东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2006)穗中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)广州景腾房地产发展有限公司，住所地广州市X路X号大院实验中心大楼五楼。
法定代表人韩某，总经理。
委托代理人黄向光，国信联合律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)姚某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人詹卓鹏，广东加进律师事务所律师。
委托代理人刘某，男，通讯地址广州市天河区X路X号405房。
上诉人广州景腾房地产发展有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2006)越法民三初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：被告是位于广州市X路X-X号、教育路X-X号地段景腾商业大厦的开发单位，预售许可证号为穗房预字第x。1999年11月l8日，原告(为乙方、买方)与被告(为甲方、卖方)签订穗房预合字第x号《商品房预售合同》，约定：乙方向甲方预购景腾商业大厦第一层X号(铺)，朝向为南，建筑面积14。181平方米(其中实得建筑结构12.88平方米，公共分摊面积为1。301平方米)，用途为商业，成交价为x元，该成交价未包括政府规定缴交的有关(交易)税费；在双方交接该商品房时，乙方累计支付全部房价款的95％，计x元，余下5％的房价款在房地产产权登记机关办完《房地产证》之日起七天内付清；甲方须于2000年12月31日前将经竣工验收合格的商品房交付乙方使用；该商品房竣工验收之日起30天内，甲方应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续；甲方取得权属证明书后30天内协助乙方到广州市房地产交易所办理交易过户手续；本合同经甲、乙双方签字并签字后30天内到广州市房地产交易所审核登记备案后生效。合同签订后，双方在广州市房地产交易所办理了监证登记手续，并于2002年8月31日办理买卖房屋的移交接收手续，但被告至今未协助原告办理上址房地产过户及登记手续。被告对此陈述承认：原因是所开发本案楼宇的产权初始登记工作尚未完成。
此前的2002年7月31日，原告(为乙方、买方)与被告(为甲方、卖方)签订《预售X号铺之补充协议》，其中订明：'甲乙双方交楼时间变更在2002年8月31日，甲方须于2002年8月31日前，将乙方认购的商铺交付乙方使用及售房发票，逾期不能交付使用，甲方每天赔偿乙方贰仟贰佰元整；甲方因延期交付商铺，同意以免收房款尾期柒万元及免收38年管理费的方式(即2002年9月1日起至2038年11月24日止)，作为延期交楼的补偿，乙方不再追究甲方延期交楼的责任。'被告签订补充协议后，就买方已付款项在同年11月20日开具了x元的购房款发票给原告。
一审庭审过程中，对原约定交楼时间变更为2002年8月31日后，被告协助原告办理上址房地产过户及登记手续的期限，双方一致确认顺延至2002年9月30日。另外，原告还出示了广州市房地产交易登记中心2006年8月17日对其查询的书面答复：根据预售管理系统显示，合同号x已办理预售登记，预售地址：景腾商业大厦首层X号铺，预购人：姚某某，预售登记时间：1999年11月22日；没有该房预售转让、抵押、查封记录。
2006年5月26日，姚某某向广州市越秀区人民法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、被告为原告办理景腾商业大厦首层X号铺房产的《房地产权证》并在领取该证后将其交付给原告；2、被告向原告支付迟延办证的违约金(从2004年5月26日起至被告交付房地产权证之日止，以原告已付购房款x元为基数，每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即每日万分之二点一计付)。
被告辩称：有关原告向我公司购买的房屋，可以为其办理《房1￡也产权证》，但因本单位内部纠纷尚未解决，故希望原告给予一定的时间。对于原告提出的逾期办证违约金，由于我公司在2002年已将所售房屋交付对方使用，而原告2006年5月26日才提起诉讼，其违约金请求已超过两年的诉讼时效，理应不再受法律保护。
一审法院认为，原、被告在自愿基础上签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同。被告作为房产的开发单位，所售房屋交付使用后并不意味着所有权的转移；对于不动产，根据我国《城市房地产管理法》的规定，只有在办理登记手续后，房屋所有权才发生转移，故被告还应当将房屋所有权移转于买受人。被告未按合同约定的期限协同原告办理该房地产的过户手续和登记手续，已构成违约，原告据此要求被告办理房地产证合法合理，对此予以支持。
被告在实际交付房屋后，长期不按规定的期限协助原告办理所售房地产的产权过户、登记手续，对原告行使房屋的权利确造成一定的妨碍，理应承担迟延履行责任，由于双方当事人无就该项违约责任作出明确约定，被告应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定支付迟廷办证的违约金给原告。根据合同约定，被告承担的是协助办证的义务，故迟延办证的违约金应计至被告将办理房地产权证的相关材料送交房管部门登记并由房管部门出具受理回执之日止。据此，对原告提出被告支付该违约金至交付房地产权证之日止的请求不予接纳。此外，原告于2006年5月26日提起诉讼，要求对方支付从2004年5月26日起的迟延办证的违约金，该请求并未超过法律规定的关于保障权利人通过诉讼实现请求权利的有效期限。因此，对被告认为原告这一请求已超过诉讼时效的主张不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，于2006年9月22日作出如下判决：一、被告广州景腾房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内，协助原告姚某某一起到房管部门办理广州市X路X-48l号、教育路X-X号地段景腾商业大厦首层X号(广州市房地产交易登记中心书面答复为X号)房地产的产权过户、登记手续；二、被告广州景腾房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告姚某某支付从2004年5月26日起至本判决发生法律效力之日止的迟延办证的违约金(以原告已付购房款x元为基数按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付)；从本判决发生法律效力之次日起至被告将办理房地产权证相关材料送交房管部门登记后出具受理回执之日止的迟延办证违约金，被告按上述标准逐月支付给原告。三、驳回原告姚某某的其他诉讼请求。案件本诉受理费5618元，由原告负担68元，被告负担5550元。
一审宣判后，广州景腾房地产发展有限公司(以下简称景腾公司)不服，向本院提起上诉称：因被上诉人收楼时在X号商铺加建建筑物，而且没有得到城管和建委的合法手续，引致上诉人在办理景腾大厦整体规划验收期间，由于实测与原图纸不符，最终不能通过规划验收，也无法到房管部门办理确权手续，为此，上诉人还要面临政府部门的罚款、整改等行政处罚。所以，不能及时办理景腾商业大厦首层X号商铺的产权过户、登记手续的主要责任在于被上诉人一方，一审判决上诉人承担办证不能的全部责任明显不公。故上诉请求：撤销一审判决，由被上诉人承担本案一、二审部分诉讼费用。
姚某某二审答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审基本相同。
本院认为，上诉人景腾公司与被上诉人姚某某就预购景腾商业大厦第一层X号商铺自愿签订的《商品房预售合同》，双方当事人意思表示真实一致，内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应依约全面履行。依约定，景腾公司应协助姚某某办理该房地产的交易过户手续。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定：'出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单据，并转移标的物所有权的义务'和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定：'房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件'，因此，协助姚某某办理该房地产的交易过户手续既是景腾公司的合同义务，也是其法定义务。景腾公司至今未协助姚某某办理该房地产的交易过户手续已构成违约及违反法定义务，应承担相应的法律责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定'由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算'，故一审判决景腾公司支付迟延办证违约金给姚某某正确。
关于景腾公司上诉认为因姚某某收楼时在X号商铺违法加建建筑物导致不能通过规划验收，不能及时办理景腾商业大厦首层X号商铺的产权过户、登记手续的主要责任在于姚某某的问题。经审查，景腾公司本案一审答辩迟延办证是因其本单位内部纠纷尚未解决，并无提及其上诉所称的姚某某在案涉商铺违法加建建筑物的内容，且景腾公司在二审期间也未能就其主张姚某某在案涉商铺违法加建建筑物予以充分举证证明，应承担举证不能的不利法律后果，故对其该上诉主张依法不予采纳。综上所述，景腾公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。审查一审判决事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5618元由上诉人景腾公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
代理审判员黄晓清
代理审判员陈雯
二00六年十一月三十日
书记员苏华光
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