广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2006)穗中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)谭某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人谭某乙，男，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人(原审原告)汪某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人余绮彤，广东凯成律师事务所律师。
委托代理人黄培歆，广东凯成律师事务所实习律师。
原审第三人谭某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
原审第三人陈某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人谭某乙，基本情况同上。
上诉人谭某甲因房屋租赁纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2006)越法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：座落于广州市X路青龙坊X号房屋原是广东省第三建筑工程公司所有的房屋。被告是广东省第三建筑工程公司的职工，并由该公司安排入住该X楼X房半间房屋等地方(自编为B房，即入门口左边，承租居住面积8平方米，公用厨厕，另自搭有阁楼)。第三人谭某乙、陈某某系夫妻关系，分别是被告之子、被告之媳。2000年1月27日，被告与广东省第三建筑工程公司签订了《职工宿舍租赁合同协议》，其中载明：广东省第三建筑工程公司将环市X路青龙坊X号的集体宿舍406房租给被告作住宅使用，租赁期限为十年；租用宿舍的月租金按广州市房管局、物价局核定的公房租金标准执行。
2002年5月29日，梁丽娥、李宇鸣参加广州市公物拍卖行举行的拍卖会，竟投购买了上述X号房屋。之后，原告向梁丽娥、李宇鸣购买取得上述X号X楼房屋(建筑面积433。07平方米)的所有权。2003年4月25日，广州市国土资源和房屋管理局向原告核发了上述X楼房屋的《房地产权证》(粤房地证字第x号)。2003年6月1日，广东省第三建筑工程公司向广州市X路青龙坊X号全体住户发出通知，其中载明：“X号业主已变更为汪某等人，从2002年9月1日起未缴交房租、水电费用的住户，请尽快将所欠的费用直接向新业主缴交。公司从2003年6月1日起将房租水电费的收缴等工作移交给新业主汪某等人负责”。原告取得上述房屋产权后，与被告因租赁纠纷，于2004年4月19日经广州市东山区人民法院作出(2004)东法民三初字第X号民事判决，其中判决：一、确认原、被告对本市X路青龙坊X号406房存在租赁关系，租赁期限至2010年1月27日；二、原告谭某甲在本判决发生法律效力之日起15日内按房管部门评定的同期公房住宅标准租金向被告汪某支付从2003年5月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金；以后的租金按该标准逐月支付给被告。之后，原告不服上述判决提出上诉。2004年8月19日，广州市中级人民法院发出(2004)穗中法民四终字第X号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。被告向原告交纳租金至2005年5月止。从2005年6月起，被告没有交纳租金给原告。现被告及第三人夫妇共三人在上述承租房居住。
另据广州市东山区房屋安全鉴定所于2003年7月9日发出的东房鉴字(2003)第x号《房屋安全鉴定书》记载：“房屋地址：广州市X路青龙坊X号；鉴定原因：房屋安全程度鉴定；评定等级：严重损坏房；鉴定结论：须维修加固；鉴定日期：2003年7月7日；有效日期：2004年7月6日。”
一审庭审中，原告表示：被告所述上述房屋被停电的情况不属实，被告也没有提供有关证据证实。住户负有交纳水电费的义务，导致停电并非与原告所为，且水电费的交纳问题与租金无关。被告称找不到业主，无法交纳租金，但被告完全可以采用其它方式履行义务。被告则陈某：由于生活困难，有时会出现暂交不起租金及水电费的情况。另被告就上述房屋被停水电问题未能于一审法院指定的15天举证期间内提供有关确凿证据予以证实。
一审法院认为，被告作为承租人依法负有按时交纳租金的义务。被告于法院判决应逐月支付租金给原告后，从2005年6月起长期拖欠租金至今，原告据此要求解除双方的租赁关系，收回上述讼争房屋是合法有理的，对此予以支持。被告及第三人户应立即腾退上述房屋给原告。被告以多次找不到对方的财务人员为由，辩称无法向原告交纳租金，理由不能成立。被告同时以原告没有尽到管理职责，没有交纳水电费，致使供电局多次停电为由拒绝交纳租金，缺乏事实和法律依据，对此不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十七条及《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条第一款第(四)项之规定，于2006年5月12日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，原告汪某、被告谭某甲就（略）半间房屋的租赁关系予以解除。二、被告谭某甲及第三人谭某乙、陈某某户应于本判决发生法律效力之日起三个月内，共同将承租的（略）半间房屋等地方(自编B房，即入门口左边)腾空交还给原告汪某使用。案件受理费50元，由被告谭某甲承担。
一审宣判后，谭某甲不服，向本院提起上诉称：1、原审事实不清，作出判决不公、是错误的。上诉人并不存在有意拖欠租金，上诉人有多次到一楼找业主交租金，但被上诉人的财务不在及其与被上诉人从未见过面，无法交租金。2、由于被上诉人在水、电方面疏于管理，造成包括上诉人在内的大多数住户自发解决水电费问题。3、上诉人是省三建下岗工人，没有稳定工作且公司也没有房屋分配，青龙坊X号楼转卖给业主是不交吉的，所以上诉人在住房问题上非常困难，无法迁出X号406B房。故上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人汪某二审答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
原审第三人谭某乙、陈某某二审答辩同意上诉人谭某甲的上诉意见，不同意一审判决。
本院二审查明的事实与一审基本相同。
本院认为，被上诉人汪某是座落广州市X路青龙坊X号X楼房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的全部所有权能。上诉人谭某甲是该406房半间房屋是承租人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，按时向被上诉人交纳租金既是其合同义务，也是法定义务。由于上诉人自2005年6月起拖欠租金至今，故被上诉人请求解除双方租赁关系，收回上述房屋，符合有关法律的规定，本院予以支持。经审查，被上诉人取得上述房屋产权后，曾与上诉人因房屋租赁产生纠纷并经法院处理。因此，上诉人辩称与被上诉人从未见过面，无法交租金，明显与事实不符。即使如上诉人认为无法找到被上诉人的财务人员，也应依法向有关部门提存租金，以及时履行其交租义务。另外，双方租赁合同关系是因上诉人长期拖欠租金构成违约而被解除，与该房屋此前的拍卖事实并无关联。综上所述，上诉人上诉请求的理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元由上诉人谭某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
代理审判员黄晓清
代理审判员陈某
二00六年九月十五日
书记员苏华光
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