讼争土地及厂房的欠款20万元，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，欠条的内容应视为双方对《转让合同》所约定的付款时间进行了变更。被告主张欠条载明的“被告于2006年5月18日结清欠款20万元”是以完成讼争土地及厂房的过户手续为前提，但被告并没有对此进行举证，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，被告应承担举证不能的后果，对被告的该辩解不予采纳。
对被告主张以原告未履行协助办证义务与转让水电设施义务为由行使先履行抗辩权不支付余款20万元的辩解，分析如下：一、协助办证义务问题。《转让合同》虽约定先办过户手续后支付余款，但欠条的内容已将《转让合同》中支付余款的时间变更为2006年5月18日前；《转让合同》虽约定原告有责任协助被告办好国土使用证、厂房房产证，并且原告没有向税务部门缴纳交易税费，未履行向被告提供税费发票等协助办证义务，但双方在《转让合同》中并没有对原告履行协助办证义务的时间作出约定，而被告也没有对其曾要求原告在合理期限内履行协助办证义务进行举证；综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，被告主张原告协助办证义务先于被告支付余款义务的履行、因原告未履行协助办证义务故被告行使先履行抗辩权不支付余款的辩解没有依据，不予采纳。当然，协助办证义务是《转让合同》所明确约定的义务，原告应严格依约诚信履行，尽快将讼争土地和厂房过户到被告名下。若原告怠于行使协助办证义务，被告可另案向原告主张其相应的合同权利。二、水电设施的转让问题。双方在《转让合同》并没有对水电设施(包括变压器)的过户时间作出约定，基于与上文分析相同的理由，被告以原告未履行转让水电设施义务为由主张先履行抗辩权的辩解没有依据，不予采纳。本案中原告承认变压器的权属人是供电部门，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，原告转让变压器予被告的行为属于无权处分，在未经权利人供电部门追认或原告对变压器取得处分权前，原、被告双方转让变压器的合同内容处于效力待定状态。被告在权利人供电部门追认前主张撤销对变压器的转让并要求减少《转让合同》约定的转让总价款，合法合理。但被告在诉讼中没有就减少转让价款问题提出反诉，也没有明确需减少价款的具体数额以及对此予以相应的举证，故对被告的该主张不予审查，对此被告可另案主张其权利。
被告没有按双方约定在2006年5月18日前向原告支付土地、厂房转让余款20万元，已构成违约。原告请求被告支付土地、厂房转让款20万元及从2006年5月19日起至2006年8月18日止的利息，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第六十七条、第七十七条的规定，判决：一、被告罗某某应于判决发生法律效力之日起十日内向原告丁某某支付土地、厂房转让余款20万元。二、被告罗某某应以20万元为本金，从2006年5月19日起至2006年8月18日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率计付利息予原告丁某某，息随本清。案件受理费5554元，由被告罗某某负担。
宣判后，原审被告罗某某不服，向本院提起上诉称：一、关于付款时间和付款条件之间的关系，一审判决割裂转让合同和欠条之间的联系，孤立付款时间，错划举证责任，导致错误认定。2006年1月20日上诉人和被上诉人签订的转让合同约定付款方式为：转让价格为人民币170万元整，合同签订后支付50万元定金，其余款项过户后一次性结清，如不结清，被上诉人有权收回土地证及房产证，定金不退回上诉人。合同签订后被上诉人收取定金后一直不办理过户手续。经上诉人再三催促，直到2006年4月18日被上诉人才将刚办理的土地证交给上诉人。被上诉人因为经济困难，要求上诉人在办理过户手续前先支付100万元，并答应上诉人1个月内开出转让土地的税票，协助办理好过户手续。上诉人为了尽快过户，答应在1周内付给被上诉人100万元，并出具欠条1张。欠条中上诉人承诺还欠被上诉人20万元，定于2006年5月18日前结清，如不结清丁某某有权收回土地证及房产证，之前所付一切款项不退还。对于欠条中的“丁某某有权收回土地证及房产证，之前所付一切款项不退还”到底是收回谁的土地证和房产证是否变更了付款条件在一审法庭调查中上诉人认为欠条与转让合同规定的付款条件是一致的，并没有变更付款条件；而被上诉人的代理人则认为付款条件进行了变更，欠条中是收回被上诉人的土地证和房产证。对此争议，一审判决避而不谈，不管付款条件是否变更，认为上诉人没有证明付款条件是以完成土地及厂房的过户手续为前提，而应承担举证不能的后果。这种举证责任的划分违反了法律和司法解释的相关规定。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，主张合同关系变更的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。在一审法庭调查中，被上诉人不能证明欠条中被上诉人有权收回谁的土地证和房产证，是过户后的还是没过户的土地证和房产证。这种举证不能的不利后果依法应由主张变更付款条件的被上诉人承担。根据《合同法》第七十八条之规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。因此上诉人认为本案付款条件没有变更。不动产的权属转移是以过户登记为前提条件的。从本案合同交易的目的出发，如果不过户，上诉人持有被上诉人的土地证和房产证对上诉人来说收不收回都是一样的效果。从交易目的也可以看出，欠条中被上诉人收回的土地证和房产证应是过户后的土地证和房产证。
二、关于协助办证义务和违约责任，一审判决的认定违反了法律法规的相关规定。
1、一审判决认为上诉人没有对曾要求被上诉人在合理期限履行协助办证义务进行举证，而不能行使先履行抗辩权。一审判决这种举证责任的划分毫无依据，与法律法规的规定相抵触。一审判决认为《转让合同》虽约定被上诉人有责任协助上诉人办好国有土地证、厂房房产证，并且被上诉人没有向税务部门缴纳税费，未履行向上诉人提供税费发票等协助办证义务，但双方在《转让合同》中并没有对被上诉人履行协助办证的义务的时间作出约定，而上诉人也没有对曾要求被上诉人在合理期限内履行协助办证义务进行举证。据此一审判决认定上诉人主张被上诉人协助办证义务先于支付余款义务的履行、因被上诉人未履行办证义务故上诉人行使先履行抗辩权不支付余款的辩解没有依据，而同时又认为被上诉人若怠于行使协助办证义务，上诉人可另案向被上诉人主张相应的合同权利。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条之规定，被上诉人有义务向上诉人提供土地增值税发票。根据《土地登记规则》第三十七条之规定，被上诉人有义务在转让合同签订后的30日内出具相应的税费发票原件。因此，被上诉人出具土地增值税发票既是法定义务又有法定期间的约束。一审判决却认为上诉人没有对曾要求被上诉人在合理期限履行协助办证义务进行举证，而不能行使先履行抗辩权。一审判决这种举证责任的划分毫无依据，与法律法规的规定相抵触。被上诉人在法定期间没有履行法定义务，不需要上诉人对其履行期限进行举证。一审判决认为上诉人没有进行这种举证就不能行使先履行抗辩权。对这种认定，上诉人感到百思不解。本来是被上诉人在法定期间没有履行向上诉人交付土地增值税发票的法定义务，造成上诉人无法办理过户手续。上诉人的先履行抗辩权按照一审判决却只有另案诉讼才能享有相应的合同权利！
2、本案中上诉人没有违约。一审判决认定上诉人没有按照双方的约定在2006年5月18日前支付余款20万元，已构成违约。从欠款余额来看，2006年4月18日上诉人出具欠条中承诺在2006年5月18日前支付的余款是20万元，而在2006年4月26日上诉人却支付了100万元给被上诉人，上诉人违了什么约按照一审判决孤立地认定付款时间进行了变更，那么也应认定欠款余额相应地进行了变更，即只还欠20万元。后来支付的100万元是不是应作为不当得利返还给上诉人呢本案违约责任在被上诉人一方，被上诉人不在法定期间出具土地增值税发票，造成上诉人交纳契税后无法办理土地证的过户手续。水电设施中最主要的变压器也没按合同规定转让给上诉人，给上诉人造成了巨大经济损失。
综上所述，上诉人不服一审判决，故提起上诉，请求二审法院予以纠正，维护上诉人的合法权益。据此请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人承担诉讼费用。
上诉人罗某某二审期间没有提供证据。
被上诉人丁某某答辩称：一、原审判决认定事实清楚、适用法律正确。上诉人在上诉状中称，“一审法院割裂转让合同和欠条之间的联系，孤立付款时间，错划举证责任，导致错误认定”，被上诉人认为，上诉人是完全缺乏事实根据和法律依据。第一、关于《转让合同》和《欠条》的关系问题。2006年1月20日，上诉人与被上诉人签订《转让合同》，该合同约定由被上诉人将其所有的厂房及厂房内的附属设施转让给上诉人，转让价格为人民币170万元。合同签订后先支付50万元定金，余款在办理过户手续后一次性支付完毕。被上诉人认为，上诉人与被上诉人签订的《转让合同》符合平等自愿、协商一致的原则，内容更没有违反法律或行政法规等强制性规定，是有效的合同，依法应受我国相关法律的保护。因此，合同双方应全面履行合同约定的义务。2006年4月18日，上诉人出具《欠条》载明：“……还欠丁某某人民币20万元，定于2006年5月18日前结清，如不结清丁某某有权收回土地证及房产证，之前所支付的一切款项不退还……”被上诉人认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”根据上述规定，很显然，《欠条》的内容应视为双方对《转让合同》所约定的付款时间进行了变更。因此，一审判决并没有割裂《转让合同》和《欠条》之间的联系。第二、关于被上诉人协助办理过户手续的义务与行使付款请求权问题。首先，被上诉人由始至终在整个一审诉讼过程中并没有否认须协助上诉人办理相关过户手续的义务，《转让合同》虽约定由被上诉人先协助上诉人办理好过户手续后支付土地转让余款，但《欠条》的内容已将《转让合同》中支付余款的时间变更为2006年5月18日前，况且，双方在《转让合同》中并没有对被上诉人履行协助办理过户手续义务的具体时间作出约定，同时，上诉人在一审诉讼中也没有对其曾要求被上诉人在相关期限内协助办理过户手续的义务进行举证。因此，被上诉人依据《欠条》向上诉人行使付款请求权与依《转让合同》履行协助上诉人办理土地、房产过户手续的义务并没有冲突与矛盾。
二、上诉人罗某某没有按《欠条》的约定付清余款20万元已构成违约。上诉人在一审诉讼中答辩称，“为了尽快过户，上诉人承诺先支付100万元……”被上诉人认为，上诉人在上诉状中称该100万元是不当得利是缺乏事实根据和法律依据的。首先，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”很显然，上诉人于2006年4月26日向被上诉人支付的100万元并非没有合法根据，只是上诉人为了尽快过户而自愿向被上诉人先支付部分转让款。因此，在本案中，在上诉人未能对付款的前提是以完成土地及厂房过户手续进行举证的情况下，上诉人应对此承担举证不能的法律后果。依据上诉人向被上诉人出具的《欠条》约定，2006年5月18日前，上诉人必须向被上诉人支付余下的土地转让款20万元。此款经被上诉人多次催收均未果，很显然，上诉人已明显构成违约。
综上所述，原审判决认定本案事实清楚、适用法律正确，判决恰当。恳请二审法院在查清本案事实的基础上依法作出公正的判决，驳回上诉人罗某某的上诉请求，维持原判，以切实维护法律的公正实施和被上诉人的合法权益。
被上诉人丁某某在二审期间没有提供证据。
经审查，本院除对原审判决认定的事实予以确认外，另查明：《转让合同》第1条转让价格及付款方式为“转让价格为人民币壹佰柒拾万元整，合同签订后支付50万元定金，其余款项由甲方过户到乙方名下后一次性付清，如不结清，甲方有权收回土地证及房产证，定金不退回乙方。合同签订后到公证处公证”。《转让合同》第1条中的“……如不结清，甲方有权收回土地证及房产证”，上诉人理解为应当是收回过户到上诉人名下的土地证与房产证，被上诉人理解为收回被上诉人名下的、没有办理过户的土地证与房产证；欠条中的“……如不结清丁某某有权收回土地证及房产证”，上诉人理解为收回过户到上诉人名下的土地证及房产证，被上诉人理解为收回被上诉人名下的、没有办理过户的土地证与房产证。双方当事人都认为《转让合同》第1条“……如不结清，甲方有权收回土地证及房产证”与欠条中“……如不结清丁某某有权收回土地证及房产证”的表述是一致的，没有发生变更。
本院认为：关于上诉人主张欠条载明的“罗某某于2006年5月18日前结清欠款20万元”是以完成讼争土地及厂房的过户手续为前提的问题。双方当事人在《转让合同》中约定，合同签订后先支付50万元定金，余款120万元在被上诉人将讼争土地及厂房过户到上诉人名下后一次性结清，明确了“讼争土地及厂房过户到上诉人名下”与“支付余款120万元”的先后次序，同时表明“支付余款120万元”是有条件的，以完成“讼争土地及厂房过户到上诉人名下”作为付款的条件。欠条中载明的“罗某某于2006年5月18日前结清欠款20万元”，应视为双方当事人对《转让合同》中约定的付款时间、付款方式作了变更，付款时间变更为2006年5月18日前，付款方式由一次性付款变为分期付款，虽然该条对“讼争土地及厂房过户到上诉人名下”与“支付余款20万元”的关系没有涉及，但从《转让合同》、欠条的相关条款并结合上下文理解以及合同目的，均能得出讼争土地及厂房过户到上诉人名下后上诉人才支付余款20万元的结论。从《转让合同》、欠条的相关条款来看，《转让合同》第1条中的“……如不结清，甲方有权收回土地证及房产证”，上诉人理解为收回过户到上诉人名下的土地证与房产证，被上诉人理解为收回被上诉人名下的、没有办理过户的土地证与房产证；欠条中的“……如不结清丁某某有权收回土地证及房产证”，上诉人理解为收回过户到上诉人名下的土地证及房产证，被上诉人理解为收回被上诉人名下的、没有办理过户的土地证与房产证。双方当事人虽然对于上述条款的理解不一致，但均认可未对上述条款的含义作出变更。因《转让合同》发生在欠条之前，故理解了《转让合同》第1条的含义即可正确理解欠条中相应条款的含义。《转让合同》第1条转让价格及付款方式明确了被上诉人要先将讼争土地及厂房过户到上诉人名下，上诉人才支付余款120万元，结合上下文理解，如不能结清，被上诉人有权收回的当然是已经过户到上诉人名下的土地证与房产证，故上诉人的理解是正确的。由此，欠条的含义应为“……还欠丁某某人民币20万元整，定于2006年5月18日前结清，如不结清丁某某有权收回过户到罗某某名下的土地证及房产证，之前所支付一切款项不退还”，因而，丁某某要求上诉人于2006年5月18日前结清20万元，须以完成讼争土地及厂房过户到上诉人名下为条件。另外，从合同目的来看，上诉人购买讼争土地及厂房，目的是为了取得产权，故双方当事人在《转让合同》中明确了被上诉人的责任义务，又在付款条件中明确了将讼争土地及厂房过户到上诉人名下再行支付余款，突出强调了被上诉人的协助办证义务，上诉人出具欠条承诺余款在2006年5月18日前结清，并不意味着上诉人放弃被上诉人履行协助办证的义务，被上诉人仍应履行协助办证义务。综上，上诉人上诉主张欠条载明的结清欠款20万元是以完成讼争土地及厂房的过户手续为前提，具有事实和法律依据，本院予以支持。原审法院未对《转让合同》与欠条的关系、交易目的作充分考虑，仅以欠条的部分字面内容认定对《转让合同》第1条完全作了变更，考虑不周，有失公平，应予纠正。
关于上诉人主张的先履行抗辩权的问题。被上诉人履行协助办证义务，除提供其名下的国土使用证、厂房房产证外，还应履行向上诉人提供税费发票等协助义务。从欠条可得知，被上诉人要求上诉人于2006年5月18日前结清20万元，须以完成讼争土地及厂房过户到上诉人名下为条件。现被上诉人就其转让讼争土地及厂房的交易一直未向税务部门缴纳相关的税费，不能完全履行协助办证义务，构成违约，且其违约行为严重影响到上诉人实现合同目的，故上诉人拒绝向被上诉人支付20万元，符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，上诉人享有先履行抗辩权。对于上诉人的此项上诉主张，本院予以支持。
上诉人主张被上诉人未按合同规定转让变压器，给上诉人造成了巨大经济损失，但未举证证实其存在损失，且在一审诉讼中未就损失问题提起反诉，对其上述主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，但未对《转让合同》与欠条的关系、交易目的作充分考虑，仅以欠条的部分字面内容认定对《转让合同》第1条作了完全变更，处理结果不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第七十七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、第一百五十八条之规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市南海区人民法院(2006)南民三初字第X号民事判决；
二、驳回被上诉人丁某某的诉讼请求。
一、二审案件受理费各5554元，由被上诉人丁某某负担。二审案件受理费已由上诉人罗某某预交，故被上诉人丁某某应在本判决生效之日起10日内迳行支付给上诉人罗某某，法院不作收退。
本判决为终审判决。
审判长刘子平
代理审判员张雪洁
代理审判员余珂珂
二00七年一月二十五日
书记员李静然
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