原告焦某某，男，汉族，X年X月X日出生，
被告许昌市四通房地产开发有限公司。
法定代表人宋某某，该公司董事长。
委托代理人李某某，男，汉族，47岁。
委托代理人黄某乙，女，汉族，35岁，该公司职员。
原告焦某某因与被告许昌市四通房地产开发有限公司（以下简称许昌四通公司）合同变更权和合同撤销权纠纷一案，原告焦某某于2009年12月16日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年2月4日公开开庭进行了审理。原告焦某某，被告许昌四通公司的委托代理人李某某、黄某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告焦某某诉称，2007年10月10日，我与被告许昌四通公司签订了房屋预定书，双方约定，一个月内交纳房款20万元，剩余款一个月内结清。房屋设施标准方面由被告封闭阳台。对方当时没有明示，将来再计算成建筑面积。2007年10月12日，我将房款25万元交到被告处。在办理余款贷款手续时被告知，由于国家公积金政策变化，不能在一个月内贷款，需等到封顶后才行，我只有等待。2008年9月9日，我突然接到被告书面通知，要求我在24个小时内交纳剩余款项，否则房将另售他人。闻讯后，我东拼西凑5万元，将现房屋以3分的代价抵押借了10万元，于24小时内将余款结清。2008年12月12日，被告通知我可以办理公积金手续了，我赶到被告处，看到的是由被告提供的有几处与预定书不符的，由蓝色图章覆盖大部分空白处的格式合同。我当即表示反对。但被告表示：“别人都是这样签的，不然，无法办理公积金手续”。此时我已被高利息压得喘不过来气，为避免更大的利息损失，只得被迫签订了商品房屋买卖合同，公积金到位后，我对以上问题多次与被告交涉未果。综上，被告利用国家公积金政策改变，我的资金困难，还贷压力大及办公积金需要商品房买卖合同等条件，威逼、胁迫我签订与房屋预定书不符的，显示公平的合同，且被告使用预先拟定的格式合同，未与我协商，在合同中多次使用蓝色图章，符合格式条款的规定。该格式条款免除了自己的责任，排除了我的主要权利。以合法形式掩盖非法目的，损害了社会公共利益，违反了法律法规的强制性规定。请求判令：1、变更商品房买卖合同第十五条即关于产权登记的期限由360日变更为交付使用后90日；2、撤销商品房买卖合同附件3第八项全阳台封闭计算面积。
被告许昌市四通房地产开发有限公司辨称，双方于2008年12月12日签订的商品房买卖合同，是在平等自愿、公平合理的基础上签订的，符合法律规定，合法有效。双方于2007年10月10日签订的房屋预订书和2008年12月12日签订的商品房买卖合同，其内容是一脉相承，并无不符。双方签订的合同是河南省工商管理局和河南省建设厅监制的示范文本。该文本说明第三条规定：“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改，增补或删除”。双方当事人在合同中约定产权登记的期限是360日，该360日是手写的，不属于格式条款。两份购房文件均约定阳台封闭，这是不争的事实。原告的诉求与事实不符，于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。
根据原告和被告的诉辨意见，本院确定案件的争议焦某为：1、合同中产权登记的期限360日是格式条款还是当事人的约定；2、原告请求撤销商品房买卖合同附件3第八项全阳台封闭计算面积的诉请可否支持。
原告焦某某为支持自己的主张，向本院提交的证据是：1、2007年10月10日的签订的房屋预订书；2、2008年12月12日签订的商品房买卖合同；3、被告于2008年9月9日给原告发出的通知；4、原告于当日给被告的回复。经质证，双方对该证据的真实性无异议，该证据予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辨意见，对本案事实确认如下：
2007年10月10日，原告焦某某作为买受人即乙方，被告许昌四通公司作为出卖人即甲方，双方签订房屋预定书一份。由乙方购买甲方位于清虚街X街交叉口东北角丞相府苑X号楼东X单元二层东室，图纸建筑面积146.99平方米。该面积为暂定面积，待签订正式《购房合同》后以购房合同上的面积为准，购房款多退少补。该房2800元/平方米，总价x元。该房屋预定书对房屋设施约定为阳台封闭。该房屋预定书还约定，签订《购房合同》后，本预定书自行失效，一切有关事宜以合同为准。2008年9月8日，被告许昌四通公司向原告焦某某发出通知一份。内容为：“你（指焦某某）于2007年10月10日与许昌市四通房地产开发有限公司签订预订房屋协议书。现根据协议书中双方所约定条款，你应于2007年11月10日前付清所有房款，我公司自2007年11月10日后多次通知到你，但你至今也未来办理相关手续，已违约。现再次书面通知你，限你于2008年9月10日前到我公司交清相关款项。如你不按时缴纳视为自动放弃，公司将此房屋另售他人”。原告焦某某收到该通知书后于2008年9月9日给被告许昌四通公司回复。
2008年12月12日，原告焦某某与被告许昌四通公司签订商品房买卖合同一份。合同约定，原告焦某某购买被告许昌四通公司位于清虚街X街交叉口东北角丞相府苑X号楼东X单元二层东室房屋一套，建筑面积148.01平方米。每平方米2800元，价款为x元。合同约定，该商品房阳台是封闭式，该合同附件三进一步明示，阳台全封闭计算面积。合同还约定出卖人应当在2009年10月31日前将约定的商品房交付买受人使用。合同中关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人依据出卖人所办理的房屋产权大证，由出卖人予以协助办理分户产权证，办证所需各种税费由买受人承担。现该商品房已交付原告焦某某。
本院认为，双方签订的商品房买卖合同是有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于办理房屋权属证书的期限，双方在合同中约定办理房屋权属证书的期限为360日，该约定“360”日为签订合同时人工书写的，且双方存放的合同文本一致，应当视为双方当事人对办理房屋权属证书期限的特殊约定。根据当事人意思自治原则，有约定的从其约定；关于阳台封闭的问题，双方在商品房买卖合同中约定阳台全封闭计算面积。阳台全封闭是双方当事人在商品房买卖合同中约定的装饰、设备标准之一，在双方交接房屋时，阳台全封闭的事实已经发生，并且符合合同约定。当事人行使撤销权应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。双方于2008年12月12日签订的商品房买卖合同，原告焦某某于2009年12月16日向本院主张撤销权，已超过一年的除斥期间，撤销权已消灭。因此，原告焦某某请求变更产权登记的期限由360日变更为交付使用后90日；请求撤销商品房买卖合同附件3第八项阳台全封闭计算面积，其理由不足，不予支持；被告许昌四通公司辨称的理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条第一项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告焦某某的诉讼请求。
案件受理费100元、由焦某某负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
审判长宋某昌
审判员菅卫华
审判员杜捷
二○一○年七月二十三日
书记员王旭
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