上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2003)沪二中民三(商)初字第X号
原告(反诉被告)上海旺朝大酒店(原上海今潮酒家)，住所地上海市X路X号。
法定代表人高某某，该酒店董某长。
委托代理人邹毅，上海市国威律师事务所律师。
委托代理人底野栋，上海市国威律师事务所律师。
被告(反诉原告)董某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），系上海市虹口区王某海鲜大酒楼业主。
委托代理人王某华，上海市闸北区大宁法律服务所工作人员。
第三人上海莱福(集团)股份有限公司，[原上海莱福食疗(集团)总公司]，住所地上海市X路X号。
法定代表人顾某某，该公司董某长。
委托代理人柏某某，该公司职员。
委托代理人龚某某，该公司职员。
第三人上海市X排水市中运营有限公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人杨某某，该公司董某长。
委托代理人王某某，上海东区水质净化厂职员。
原告上海旺朝大酒店诉被告董某某企业租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，追加上海莱福(集团)股份有限公司(以下简称“莱福公司”)、上海市X排水市中运营有限公司(以下简称“排水公司”)为本案第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人邹毅、底野栋、被告董某某、被告委托代理人王某华、第三人莱福公司委托代理人柏某某、龚某某、第三人排水公司委托代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1996年5月间，原上海今潮酒家(以下简称“今潮酒家”)与被告签订一份租赁合同，约定由被告租赁今潮酒家的资产和10年的经营权(自1996年6月1日起至2006年8月31日)，租赁费以每年人民币55万元为基数，从第二年起逐年以上年度租赁费递增10%计算，交费期限为每年6月1日前，同时还约定逾期支付滞纳金和违约金等。签约后，今潮酒家依约向被告移交了资产及经营权(营业执照、公章等)，同时今潮酒家更名为上海旺朝大酒店(即原告)。被告经营后按期支付了自1996年6月1日至1999年5月31日的三年租赁费，之后被告以资金紧张等为由要求原告宽限，但被告仍一次次逾期不付，并一直拖欠租赁费至今。原告因催讨未果，遂诉至法院，请求判令被告支付截止2003年5月31日的租赁费人民币1，837，471.05元(系被告应支付给莱福公司的租赁费)、滞纳金人民币447，570。40元，承担违约金人民币500万元。
原告举证：1、1996年5月23日今潮酒家与被告董某某签订的租赁合同一份；2、滞纳金计算表一份。
被告辩称：1、原告的主体不适格。租赁合同的签约主体是今潮酒家，今潮酒家的投资主体是莱福公司，旺朝大酒店只是被告租赁后使用的一个招牌，不能作为原告，本案的原告应为莱福公司。另原告起诉时仅有法定代表人高某某签字，高某某在2001年已离开莱福公司，其仅仅是营业执照上延用的法定代表人而已，并不能代表旺朝大酒店。
2、1999年6月、7月应支付给莱福公司的租赁费各人民币31，004元被告已支付，由与莱福公司合资经营今潮酒家的案外人上海尚隆房地产置业公司收取。
3、原告的诉讼请求缺乏依据。1996年5月23日今潮酒家与被告签订租赁合同后，双方又于同月的30日签订了补充合同一份，由今潮酒家保证水、电、煤的供应，但被告经营至1999年7月时，被沪东供电所中断了用电，致使整个酒店的动力用电处于瘫痪之中，只能使用一只20安培电表控制的照明用电，酒店根本无法正常经营。被告经了解后得知，酒家使用的电是从上海市东区污水处理厂(系与莱福集团共同合作成立今潮酒家，以下简称“东区污水厂”)的自供电线路上加接出来，是私接供电线路，属于窃电行为。之后被告与莱福集团多次交涉始终未能解决用电问题，被告只能自行向供电部门申请，直至2003年2月才完全恢复正常供电。原告的长期不作为及逃避责任的行为，已经构成根本违约，依法应当解除合同，并免除被告的后合同义务。
基于上述意见，被告提出反诉并请求判令：1、解除原告与被告之间的企业租赁合同；2、免除被告支付租赁费的义务，维护被告的合同后履行抗辩权。同时被告表示，对于重新申请用电、工程款等费用以及因停电要求原告赔偿损失等另行起诉，在本案中暂不主张。
被告举证：1、1996年5月23日的租赁合同一份(同原告举证1)；2、1996年5月30日今潮酒家与董某某签订的补充合同一份；3、1996年11月12日莱福公司、东区污水厂与董某某签订的补充协议一份；4、1999年7月20日反窃电小组的“关于东区污水厂私借供电线路至旺朝酒家所用电量的计算”一份；5、1999年12月6日“今潮酒家收取旺朝酒家租赁费用情况表”一份；6、1999年9月20日“东厂与旺朝酒家因场地租赁而发生的收支情况说明”一份；7－11、被告支付租赁费的付款凭证；12、1992年12月5日莱福公司与东区污水厂的合作协议一份；13、东区污水厂补缴电费的发票两份；14、1998年7月18日第三人莱福公司与案外人上海尚隆房地产置业公司、上海新泾房地产开发公司的租赁收入分配协议书一份；15、被告申请至上海市电力公司沪东供电分公司调查东区污水厂窃电情况的相关记录的调查令一份(供电局未能提供有关记录，原因是经办人人员无法确切回忆当时处理情况，凭证已过保存年限)。
第三人莱福公司陈述：同意原告的诉讼请求。被告以用电存在问题为由要求拒绝支付租赁费并解除合同，理由不能成立。被告当初就是因为电费便宜才会与原告签订租赁协议，之后被告与莱福公司和东区污水厂的补充合同中也没有保证被告用电的约定，被告提供的证据2(1996年5月30日今潮酒家与董某某签订的补充合同)是不真实的。被告拒付租金的真正原因是想修改协议、降低租金，莱福公司和东区污水厂也同意修改，但三方最终未能达成一致，在多次的协商中，被告从未提出过用电的问题，故不同意被告的反诉请求。第三人莱福公司举证：1、1995年11月、1996年1月、5月今潮酒家缴纳电费的发票各一份；2、东区污水厂出具给今潮酒家1995年11月1996年4月的电费收据一份。证明在租赁给被告之前，今潮酒家的用电始终正常。
第三人排水公司陈述：同意原告的诉讼请求，不同意被告的反诉请求，对第三人莱福公司的陈述予以认可。东区污水厂系其下属内部核算单位，东区污水厂从未承诺过保证被告用电，东区污水厂对酒家的供电只是应急补充用电，酒家的用电应自行解决。另外也不存在被告所说的窃电，当时是电表坏了，后补交了电费，供电局并未作为窃电处理。
针对被告的反诉，原告辩称：被告未能就原告在用电问题上存在违约提供证据，也不存在东区污水厂因所谓的窃电而遭受行政处罚的情况，酒店一直处于正常经营状态。原告从未与被告签订过1996年5月30日的补充合同，事实上在5月23日签订租赁合同后，今潮酒家的公章、营业执照和法定代表人的私章等均交给了被告，由被告去办理工商变更登记，因此补充合同上今潮酒家的章不可能是原告加盖的。补充合同中约定原告保证被告电量的供应，完全超出了原告的能力，原告作为一个酒家，无权控制水、电等的供应，原告在补充合同中保证供电的承诺不符合常理，补充合同是被告针对所谓的窃电罚款事件所炮制的。即便补充合同存在，之后11月12日的补充协议的第七条对用电又重新进行了约定：由于今潮酒家现由王某酒家经营管理，原东区污水厂与莱福公司所签使用东区污水厂的水、电、电话等租赁及安全保卫消防协议需重新与王某酒家签订。而东区污水厂与莱福公司的合作协议中，也从未有电量供应的约定。补充协议作为后合同，其效力应当优于补充合同。
对于被告提出其已支付给莱福公司1999年6月、7月的租赁费各人民币31，004元一节，原告予以认可，确认应从诉讼请求中作相应的扣除，滞纳金亦应作相应的调整。
审理中，各方当事人对证据发表如下质证意见：
1、对原告提供的租赁合同，被告及两第三人均无异议。
2、对于被告提供的证据，原告与第三人莱福公司均认为被告证据2补充合同不是原告签订的，虽然合同上的公章是真实的，但当时公章在被告处；证据4没有供电局的章，真实性无法确认，不能证明被告主张的窃电之说；证据5租赁费用情况表出具的日期是1999年12月6日，加盖的是今潮酒家的公章，今潮酒家早在1996年就变更为“上海旺朝大酒店”，且当时今潮酒家的公章在被告处，对该证据不予认可。第三人排水公司对证据1、2、5、7、14认为与其无关，无法发表意见；证据4不能证明东区污水厂窃电，当时供电局检查用电，东区污水厂的电表坏了，跳过电表用电，经向供电局解释后，补缴了电费，该电费中包括了酒家的用电，供电局同时告知东区污水厂将电借给酒家使用属于违规用电，酒家应自行申请用电，遂中断了酒家的动力用电；对其他证据无异议。
3、对第三人莱福公司提供的证据，原告、被告及第三人均无异议。
根据当事人的质证意见，本院对证据作如下认定：
1、对原告提供的租赁合同本院予以确认；
2、对于被告提供的证据2补充合同，本院认为：补充合同的签订日期在租赁合同签订后的第7天，由于该补充合同上今潮酒家的印章系真实，原告又无法提供在签订租赁合同后、补充合同签订之前已将公章移交给被告的证据，故原告与第三人莱福公司认为补充合同上今潮酒家的印章是由被告加盖的，理由不充分，本院对该证据予以确认；证据4由于没有供电局的任何印章，又无其他证据可以印证，本院对该证据不予认可；证据5系今潮酒家在1999年12月6日出具的租赁费用情况表，由于今潮酒家早在1996年租赁给被告后已更改了企业名称，更名后今潮酒家的公章依法已不具备任何效力，且目前原、被告对该枚公章由何人保管意见不一致，故本院对该证据不予认可；对被告提供的其他证据本院予以认可。
本院经审理查明：
1992年12月5日，上海莱福食疗(集团)总公司与第三人东区污水厂签订一份合作协议书，双方合作建造餐厅，由东区污水厂提供乍浦路X号土地200平方米并协助管理，上海莱福食疗(集团)总公司出资人民币250万元并负责经营，合作期限为11年，合作期内前两年上海莱福食疗(集团)总公司每年支付东区污水厂管理费人民币30万元，第三年起每年增加人民币2万元，水、电、煤等各类申请、办理费用等均由上海莱福食疗(集团)总公司负责，东区污水厂协助办理。协议同时对违约等事项作了约定。之后，双方合作成立了上海今潮酒家。1993年2月上海莱福食疗(集团)总公司改制为第三人莱福公司。
1996年5月23日，今潮酒家与被告签订一份租赁合同，由被告租赁经营今潮酒家，期限为10年(自1996年6月1日至2006年8月31日止)；租赁期内被告自主经营、自负盈亏、独立核算，债权、债务由被告承担；被告第一年交纳租赁费人民币55万元，从第二年起逐年递增10%；每年6月1日前付清本年度的全部费用，逾期支付，按当年总租赁费的每日万分之五支付滞纳金，逾期45天未交，视为被告违约，今潮酒家可单方终止合同并追究违约责任；被告在租赁期内有权更改酒家名称，无论在租赁期内还是期满后，酒店名称均属被告所有，今潮酒家不得使用；合同签约后，今潮酒家必须协助被告进行企业登记，并提供所有必须的文件；合同生效后，今潮酒家、被告均不得以合同没有明确说明以外的任何理由擅自提前终止合同，否则均被视为违约，并向守约方支付违约金人民币500万元。合同还对其他事项作了约定。
1996年5月30日，今潮酒家与被告签订一份补充合同，约定原告保证被告经营上的必要条件：水、电、煤气三方面的达标供应。被告在水不能充足供应前，先使用水箱积水；煤气暂以罐装液化气代替，被告边使用边申请管道煤气，今潮酒家配合，费用由被告先付，合同终止或解除时被告收回安装费后所有权归今潮酒家；今潮酒家保证拥有足够供电能力，今潮酒家已借用东区污水厂生产用电的总线安装分表计数供应给被告，被告按分表用电度数付电费给今潮酒家或东区污水厂；任何一方违约，须主动在事发后六个月内弥补过错，违约方因不作为导致合同不能正常履行，守约方则免除所有约定义务，违约连续三年以上没有主动弥补过错，守约方有权随时解除合同。
1996年11月12日，莱福公司与东区污水厂与被告共同签订一份补充协议，约定莱福公司与东区污水厂的协作期限延长至2006年8月31日，东区污水厂同意今潮酒家与被告签订的租赁合同，原则上在东区污水厂与莱福公司合作期和合作内容不变的情况下，被告应将1997年2005年11月19日的管理费用，根据协议精神分别交给东区污水厂和莱福公司，2005年11月9日至2006年8月31日，莱福公司向东区污水厂交管理费人民币40万元，由被告直接支付，其余部分直接交给莱福公司。从1997年开始，原东区污水厂向莱福公司收取的每年酒家管理费由被告直接支付，每年6月30日之前资金到位，莱福公司应收取的管理费由被告按时交于莱福公司。由于今潮酒家现由被告经营管理，原东区污水厂与莱福公司所签使用东区污水厂的水、电、电话等租借协议及安全保卫消防协议需重新与被告签订。
之后，今潮酒家更名为上海旺朝大酒店，由被告经营管理。1999年7月供电局认为酒家违规用电而中断其动力电供应，后被告以原告名义向供电局申请用电，至2003年2月恢复正常供电。被告自1999年7月后未再支付租赁费至今。
另查明，东区污水厂于1999年9月18日更名为上海市东区水质净化厂，并于2003年4月经上海市水务局批复成为第三人排水公司的内部核算单位。
本院认为，原告与被告签订的租赁合同、补充合同以及第三人莱福公司、东区污水厂与被告签订的补充协议，系各方当事人的真实意思表示，于法无悖，本院予以确认，签约各方应当按照上述合同、协议的约定全面履行各自的义务。由于与被告签订租赁合同的是今潮酒家，今潮酒家现更名为原告，因此原告依据租赁合同完全有权起诉被告。高某某系原告的法定代表人，由于原告现由被告租赁经营，公章掌握在被告处，故高某某以上海旺朝大酒店法定代表人的身份提出上海旺朝大酒店为原告的诉讼应当予以准许，且莱福公司及东区污水厂作为原告的投资者对高某某的起诉行为亦不持异议，因此高某某的诉讼行为可视为是原告的真实意思表示，本院对被告认为原告的诉讼主体不适格的辩称不予采信。
今潮酒家自成立以来，始终借用东区污水厂的工业用电，今潮酒家的这种用电行为属于违规用电，对此原告、第三人莱福公司以及东区污水厂均是明知的。今潮酒家在与被告签订的补充合同中承诺的保证供电，实际就是借用东区污水厂的工业用电，这在合同中有明确的约定，可见被告在租赁今潮酒家时对酒家用电存在违规也是明知的。被告作为餐饮经营的专业人士应当知道酒家应另行申请用电，同时被告也能够预见到酒家的违规用电随时存在被中断供应的可能，因此酒家在1999年7月后被供电局中断用电并不能成为被告拒绝支付租赁费的理由。现供电局已批准了原告的用电申请，原告的营业用电已有保证，被告恢复正常经营已不存在任何障碍，故被告请求解除租赁合同并免除支付租赁费的诉讼请求依据不够充足，本院不予支持，被告应按约支付尚欠原告的租赁费并承担逾期付款的违约金。至于被告因停电可能造成的损失以及重新申请用电所支出的有关费用等，由于被告明确表示暂不在本案中主张，故本院在本案中对此不作处理，各方当事人可另行自行协商或通过诉讼等解决。
对于原告要求被告承担违约金人民币500万元的诉讼请求，本院认为，由于租赁合同中约定只有在以合同约定外的任何理由擅自提前终止合同的一方，才必须向另一方支付违约金人民币500万元，而被告现并未擅自提前终止合同，因此原告要求被告承担违约金的理由不符合合同的约定，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条之规定，判决如下：
一、被告董某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海旺朝大酒店租赁费人民币1，775，436。05元；
二、被告董某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海旺朝大酒店上述租赁费截止2003年5月31日止的逾期付款滞纳金人民币413，621。02元；
三、对原告上海旺朝大酒店的其他诉讼请求不予支持；
四、对被告董某某的反诉请求不予支持。
本案案件受理费人民币46，435元，由原告上海旺朝大酒店负担人民币32，482元、被告董某某负担人民币13，953(应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳)；反诉案件受理费人民币44，760元，由被告董某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高某人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向本院预交上诉受理费。
审判长奚雪峰
代理审判员李梅
代理审判员壮春晖
二00四年三月二十五日
书记员吴永坚
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