广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)吴某某，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人吴某、谢某某，均系广东天地正律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)佛山市南海区中环房地产开发有限公司，住所地佛山市南海区黄岐半岛花园A南座X号铺。
法定代表人陈某某，董事长。
委托代理人沈庆，系广东中信致诚律师事务所律师。
委托代理人游钻研，系广东中信致诚律师事务所律师助理。
上诉人吴某某与上诉人佛山市南海区中环房地产开发有限公司(以下简称：中环房地产公司)均因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2006)南民三初字第115-X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
吴某某向原审法院起诉称：2004年5月21日，吴某某向中环房地产公司预付购房定金x元，2004年10月13日付房款x元，2005年4月29日，双方签订《商品房买卖合同》，约定吴某某以总价x元购买中环房地产公司开发的南海黄岐商业中心北区C座X号铺，2005年4月29日前支付首期房款x元，余款x元“办理银行按揭手续”，中环房地产公司于2005年5月31日前交付房屋，并约定了各自的违约责任。在《补充协议》中，中环房地产公司作为吴某某按揭的担保方向按揭银行提供担保。当日，吴某某依照合同约定交付了专项维修基金x.68元。但中环房地产公司至今未履行交付房屋的义务，故请求法院判令：1、中环房地产公司按已付房价款x元的日万分之十五向吴某某支付违约金x。18元(暂计至2005年11月30日，其余计至实际交付之日止)；2、中环房地产公司承担本案的全部诉讼费用。
中环房地产公司辩称：1、由于吴某某没有付清购房款，中环房地产公司有权不交付房屋。中环房地产公司多次催促吴某某办理银行按揭、付清房款，吴某某均不予配合。吴某某因自己原因造成无法办理银行按揭，由其自己负责。2、讼争房屋已经具备交付条件，各项设施齐全，中环房地产公司并无违约行为，不应支付违约金。综上，请求法庭驳回吴某某的诉讼请求。综上，请求驳回对方的诉讼请求。
中环房地产公司反诉称：吴某某向中环房地产公司购买南海黄岐商业中心北区C座X号铺，双方约定总价为x元，吴某某已付x元，至今尚欠x元未付。中环房地产公司多次向吴某某督促付款未果，现请求法院判令：1、吴某某支付购房款x元，并按该款金额以每日万分之十五支付至实际清偿日止的逾期付款违约金(暂计至2005年12月31日止逾期付款违约金为x元)；2、吴某某承担本案的全部诉讼费用。
吴某某对中环房地产公司的反诉辩称：吴某某没有交付除已付房款之外的其他房款的原因是因为中环房地产公司无法为吴某某办理银行按揭贷款，这样造成的无法交付的责任不在吴某某，请求法庭驳回中环房地产公司的反诉请求。
原审判决认为：吴某某、中环房地产公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，是有效合同。合同中约定吴某某支付首期款共x元，余款x元办理银行按揭，中环房地产公司作为吴某某按揭的担保方。在此，中环房地产公司只是为吴某某按揭向银行提供担保，是一种协助吴某某办理的义务，并非一定要为吴某某办理到按揭，因为按揭手续是否可以得到银行的同意并非中环房地产公司可以控制。合同约定的“办理银行按揭”只是约定房款的支付方式，仅表明吴某某欲支付房款的资金来源，并不意味着吴某某只能通过银行贷款的资金来履行合同。银行贷款时也通常会考虑贷款人的资信情况、贷款是否存在风险等因素来决定是否贷出款项，吴某某应当预见。在本案中，中环房地产公司提供的证据表明吴某某提供的办理按揭的资料不全或不符合要求而造成吴某某无法办理按揭，且吴某某无合法的证据证明不能办理按揭是其他原因造成的，故无法办理银行按揭的过错在吴某某，吴某某应承担其后果，不能办理按揭时应当用其他方式筹款支付剩余购房款。合同中没有约定吴某某办理银行按揭的时间，亦没有约定吴某某支付剩余购房款的截止时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条的规定，吴某某支付剩余购房款应与中环房地产公司交付房屋同时履行，即吴某某应当在合同约定的中环房地产公司交付房屋的时间支付剩余的购房款。中环房地产公司所建的商品房已经在合同约定交付之前经验收合格可以交付使用。吴某某尚没有付清购房款，且中环房地产公司已经通知吴某某办理银行按揭手续，但因吴某某自己的原因不能办理，吴某某又不用其他方式筹款支付，中环房地产公司可以行使抗辩权，故中环房地产公司有权不交付房屋给吴某某。因此，吴某某因未付清房款而违约，其以中环房地产公司没有按照合同约定的期限交付房屋，请求中环房地产公司支付迟交楼的违约金没有事实和法律依据，法院不予支持。办理银行按揭只是一种付款方式和资金来源，如果无法办理按揭，吴某某仍然有向中环房地产公司支付该笔款项的合同义务，并且中环房地产公司已经作了催告，故中环房地产公司请求吴某某支付购房款x元依法有据，法院予以支持。关于逾期付款的违约金，由于双方未明确办理按揭或支付余款的时间，虽然2005年12月5日吴某某通过律师告知中环房地产公司同意前往办理银行按揭，但中环房地产公司行使抗辩权并未依约交楼给吴某某，故中环房地产公司主张违约金，无法律依据，也不合理，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十六条、第一百零七条、第一百六十一条的规定，判决如下：一、吴某某应于本判决发生法律效力之日起十日内向中环房地产公司支付购房余款x元。二、驳回吴某某的诉讼请求。三、驳回中环房地产公司的其他反诉请求。本案本诉受理费2572元、财产保全费733元，合共3305元，由吴某某负担；本案反诉费7692元，由吴某某负担6320元，中环房地产公司负担1372元。吴某某负担的6320元反诉费在支付上述判决款项时一并迳付中环房地产公司。
吴某某不服上述判决，上诉称：一、一审法院认定事实错误。中环房地产公司违反双方约定，未为上诉人办理银行按揭提供担保，是银行不同意上诉人按揭贷款的主要原因，但一审法院未查明此事实。中环房地产公司违约在先，因此不能以上诉人未办妥银行按揭为由抗辩拒不按期交楼，中环房地产公司应当承担逾期交楼违约责任。2004年5月21日，上诉人向中环房地产公司预付了购房定金x元。2005年4月29日双方签订了《广东省商品房买卖合同》确定：由上诉人购买中环房地产公司开发的南海黄崎商业中心北区C座X号商铺，总价款为x元；上诉人应于2005年4月29日前支付首期款x元，余款x元办理银行按揭手续；中环房地产公司应在2005年5月31日前交付房屋。同时，双方补充约定，中环房地产公司为上诉人向银行按揭贷款提供担保。合同签订后，上诉人共支付房款x元，并于2005年4月29日交纳了专项维修资金x。68元，后交纳了按揭保险费。2004年12月、2005年7月、12月上诉人三次分别备齐银行按揭申请资料向中国银行股份有限公司佛山南海黄崎支行、广东发展银行股份有限公司佛山新银支行申请房屋按揭，银行都称上诉人不符合银行贷款条件，不同意办理按揭贷款。后经了解，银行不同意办理按揭贷款的主要原因是中环房地产公司未为上诉人提供贷款担保。因此，中环房地产公司违约在先，所引起的一切后果应由中环房地产公司承担。二、一审法院判决上诉人应向中环房地产公司支付购房余款x元没有法律依据，是错误的。一审法院认为，办理银行按揭只是一种付款方式和资金来源，如果无法办理按揭，上诉人仍然有向中环房地产公司支付该笔款项的合同义务，中环房地产公司已经作了催告，并据此判决上诉人向中环房地产公司支付购房余款x元。而本案的基本事实是，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第六条第3款明确约定“余款x元办理银行按揭手续”，双方并未约定银行按揭未成功上诉人应当一次性付款，事实上，上诉人之所以在合同中约定按揭贷款，是因为没有再行一次性支付三十多万元房款的经济能力。现按揭不成，合同订立时的基础已不复存在，买卖合同理应解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息返还买受人。”本案中，上诉人如实依约提供材料申请按揭贷款，而由于中环房地产公司原因未能成功办理，由此产生的全部责任应由中环房地产公司承担。退一步讲，即使不能办理银行按揭属不可归责于双方的事由，中环房地产公司也只能请求解除合同并退还房款及利息。其现请求上诉人一次性支付余款无理。一审法院没有分清不能办理按揭贷款的责任，没能正确理解适用上述规定，从而判决支持中环房地产公司的请求错误。综上所述，不能办理银行按揭贷款乃中环房地产公司违约所致，其以不能办理按揭贷款为借口不予交楼属进一步违约，上诉请求二审法院撤销佛山市南海区人民法院(2006)南民三初字第115-X号民事判决书第一、二项，改判支持上诉人的诉讼请求。
中环房地产公司二审答辩称：不能办理按揭是因业主提供资料不全和条件不符合；合同中没有约定只能按揭付款；一审时，对方要求违约金，实际是要求继续履行合同。业主上诉无理，请法院驳回上诉。
中环房地产公司也不服上述判决，上诉称：房屋买卖合同虽然没有约定办理银行按揭的期限，但讼争房屋在竣工验收和符合法定交付使用条件后，实际上已经可以交付，被上诉人当时也知道这一情况，只是故意迟迟不来办理按揭等有关手续。上诉人迫于无奈，才发出书面通知给被上诉人，被上诉人接到通知后，仍然不理不睬，直到最后上诉人通过律师出面，被上诉人才予以回应。以上事实，足以证明造成房屋未交付、按揭未办理的责任，在于被上诉人不配合的态度，而上诉人已经全面履行合同义务。尽管讼争房屋未实际交付，但上诉人也无法作出其他处理，即房屋未交付并不能给上诉人带来任何收益，相反，被上诉人不支付房款给上诉人造成的损失却是实实在在的。如果不支持上诉人关于逾期付款违约金的请求，相当于要没有过错的一方承担全部损失，有过错的一方却没有任何责任，这显然不公平。上诉人在房屋销售时向被上诉人提供的购房须知等，其内容包括办理按揭的期限，以及逾期不办理按揭的责任，而且，上诉人书面通知被上诉人付款，也是典型的催告行为，这些因素，都成为支持上诉人要求逾期付款违约金的理由。综上所述，上诉人认为一审判决驳回上诉人关于逾期付款违约金的请求不妥，上诉请求二审法院撤销一审判决第三项，改判支持上诉人的一审反诉请求；本案的诉讼费用由被上诉人承担。
吴某某二审答辩称：不能办理按揭原因在对方，答辩人交了房款，物业基金及其它费用，不办按揭不符合逻辑；答辩人为办理按揭从外地过来办了三次，这有银行证明。
本院经审理查明：2004年10月13日，吴某某与中环房地产公司签订《黄岐商业中心认购书》，约定吴某某认购中环房地产公司开发的南海黄岐商业中心北区C座X号铺，成交价为x元。2005年4月29日，吴某某与中环房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定吴某某向中环房地产公司购买佛山市南海黄岐商业中心北区C座X号铺，总价款为x元，吴某某应于2005年4月29日前支付首期房款x元，余款x元办理银行按揭手续，中环房地产公司作为吴某某按揭的担保方；中环房地产公司应当在2005年5月31日前交付经验收合格的商品房，逾期交房且继续履行合同的，中环房地产公司应以吴某某已付房款为本金按日万分之十五支付违约金给吴某某；吴某某逾期支付房款且继续履行合同的，应以应付房款为本金按日万分之十五支付违约金给中环房地产公司。
吴某某已于2004年10月13日前将x元首期款支付给中环房地产公司，并交付了x。68元的物业管理维修基金。之后，吴某某于2005年5月20日向广东发展银行股份有限公司佛山新银支行申请办理按揭贷款，该银行以申请人资信状况不良或不提交该行要求的资料等原因，不同意办理按揭贷款；之后，吴某某又向中国银行股份有限公司佛山南海黄岐支行申请办理按揭贷款，2005年12月1日，中国银行股份有限公司佛山南海黄岐支行以申请人提供的资料未能符合要求，未同意办理按揭贷款。双方签订的《广东省商品房买卖合同》尚未备案，中环房地产公司未为吴某某按揭向银行提供担保，余下的房款x元因未办理银行按揭手续，吴某某至今未付，涉案的商品房中环房地产公司至今也未交付给吴某某。
另，中环房地产公司所开发建设的讼争商品房于2005年5月13日通过竣工验收，具备交付条件，于2005年7月27日通过规划管理验收，准予办理房屋所有权等手续。
本院认为：中环房地产公司与吴某某双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应依据合同履行；合同中约定吴某某支付首期款共x元，余款x元办理银行按揭，中环房地产公司作为吴某某的按揭贷款的担保方。合同签订后，吴某某依约支付了首期房款，并先后向广东发展银行股份有限公司佛山新银支行、中国银行股份有限公司佛山南海黄岐支行申请办理按揭贷款，但最终均未得到银行同意按揭贷款。虽然银行是以申请人资信状况不良或提交的资料不符合要求等原因不同意申请人办理按揭贷款，但综合分析本案的具体情况，既有银行认为的申请人本身资信状况和提交的资料问题，也有合同尚未备案和中环房地产公司未向银行提供担保的因素、以及贷款的金额、银行对贷款风险、申请人资信状况的评价等一系列综合因素，应是上述因素相互作用造成的，原审判决认定无法办理按揭的过错只在吴某某一方，与事实不符，本院予以纠正。本案由于按揭贷款未得到银行同意，未能订立商品房担保贷款合同，致使双方所签订的《广东省商品房买卖合同》无法继续履行，而吴某某在二审时也表示再无能力以按揭之外的其它方式支付余下的房款，因此，双方签订的《广东省商品房买卖合同》事实上不可能履行，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，应予以解除，据此，本案双方当事人起诉和反诉的请求，因合同应予解除，不予支持。另鉴于本案双方当事人在一审时均未要求解除合同，本院二审无法直接处理，双方当事人可另行起诉。同理，吴某某、中环房地产公司双方上诉主张也不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市南海区人民法院(2006)南民三初字第115-X号民事判决；
二、驳回吴某某的诉讼请求；
三、驳回佛山市南海区中环房地产开发有限公司的反诉请求。
本案本诉一、二审案件受理费、财产保全费共5877元，由吴某某承担；反诉一、二审案件受理费x元，由佛山市南海区中环房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长吴某兴
审判员林义学
代理审判员吴某平
二00六年九月二十日
书记员曹新娟
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