广州市海珠区人民法院
民事判决书
（2006）海民三初字第X号
原告肖某（反诉被告），女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人孙开兵，广东中天律师事务所律师。
被告陈某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人胡永伦，广东凡立律师事务所律师。
被告广东中原地产代理有限公司（反诉原告，下称中原公司），住所地广州市越秀区X路X号健力宝大厦1202、X单元。
法定代表人赖某某，董事长。
委托代理人陈某乙、李某某，男，均为该公司职员，联系地址同公司地址。
原告肖某诉被告陈某甲、被告广东中原地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员董春阳独任审判,公开开庭进行了审理。原告肖某及其委托代理人孙开兵，被告陈某甲的委托代理人胡永伦、被告中原公司的委托代理人陈某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年3月6日，我与两被告签订委托确认书，约定我以x元购买被告陈某甲所有的广州市海珠区江南大道中益丰北街X号1402房屋，我向被告陈某甲直接支付房款x元，余款x元以按揭方式支付，并由原告向被告中原公司支付中介费用，当时国家政策规定，对购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，据此，我与被告约定于被告陈某甲购买上述房屋满两年之际前往房管局递件过户，并由我承担税费，我已依约于2006年3月6日、3月7日、3月10日、4月30日分四次共向被告陈某甲支付购房款x元，于2006年3月6日向被告中原公司支付中介费3665元，2006年5月24日《国六条》规定，“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，”这一新政策显属不可抗力，直接导致我购房成本的增加，导致我订立原合同目的落空，我与被告陈某甲多次协商无果，于2006年6月20日在被告中原公司处书面通知被告陈某甲要求解除原合同，退还已付购房款x元，要求被告中原公司退还已付中介费3665元，但两被告均未退款，故起诉要求1、解除原告与被告陈某甲之间的购房合同，2、被告陈某甲返还原告购房款x元并从起诉之日起至清偿完毕之日止按银行逾期贷款利率即每日万分之二点一计算的利息，3、被告中原公司返还原告中介费3665元，4、诉讼费由两被告承担。另外，被告的反诉是没有理由的，原告与被告中原公司之间是居间合同关系，根据法律规定，只有促成买卖双方达成交易，居间人才可以收取相关费用，而原告和被告陈某甲之间的买卖交易并没有成功，所以原告无需支付中介费；不可抗力的合同解除有法律规定，双方约定不可以对抗法律规定。合同备注是格式条款，原告不予认可。故不同意被告中原公司的反诉请求。
被告陈某甲辩称，我方不同意原告的诉讼请求。因为合同有效，被告依约履行了合同义务，原告提出的不可抗力是不能成立的，双方约定于2006年7月6日前办理递件，表明原告对未足两年的房屋过户须交全额营业税是可以预见并同意缴纳的，原告主张不可抗力无理，我同意与原告解除合同，无息返还x元给原告，由于原告违约，已交的x元定金应予没收。
被告中原公司辩称，原告第一、二项诉讼请求与我方无关；我方不同意原告的第三项诉讼请求，签订确认书时，我方已经如实告知了税费负担和项目的情况，被告陈某甲于2004年7月14日办出房产证，二手物业是否全额征收营业税的并不是以过户当日为准，而是以递件之日为准。双方约定在2006年7月6日递件并不能免除两年营业税。约定在2006年7月6日递件是因为业主需要办理涂销抵押、归档手续，2006年6月1日国六条的执行也并未改变原告须缴纳的税费数额。而且我方作为受托方已经为原告办理了银行批贷手续，银行出具了《同意购房抵押贷款通知书》；按委托确认书第四条约定，即使撤销或终止合同，都应支付中介费，而且该笔服务费应于签订委托确认书当日向我方一次性支付7330元的服务费，但原告仅支付了3665元，尚欠的款项我方提起反诉；我方并没有认可原告先支付部分服务费的支付方式，我方也向原告发出了催收函；委托确认书备注记载买卖双方均清楚上述协议，并愿意遵守，说明委托确认书的签署是买卖双方的真实意思表示。故我方不同意原告的第三项诉讼请求，并提起反诉，要求原告支付尚欠的服务费3665元。
经审理查明，2006年3月6日原告作为买方、被告陈某甲作为卖方，共同作为委托方签署“委托确认书”，约定买方因向卖方购买位于海珠区江南大道中益丰北街X号1402房的物业（房屋成交价为x元、建筑面积107.8705平方米、房屋使用性质为住宅、房产证编号为x），需共同委托受托方办理产权变更登记手续，买卖双方并同意由受托方指派的工作人员或机构办理上述手续，受托方有转委托权。本次交易国家房管局交易中心所产生的税费由买方支付。买卖双方应于签订本确认书之日向受托方预付办理产权变更登记所需的费用，在办理产权变更登记手续时由受托方代缴税费、领取完税单据。当房管局等收费单位出现费用调增时，买卖双方同意在接到受托方口头通知后即时补足费用差额，受托方有权在买卖双方补足费用差额前暂缓办理产权变更登记手续。因买方或卖方延迟补足费用而造成的损失，由责任方承担赔偿责任。买方按人民币￥7330元的标准于签订确认书当日向受托方支付服务费。如买卖双方要求撤销确认书，基于受托方已提供了相关专业服务，买卖双方仍应向受托方支付服务费。若买卖双方任一方要求中止、终止或撤销产权变更申请，则该方应支付买卖双方应支付的全部服务费，另一方已向受托方支付的服务费应直接向该方追偿；如非因受托方原因导致不能办理产权变更登记手续的，受托方仍有权收取上述服务费。第六条约定、买卖双方保证不随意撤销确认书，并同意当发生下述情况时承担以下违约责任：1、因买方原因造成受托方不能为买卖双方办理产权变更登记手续的，买方除应向受托方支付买卖双方应支付的全部服务费外（卖方已向受托方支付的服务费应直接向买方追偿），仍需按房屋买卖合同的约定向卖方承担违约责任。2、因卖方原因造成受托方不能为买卖双方办理产权变更登记手续的，卖方除应向受托方支付买卖双方应支付的全部服务费外（买方已向受托方支付的服务费应直接向卖方追偿），仍需按房屋买卖合同的约定向买方承担违约责任。九、其他事项（对上述内容的修改或补充）：买卖双方友好协定，关于房屋买卖合同明细条款补充如下：1、若因买方原因造成该物业不能办理产权变更登记手续的，卖方有权将买方之定金不予退回，并追讨违约责任。2、若因卖方原因造成该物业不能办理产权变更登记手续的，卖方应双倍退回买方之定金，并买方有权追讨卖方违约责任。3、卖方必须于2006年7月15日前将该物业交付给买方使用，交吉该物业时以现状交吉（详见家私清单）。4、买卖双方须于2006年7月6日前双方去所属房管局交易中心递件。5、买方于2006年4月15日前支付首期楼款共合计人民币贰拾贰万元整（￥x）给卖方（已包含定金），但支付条件必须于按揭银行已出据同意贷款证明书。6、签署本委托确认书当日买方须支付人民币陆仟元作为定金给卖方，次日必须再支付人民币壹万整（￥x）给卖方，剩余金额人民币叁万肆仟元整（￥x）于2006年3月10日前缴清给卖方。
2006年4月24日，中国银行股份有限公司广州白云支行向被告陈某甲发出《同意购房抵押贷款通知书》，说明原告为购买本案涉案房屋向该行申请借款伍拾壹万元，经审查已获批准，该行将于上述房屋交易过户及抵押登记手续办妥后将贷款直接划入卖方被告陈某甲的帐户。
2006年3月6日，被告陈某甲出具“收款收据”，注明收到买家肖某交来的定金，金额为6000元，经办人处梁少球签名，见证人处李某华签名。2006年3月7日，被告陈某甲出具“收款收据”，注明收到买家肖某交来的定金，金额为x元。2006年3月10日，被告陈某甲出具“收款收据”，注明收到买家肖某交来的定金，金额为x元。2006年4月30日原告将房款x元通过被告中原公司交给被告陈某甲。2006年3月10日，被告中原公司向原告开具本案中介费3665元的发票。
诉讼中，各方表示该房屋实际未交楼，被告中原公司称该交易中原告与被告陈某甲约定的定金为x元。
另查，被告陈某甲所有的海珠区江南大道中路X街X号1402房于2004年7月14日办出房产证。
本院认为，原告作为买方、被告陈某甲作为卖方，共同作为委托方签署的“委托确认书”实际上约定了买卖房屋的各方权利义务，明确具体，实为房屋买卖合同关系，被告中原公司为该买卖合同提供中介服务，其中的约定是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方当事人均应按合同约定履行。依据《合同法》第四百二十六条的规定，“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”现房屋买卖合同已成立，原告应向被告中原公司支付报酬7330元，现原告已支付3665元，应将尚欠款项3665元支付给被告中原公司。被告中原公司的反诉请求有理，本院予以支持。
原告与被告陈某甲对于房屋买卖合同的解除问题协商一致，并无不当，本院予以采纳。关于合同解除的责任问题。由于签订合同时国家政策规定，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，其中的“2年”应是从房屋房产证办出之日计到房屋转让递件之日的2年，该情况被告中原公司也已告知原告和被告陈某甲，从被告陈某甲所有的涉案房屋出证日期2004年7月14日起到双方约定的2006年7月6日递件日期不足两年，故可知原告在签订合同时对自己承担全额营业税的情况是明知并认可的，现原告以“国六条”的规定使原告承担的税费增加为由要求解除合同，无理，应予认定造成合同解除的责任在于原告，对此，原告应承担相应的违约责任。按照合同约定，“若因买方原因造成该物业不能办理产权变更登记手续的，卖方有权将买方之定金不予退回，并追讨违约责任。”
对于定金的数额问题，按照“委托确认书”第九条第5、6款的文义结合涉案房屋总价款x元来看，该买卖合同的定金应为x元，而且被告中原公司亦确认定金为x元，原告对被告开具的“收款收据”中写明定金的做法亦未提出异议并提交作为本案证据，故原告称定金为6000元无据，该买卖合同的定金应为x元，故被告陈某甲只需向原告返还x元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：
一、解除原告肖某与被告陈某甲之间的房屋买卖合同关系；
二、被告陈某甲在本判决生效之日起10日内返还购房款x元给原告肖某；
三、原告肖某在本判决生效之日起10日内支付尚欠服务费3665元给被告广东中原地产代理有限公司；
四、驳回原告肖某的其他诉讼请求；
本案受理费6010元、反诉费157元由原告负担。被告广东中原地产代理有限公司预交的反诉费本院不再退回，由原告在本判决生效后10日内将应负担的反诉费157元径付给被告广东中原地产代理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员董春阳
二00六年八月十八日
书记员林丽娜
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