广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)冼某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人刘文光，广东邦正律师事务所律师。
委托代理人陈晓东，广东邦正律师事务所律师助理。
被上诉人(原审被告)佛山市顺德区诚顺投资管理公司(原佛山市顺德区诚顺商贸投资管理公司)，住所地佛山市顺德区X路X号银海大厦。
法定代表人李某某。
委托代理人郑辉，广东海顺律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)佛山市恒捷房产有限公司，住所地佛山市顺德区X街X路X号恒捷商业楼X。
法定代表人邓某甲，董事长。
委托代理人李某蕾，陈巧玲，均系该公司的法律顾问。
被上诉人(原审被告)佛山市荣信拍卖行有限公司，住所地佛山市顺德区大良沿江北路X号。
法定代表人邓某乙，总经理。
委托代理人丁怀宇，广东宏骏律师事务所律师。
上诉人冼某某因与被上诉人佛山市顺德区诚顺投资管理公司(以下简称诚顺管理公司)、佛山市恒捷房产有限公司(以下简称恒捷房产公司)、佛山市荣信拍卖行有限公司(以下简称荣信拍卖行公司)租赁合同优先购买权纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2006)顺法民一初字第x号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现现已审理终结。
冼某某起诉称：2002年10月13日，冼某某与诚顺管理公司签订了《物业出租合同》，约定诚顺管理公司将位于容桂区容奇大道X号的物业出租给冼某某使用，每月租金为4500元，并约定冼某某有权在临时空地增加上盖建筑物，增加部分属于冼某某所有。冼某某于2003年12月向容桂城镇建设规划办公室申请增建商铺，统一规划经营，并已建成商铺1630平方米，开展经营。冼某某严格遵守《物业出租合同》的约定，如约定使用租赁物，按期交纳租金。2005年10月底，诚顺管理公司、恒捷房产公司、荣信拍卖行公司找到冼某某，告知冼某某容奇大道X号物业已于2005年9月30日被拍卖的事实，并向冼某某出示了编号为x号《拍卖成交确认书》和《佛山市荣信拍卖行有限公司2005年第30期拍卖会标的报价单》。以证实恒捷房产公司于2005年9月30日参加荣信拍卖行公司举行的拍卖会，并以竞价方式取得了冼某某的租赁物(原地址：容奇大道X号，新地址：容桂街道办事处东风社区居委会容奇大道中X号，用地面积977。8平方米，建筑面积1665平方米)的所有权。三被告要求冼某某交还租赁物，并终止租赁合同。冼某某与诚顺管理公司签订的《物业出租合同》合法有效，应受法律保护。根据《合同法》第二百三十条的规定：“出租人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。诚顺管理公司在没有提前通知冼某某的情况下，将租赁物转让给了恒捷房产公司，侵害了冼某某的优先购买权。而且，荣信拍卖行公司在2005年9月30日拍卖容奇大道X号房产及土地时，没有通过报纸或其他新闻媒介发布拍卖公告，违反了我国《拍卖法》的有关规定，拍卖程序违法，其拍卖行为无效。综上，请求法院判决：1、确认冼某某与诚顺管理公司于2002年10月13日签订的《物业出租合同》合法有效；2、确认恒捷房产公司在2005年9月30日荣信拍卖行公司举行的拍卖会上取得位于佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道中X号(原容奇大道X号)土地及房产的行为无效；3、本案诉讼费由三被告承担。
诚顺管理公司辩称：本公司不是本案涉及房产的产权人，只是该房产的管理者。对于房屋的买卖，本公司没有权利和义务去处理。因此，本公司不应承担任何责任。
恒捷房产公司辩称：本公司通过公开拍卖的方式取得了佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道中X号土地及房产的所有权，合法有效。但因冼某某强行阻挠，本公司至今没有取得该房产。冼某某的起诉与本公司无关。
荣信拍卖行公司辩称：本公司不是冼某某诉及的2002年10月13日《物业出租合同》任何一方当事人，冼某某的第一项诉讼请求与本公司无关。恒捷房产公司在2005年9月30日本公司举行的拍卖会取得佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道中X号土地及房产的所有权的行为合法有效。理由是：1、佛山市顺德区投资控股总公司委托本公司拍卖的是其依法可以处分的土地及房产，符合《拍卖法》第六条规定；2、本公司在2005年第30期拍卖会标的报价单和2005年第36期拍卖会标的报价单均说明了带租约拍卖，并告知了相关权利义务，符合《拍卖法》第十八条第二款规定；3、本公司依据2005年第30期拍卖会标的报价单和2005年第36期拍卖会标的报价单均于报纸上和其他媒介上发布了拍卖公告(见2005年6月15日《珠江商报》B版和2005年9月23日《珠江商报》D版)完全符合《拍卖法》第四十五条、第四十六条、第四十七条的规定，拍卖程序完全合法。4、从冼某某提供的证据即2005年第30期拍卖会标的报价单可知：冼某某早已收到该拍卖会标的报价单、却一直未向诚顺管理公司或荣信拍卖行公司主张优先购买权，视为其已放弃优先购买权。冼某某诉称三被告向其出示2005年第30期拍卖会标的报价单而告知被恒捷房产公司以竞价方式取得了本案标的物的所有权，这个说法与事实不符。综上，请求法院驳回冼某某的第二项诉讼请求。
原审判决认定：位于原顺德市X镇X街道办事处容奇大道X号(原属顺德机械进出口支公司物业)、X号(原属顺德化工进出口公司物业，地址：顺德市容奇大道西X号)两处房产，在企业转制时退回给原顺德市政府，由诚顺管理公司(原名顺某市诚顺商贸投资管理公司)接管，其中X号房产的地址变更为顺德市X镇X街道办事处容奇大道X号，X号房产的地址变更为顺德市X镇X街道办事处容奇大道X号。后为便于物业的统一管理，上述两处房产的房地产权证权属人于1999年6月22日转名为佛山市顺德区房地产物业管理公司(原名顺某市房地产物业管理公司)。2005年7月11日，原容奇镇X街道办事处容奇大道X号、X号两处房产在办理换证手续时，房屋座落地址均更改为佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道中X号，但两个房产的房地产权证是分开的，其中X号房产换证后房地产权证编号为x，X号房产换证后房地产权证编号为x。
2005年6月3日，佛山市顺德区房地产物业管理公司为归还银行贷款，委托佛山市顺德区投资控股总公司拍卖处置上述两处房产。2005年6月13日，佛山市顺德区投资控股总公司与荣信拍卖行公司签订《委托拍卖合同》，委托荣信拍卖行公司对上述房产进行拍卖。荣信拍卖行公司向社会印发2005年第30期拍卖会竞买须知、拍卖会标的报价单(含顺德市X镇X街道办事处容奇大道X号、X号的物业)，并于2005年6月15日，在《珠江商报》上发布了拍卖公告，该公告载明了其将于2005年6月29日下午3时整在顺德区大良沿江北路X号德信楼四楼拍卖顺德市X镇X街道办事处容奇大道X号、X号的物业(并注明这两个标的整体拍卖)等。荣信拍卖行公司如期在顺德区大良沿江北路X号德信楼四楼举行了拍卖会，在该次拍卖会上，上述两处房产未能成交。经征得佛山市顺德区投资控股总公司及佛山市顺德区房地产物业管理公司同意，荣信拍卖行公司将上述两处房产的保留价下调20%。荣信拍卖行有限公司向社会印发了2005年第36期拍卖会竞买须知、拍卖会标的报价单(含佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道中X号的两宗房产，即原顺德市X镇X街道办事处容奇大道X号、X号的房产)，并于2005年9月15日在《珠江商报》上发布了拍卖公告，该公告载明了其定于2005年9月30日上午10时整，在顺德区大良沿江北路X号德信楼四楼拍卖佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道X号(正确的地址为佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道“中”X号)物业等。在该次拍卖会上，恒捷房产公司以最高应价竞得佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道中X号的两宗房产(X号及X号)，且按约支付了全部款项。现佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道中X号两宗房产的登记产权人为恒捷房产公司。
另查明，2002年10月13日，冼某某与诚顺管理公司签订了一份《物业出租合同》，约定诚顺管理公司将容奇大道X号物业出租给冼某某使用，每月租金为4500元。并约定“如政府因市政规划或其他用途(包括市政府用该物业抵顶银行债务或开发该土地建设)需要征用或收回时，甲方(即诚顺管理公司)应提前三个月通知乙方，乙方在接收通知三个月内终止经营并迁出。在迁出时发生的经济损失与甲方无关，上盖建筑的拆迁由乙方与发展商(或回收商)双方自行商讨、解决()与甲方无关”。但无约定租期。合同签订后，冼某某即开始租用容奇大道X号物业，按约支付诚顺管理公司租金至2005年12月份。2006年1月24日，诚顺管理公司通过特快专递形式通知冼某某，其出租给冼某某的容奇大道X号物业已由恒捷房产公司在荣信拍卖行公司2005年9月30日第36期拍卖会上竞得，冼某某应与恒捷房产公司商讨有关租赁物业的交割手续，租金自2005年12月1日起缴交给恒捷房产公司等。冼某某于2006年1月17日向法院提起诉讼，请求法院：1、确认冼某某与诚顺管理公司于2002年10月13日签订的《物业出租合同》合法有效；2、确认恒捷房产公司在2005年9月30日荣信拍卖行公司举行的拍卖会上取得的位于佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道中X号(原容奇大道X号)土地及房产的行为无效。诉讼中，冼某某撤回了第一项诉讼请求，只主张第二项诉讼请求。法院于2006年6月12日依法裁定准许冼某某撤回第一项诉讼请求。
原审判决认为：本案争议的焦点有两个方面，第一、容奇大道X号房产拍卖程序是否违法有无通过报纸或其他新闻媒介发布拍卖公告第二、容奇大道X号房产拍卖是否侵害了冼某某的优先购买权首先，容奇大道X号房产拍卖程序是否违法。佛山市顺德区房地产物业管理公司是原顺德市X镇X街道办事处容奇大道X号房产的产权人，其委托佛山市顺德区投资控股总公司，与荣信拍卖行公司签订了书面的《委托拍卖合同》，荣信拍卖行公司在拍卖日七日前两次通过报纸形式发布了拍卖公告，详细载明拍卖时间、地点、拍卖标的等，也向社会印发了竞买须知、拍卖会标的报价单。恒捷房产公司在拍卖会上以最高应价购得佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道中X号后，与荣信拍卖行公司签署了《成交确认书》，并按约支付了全部价款。在举行第36期拍卖会时，因原容奇大道X号房产换证后地址变更为佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道中X号，荣信拍卖行公司以变更后的地址公告拍卖标的地址，符合法律规定。虽然2005年9月23日《珠江商报》刊登的佛山市荣信拍卖行有限公司拍卖公告中，将拍卖标的物地址写成“佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道X号”，但因顺德区X街道办现只存在“容奇大道中”，不存在容奇大道、容奇大道东、容奇大道西、容奇大道南或容奇大道北，该地址不会令人产生歧意，冼某某主张拍卖标的物未通过报纸或其他新闻媒介发布拍卖公告，法院不予支持。佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道中X号房产的拍卖程序符合《中华人民共和国拍卖法》的相关规定。其次，容奇大道X号房产拍卖是否侵害了冼某某的优先购买权。诚顺管理公司不是佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道中X号房产(含X号及X号两宗房产)的产权人，无权处分佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道中X号房产。即使其与冼某某签订的《物业出租合同》合法有效，荣信拍卖行公司也于2005年6月15日、9月23日在《珠江商报》上发布了整体拍卖顺德市X镇X街道办事处容奇大道X号、X号的物业(换证后为佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道中X号物业)的公告，已履行了提前通知的义务。综上，冼某某的诉请缺乏事实及法律依据，法院不予支持。根据《中华人民共和国拍卖法》第四十二条、第四十五条、第四十六条、第四十七条之规定，判决如下：驳回冼某某的诉讼请求。本案受理费100元，由冼某某承担。
冼某某不服上述判决，上诉称：原审判决以涉案房产的拍卖程序符合《拍卖法》的相关规定，诚顺管理公司不是该房产的产权人，无权处分该房产，荣信拍卖行公司在拍卖前发布了拍卖公告，已履行提前通知的义务为由，判令驳回冼某某的诉讼请求。冼某某认为，上述判决认定事实不清，适用法律有误。理由如下：一、上诉人与被上诉人诚顺管理公司签订的《物业出租合同》合法有效，上诉人依法享有对承租房地产的优先购买权。1、被上诉人诚顺管理公司因接管、代管位于佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道中X号房产(即原顺德市X镇X街道办事处容奇大道X号、X号房产)，故其虽不是该房产的产权人，但有权出租该房产。原审判决已认定了以下事实：原顺德市X镇X街道办事处容奇大道69、X号房产是“企业转制时退回给原顺德市政府，由被上诉人诚顺管理公司接管”，后因“为了便于物业的统一管理”，上述房产的房地产权证权属人转名为佛山市顺德区房地产物业管理公司。根据佛山市顺德区人民法院向顺德区档案馆房地产档案调取的涉案房产的资料，原顺德市公资委于1999年5月13日同意了诚顺管理公司于1999年5月12日提出的为了便于物业的统一管理，将上述房产的房地产权证权属人转名为佛山市顺德区房地产物业管理公司的申请。另一方面，在本案庭审过程中，诚顺管理公司承认了其对涉案房产具有管理权。据此，诚顺管理公司有权管理该房产的事实不容忽视。2、原审判决在审查诚顺管理公司是否有权出租房产方面，认定事实与判决理由明显矛盾。原审判决虽然认定了诚顺管理公司接管该房产的事实，但在判决理由中却认为诚顺管理公司不是佛山顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道中X号房产(含X号及X号两宗房产)的产权人，无权处分佛山顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道中X号房产。该判决既然认定被上诉人诚顺管理公司接管房产的事实，但其判决理由却妄顾“接管”的真实含义，认为诚顺管理公司无权处分该房产(意即包含出租该房产)，二者明显矛盾。3、上诉人与被上诉人诚顺管理公司的租赁关系事实存在，原审判决在认定租赁关系是否合法有效方面模糊不清。上诉人以基于租赁合同的优先购买权请求恒捷房产公司通过荣信拍卖行公司举行的拍卖会取得的土地房产无效。由于上诉人与诚顺管理公司签订了《物业租赁合同》、租赁标的也交付上诉人使用、上诉人按时交租等，租赁关系是事实存在的，该租赁关系是否合法有效是本案审理的前提和焦点，但是本案判决却未对租赁关系是否有效作出认定，而是使用了“即使其与原告签订的《物业租赁合同》合法有效”这样模糊不清的语言，这与原审判决认定事实不全面等因素是分不开的。4、在涉案土地房产拍卖时，涉案各方即已获悉该土地房产为带租拍卖。根据被上诉人荣信拍卖行公司向法院提交的《佛山市荣信拍卖行有限公司2005年第30期拍卖会标的报价单》，其中第一项标的物(即涉案房产)已经注明了该标的为“有租约，解约需提前三个月通知”。由于涉案房产在该次拍卖中未获拍卖成功，而在荣信拍卖行公司2005年第36期拍卖会中拍卖成交，时隔三个月。由此可见，在本次拍卖中，拍卖房产的权属人、拍卖委托人、拍卖人等均已知道被拍卖房产实际已经出租。该事实从侧面证实了，涉案房产的权属人知悉诚顺管理公司出租该房产的事实，且在知悉事实期间未提出异议。综上所述，由于被上诉人诚顺管理公司对涉案房产具有管理权，根据《城市房屋租赁管理办法》第四条规定的“公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租”、及《广东省城镇房屋租赁条例》第三条规定的“公民、法人或者其他组织拥有产权或者经营管理权的房屋，包括住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房可以依法出租”，其与上诉人签订的《物业租赁合同》的条文未违反法律的规定，故此是合法有效的。上诉人据此也享有优先购买权。二、涉案房产的拍卖公告不能代替法律规定的对上诉人行使优先购买权的通知。原审判决认为，被上诉人荣信拍卖行公司于2005年6月15日、9月23日在《珠江商报》上发布了整体拍卖涉案房产的公告，即已经履行了提前通知的义务。该判决理由严重错误。1、拍卖公告属于邀约邀请，其性质和功能与履行优先购买权的通知具有很大差别。《合同法》第15条规定“要约邀请，其性质是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”，拍卖公告的目的在于吸引更多的竞买人和保证拍卖活动的公正性，公告的对象是不特定人。而法律上规定的房屋出租人的通知义务，应在房屋出卖前三个月履行，通知的对象是特定的承租人，通知的内容是确定的(即房屋的出卖条件及是否行使优先权的提示等)。故此，拍卖公告并不是针对房屋出租人而提出的要求。其与房屋出租人的通知义务在通知、公告的义务主体、对象范围、期限要求以及目的等方面均不相同。因此，拍卖人履行《拍卖法》上的公告义务的行为，绝不能代替出租人对其通知义务的履行。2、拍卖机构发布的拍卖公告，不能代替对上诉人行使优先购买权的通知。为确保委托人利益的最大化，坚持资产拍卖的方式是适当的，但不能任意以拍卖公告代替对承租人行使优先购买权的通知，参照2005年1月1日实行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条的规定，“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买人或者其他优先权人于拍卖日到场”；第十六条规定，“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以最高价买受，如无更高应价，则拍归该应价最高的竞买人”。上述规定恰好说明，拍卖机构发布的拍卖公告，不能代替对上诉人行使优先购买权的通知。综上所述，由于拍卖公告和出租人通知义务二者存在很大差别，原审判决认为发布了拍卖公告，即已经履行了提前通知的义务的判决理由严重错误。三、原审判决的判决理由和适用法律过于片面。本案上诉人的其中一项诉讼请求为“确认佛山市恒捷房地产有限公司在2005年9月30日荣信拍卖行公司举行的拍卖会上取得的位于佛山顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道中X号(原容奇大道X号)土地及房产的行为无效”，其所包含的内容不仅仅是被上诉人荣信拍卖行公司拍卖行为是否符合《拍卖法》的规定，而且包括了房产的出卖行为、恒捷房产公司取得房产的行为是否侵犯了上诉人的优先购买权等行为及其结果的整体。这些行为有的是由《合同法》、《民法通则》及其司法解释、《城市私有房屋管理条例》等法律法规调整，已经超出了《拍卖法》所调整的范畴。故此原审判决仅仅审查佛山市荣信拍卖行有限公司拍卖行为是否符合《拍卖法》即断定拍卖行为合法、驳回上诉人诉求，以局部的合法掩盖了行为整体的违法，其判决理由和适用法律是片面的。据以上理由，上诉请求：1、撤消佛山市顺德区人民法院(2006)顺法民一初字第x号民事判决；2、依法确认恒捷房产公司在2005年9月30日荣信拍卖行公司举行的拍卖会上取得佛山顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道中X号(原容奇大道X号)土地及房产的行为无效；3、判令由三被上诉人承担本案所有诉讼费用。
诚顺管理公司答辩称：双方租赁关系是存在的，诚顺管理公司是政府投资的国营企业，只是政府让诚顺管理公司出租，诚顺管理公司不是物业产权人，无法给予上诉人优先权，本案与诚顺管理公司无关。
恒捷房产公司答辩称：原审判决认定事实正确，适用法律正确，恒捷房产公司取得讼争房地产完全合法有效。
荣信拍卖行公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予以维持。上诉人上诉意见都是错误的，理应驳回。一、上诉人与被上诉人诚顺管理公司于2002年10月13日签订的《物业出租合同》是无效的。本案一审已查明，诚顺管理公司根本不是涉案物业的所有权人，且上诉人和诚顺管理公司在一审中均没有提供有效证据证明涉案物业的所有权人授权或同意诚顺管理公司代理出租该物业。涉案物业所有权人是佛山市顺德区房地产物业管理公司。根据《合同法》第二百一十二条的立法本意，租赁合同的出租人一般应为出租标的物的所有人，虽然有例外，但这种例外是很严格的，不如有偿取得土地使用权的使用权人可将土地使用权出租。即使诚顺管理公司“接管”涉案物业，但“接管”一词从字面理解，无法推断出诚顺公司有权出租该物业。荣信拍卖行公司认为，上诉人欲主张自己拥有优先购买权，必应先证明本案《物业出租合同》有效，这是本案必先经历的程序。虽然原审人民法院于2006年6月12日裁定准许上诉人撤回了请求确认《物业出租合同》有效的诉讼请求，荣信拍卖行公司认为应迳行判决驳回上诉人主张拍卖涉案物业行为无效的诉讼请求。因为上诉人的后一个诉讼请求已没有诉讼基础了。二、虽然上诉人在上诉中用了较多篇幅谈其拥有优先购买权问题，甚至自创法理地大谈拍卖公告不能代替法律规定的对优先购买权人通知事宜。但上诉人忽略了一个核心问题，上诉人在本案中根本不享有优先购买权。法律上的承租人的优先购买权，源于《合同法》第二百三十条。根据该条表述，所谓承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。那么什么样的出租人才有权出卖房屋呢只有房屋所有权人！这应是该条立法本意，是不容置疑的应然条款。这样的理解，可从《城市私有房屋管理条例》第11条规定找到依据，该第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权”。基于上述规定，显而易见，承租方所主张的优先购买权必须是针对房产的所有人，因为只有房产所有权人才有权出卖房产。既然诚顺管理公司不是涉案物业的所有权人，《物业出租合同》又是无效的，上诉人根本没有权利也不能针对诚顺管理公司主张优先购买权！据此，本案应迳行驳回上诉人的全部诉讼请求。三、被上诉人恒捷房产公司在2005年9月30日荣信拍卖行公司举行的拍卖会上取得位于佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道中X号(原容奇大道69、X号)土地及房产所有权的行为是合法有效的。依据如下：其一，佛山市顺德区投资控股总公司委托荣信公司拍卖的是依法可以处分的土地及房产，符合《拍卖法》第六条规定；其二，荣信拍卖行公司在2005年第30期拍卖会标的报价单和2005年第36期拍卖会标的报价单均说明了带租约拍卖，并告知了相关权利义务，符合《拍卖法》第十八条第二款规定。其三，荣信拍卖行公司依据2005年第30期拍卖会标的报价单和2005年第36期拍卖会标的报价单均于报纸上和其他媒介上发布了拍卖公告，完全符合《拍卖法》第四十五、四十六、四十七条的规定，拍卖程序完全合法。其四，根据上诉人提供证据即荣信拍卖行公司2005年第30期拍卖会标的报价单可知，上诉人早已受到该拍卖会标的报价单，却一直未向诚顺管理公司或荣信拍卖行公司主张优先购买权，视为其已放弃优先购买权(况且，上诉人在本案中根本无权主张优先购买权)。至于上诉人在《民事诉状》中称：2005年10月三被上诉人向其出示2005年第30期拍卖会标的报价单而告知恒捷房地产公司以竞价方式取得了本案拍卖标的所有权，这个说法与事实完全不符。因为恒捷房产公司参加本案涉及的竞买，是根据荣信拍卖行公司2005年第36期拍卖会标的报价单而参加的。所以没有可能将2005年第30期拍卖会标的报价单提供给上诉人，上诉人陈述是虚假的。四、荣信拍卖行公司认为，上诉人上诉的第二点，第三点上诉意见均是错误的，是对《拍卖法》曲解，将《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》与《拍卖法》混同起来曲解其中的原意。至于上诉人称原审判决“以局部的合法掩盖了行为整体的违法，判决理由和使用法律是片面的。”这个上诉意见是荒谬的。上诉人对其保留的第二个诉讼请求的解释更是荒谬的。
冼某某在二审期间提供了容奇大道的照片一册、佛山市顺德区地图一张，以此证明佛山市顺德区X街道办事处现不仅存在“容奇大道”，还存在“容奇大道东”、“容奇大道中”。
诚顺管理公司对上述证据的真实性无异议。
恒捷房产公司对地图的真实性无异议，但认为反映的只是现在的状况；对照片的真实性、合法性和关联性均有异议，认为照片是电子照片，不能作为证据使用。
拍卖行对证据的真实性不发表意见，对关联性有异议。
佛山市顺德区地图的真实性可以确认，照片从内容看也与地图是相一致的，因此，本院对该证据予以确认。
本院经审理查明：原审判决认定顺德区X街道办只存在容奇大道中，不存在容奇大道、容奇大道东有误，予以纠正；原审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。另查明，佛山市顺德区X街道办事处现不仅存在“容奇大道”，还存在“容奇大道东”、“容奇大道中”。
2005年7月6日，佛山市顺德区诚顺商贸投资管理公司变更为佛山市顺德区诚顺投资管理公司。
本院认为：2002年10月13日，冼某某与诚顺管理公司签订的《物业出租合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定；虽然，涉案房地产是挂在佛山市顺德区房地产物业管理公司名下，但该涉案房地产原属顺德化工进出口公司的物业，由于企业转制退回给原顺德市人民政府，交由诚顺管理公司管理，后原顺德市人民政府为便于物业的统一管理，该房地产经政府批准才挂名在佛山市顺德区房地产物业管理公司名下，而诚顺管理公司根据政府的安排，是该房地产的管理者，故诚顺管理公司有权出租该房地产，双方合同签订后，诚顺管理公司已将租赁物即涉案的房地产交付给冼某某使用，且一直也是由诚顺管理公司收取租金至2005年12月，而政府及佛山市顺德区房地产物业管理公司一直也无异议，因此，冼某某与诚顺管理公司签订的《物业出租合同》合法有效。
据《物业出租合同》约定，诚顺管理公司将现佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道中X号的其中一部分房地产(即原容奇大道X号所属房地产)租给冼某某使用。据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》(试行)第118条：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”，《合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”可见，承租人的优先购买权是依法产生的，只要出租人转让房产所有权，承租人就享有优先购买权，因此，承租人冼某某对佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道中X号的其中一部分房地产(即原容奇大道X号所属房地产)享有优先购买权，这是法律赋予的权利。而出租人应负通知承租人行使优先购买权的义务，具体本案，虽诚顺管理公司不是租赁物的所有权人，但诚顺管理公司作为出租人也应负通知承租人冼某某行使优先购买权的义务。出租人未履行通知义务，出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
涉案的房地产是通过拍卖方式转让的，在转让之前，从未书面或其他能够确认收悉的适当方式通知优先购买权人到拍卖现场。拍卖之前虽有公告，但拍卖公告不能视为是对优先购买权人履行通知义务，更何况荣信拍卖行公司于2005年9月15日在《珠江商报》上发布的拍卖公告上载明的拍卖物地址是佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道X号，而实际正确的地址应为佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道“中”X号。因此，承租人冼某某在拍卖涉案房地产之前，未有证据证实已收到通知。上诉人冼某某起诉认为诚顺管理公司在没有提前通知冼某某的情况下，将租赁物转让给了恒捷房产公司，侵害了冼某某的优先购买权，有事实和法律依据，据此要求法院确认恒捷房产公司在2005年9月30日荣信拍卖行公司举行的拍卖会上取得位于佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道中X号(原容奇大道X号)土地及房产的行为无效，合法有据，本院理应支持。
综上，原审判决认定事实部分有误，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院(2006)顺法民一初字第x号民事判决；
二、被上诉人佛山市恒捷房地产有限公司于2005年9月30日在被上诉人佛山市荣信拍卖行有限公司举行的拍卖会上，竞买位于佛山市顺德区X街道办事处东风居委会容奇大道中X号(即原容奇大道X号部分)土地及房产的买卖行为无效。
本案一、二审案件受理费共200元，由被上诉人佛山市顺德区诚顺投资管理公司负担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员吴亚平
二00六年十一月三日
书记员曹新娟
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