广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)佛山市X乡建设发展有限公司(以下简称城建公司)，住所地佛山市禅城区X路X号松风大厦X室。
法定代表人利某某，董事长。
委托代理人李某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人麦某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人(原审原告、反诉被告)谭某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人陈芸，广东天地正律师事务所律师。
委托代理人魏艳，广东天地正律师事务所律师助理。
上诉人城建公司因与被上诉人谭某某买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2005)佛禅法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：2005年6月24日，原告谭某某与被告城建公司以佛山市X乡建设发展公司《商品房合同书》格式文本签订了一份购房合同，约定由原告购买被告位于佛山市X街X号二层楼商品房，售房面积合计758平方米，单方售价1450元，购房金额合计x元。《商品房合同书》中附“合同补充说明”内容3条：“1、甲方(谭某某)定于2005年6月29日交付首期款x元给乙方(被告城建公司)，乙方亦应于2005年6月29日收款后即将该物业的租赁合同转至甲方名下，并通知租户，2005年6月29日后的租金由甲方收取。2、本合同一经签订并付首期款后立即生效，产权归甲方所有，乙方应协助甲方办理过户手续，产权过户至甲方前，如遇政府征用、征收、城市规划变更、拆迁等不可抗力因素时，乙方应协助甲方办理相关手续。3、土地出让金由乙方负担，乙方协助甲方办妥产权证后，甲方即支付余款x元。”2005年6月27日被告城建公司收取了原告谭某某支付的购房款x元。同年6月30日，原告谭某某就文沙北街X号二楼房产和首层车库与上述物业的原承租人佛山市佛开低压电器有限公司(黄建锋)签订了租期分别为5年和6个月的租赁合同，每月租金分别为4169元和400元。后原告谭某某依约收取了承租人2005年7、8、9月份的租金并交纳了有关税费。
根据佛山市城市规划和旧城区改造要求，佛山市第一中学在文沙路北侧进行拆迁改造，腾地建设教学用房。2005年6月27日，该校制定了《佛山第一中学扩建拆迁补偿方案》(以下简称《拆迁补偿方案》)，原告所购房屋被列入拆迁工程范围。《拆迁补偿方案》确定的住宅、二层商铺、办公用房及仓库的货币补偿标准为：砖木结构不高于2200元/平方米；砖混结构不高于2300元/平方米；钢混结构不高于2400元/平方米。2005年8月3日，佛山市第一中学向“文沙北街X号二层产权人”下达了《拆迁通知》。
另查明，被告城建公司原名称某“佛山市X乡建设发展公司”，2003年5月6日变更为现名称。其经营范围包括房地产开发经营、房屋租赁服务、城乡建设事业技术服务、室内装修服务等。文沙北街X号房产由原佛山市X乡建设发展公司开发建设，建筑时间为1996年2月7日，结构为钢混八层。原告谭某某所购二层商铺的面积为725.10平方米，佛山市房地产管理局房地产市场管理处于1999年1月14日为该房地产核发了《商品房过户证明书》。首层为车房，其中有一33。60平方米的车房为原佛山市X乡建设发展公司“自用车房”。
原审法院认为：原告谭某某放弃部分诉讼请求，是对其民事权利某合法处分，对其放弃的部分法院不再审查处理。关于原、被告在《商品房合同书》中约定的交易标的是否包括首层车库的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。双方在《商品房合同书》中约定“售房面积758平方米，单方售价1450元，购房金额合计x元”，《商品房过户证明书》上载明“文沙北街X号二层商铺”的面积为725。10平方米，《文沙D座首层单车房修改图》上载明讼争车房面积为33.60平方米，综合分析上述证据，根据日常生活经验法则判断，并结合原告付款x元后讼争物业的租赁合同已按约转至原告名下的事实，可确定《商品房合同书》中约定的买卖标的应包括725.10平方米商铺和33.60平方米车房(共758。70平方米)，故依法对原告谭某某主张的交易标的物包括首层约33平方米车库的事实予以确认。关于《商品房合同书》的法律效力问题，因合同双方均具有相应主体资格，交易的标的为取得合法《商品房过户证明书》的房产，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，被告城建公司亦未举证证明该合同系其在违背真实意思的情况下订立，故该合同不属于无效合同。
关于《商品房合同书》可否撤销的问题，原、被告于2005年6月24日签订《商品房合同书》，而根据被告城建公司举证，佛山市第一中学于2005年6月27日制定《拆迁补偿方案》，即签订合同时间在该方案出台之前。被告城建公司未能举证证明原告谭某某在签订合同时已知晓《拆迁补偿方案》，故其主张的相应事实及《商品房合同书》有欺诈成分的意见不能成立，不予采纳。双方在《商品房合同书》中已经约定“……产权过户至甲方前，如遇政府征用、征收、城市规划变更、拆迁等不可抗力因素时，乙方应协助甲方办理相关手续”，现交易的房产被列入拆迁范围是约定的情形出现，而非情势变更，故本案《商品房合同书》的履行不涉及情势变更的问题。合同约定的房产价格是双方共同协商后确定的，被告城建公司作为房地产开发经营公司及交易房产的开发建设商，在订立合同时应对该价格是否公平有较深的了解，在本案中无证据显示其对交易价格有重大误解。即便确系如被告所述因自身运作状况急于售房而致成交价格低于期待值，亦是市场经济规律的作用，不能因此认定购房者即是乘人之危。《拆迁补偿方案》确定的拆迁补偿价格与个别房产的市场价格不具有当然一致性，被告认为《拆迁补偿方案》可证明讼争房屋的市场价格的意见无法律依据，不予采纳。即使购房者因房屋拆迁补偿获利，亦是拆迁规划使相关地段房产升值的结果，是经济活动中商业风险的体现，并未违反法律规定。被告城建公司主张合同显失公平，无事实和法律依据，不予支持。
综上，原、被告签订的《商品房合同书》合法有效，原告谭某某已支付了x元购房款，履行了合同主要义务，讼争房产佛山市X街X号二楼X.10平方米房屋及首层33。60平方米车房亦已交付给原告谭某某使用收益，应由原告谭某某所有，原告的该项请求合法，予以支持。被告城建公司反诉请求撤销《商品房合同书》的依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百二十五条第一款，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：一、原告谭某某与被告佛山市X乡建设发展有限公司于2005年6月24日签订的《商品房合同书》合法有效，佛山市X街X号二楼X.10平方米房屋及首层33。60平方米车库归原告所有。二、驳回被告佛山市X乡建设发展有限公司的反诉请求。本案件本诉部分受理费100元，由被告佛山市X乡建设发展有限公司承担。本案件反诉部分受理费100元，由被告负担。
上诉人城建公司上诉称：一、上诉人与被上诉人约定转让的房屋不包括首层车库，一审法院认定事实错误。1、在双方签订的《购房合同》中，第一条已经明确了被上诉人购买的房屋是文沙北街X号二层楼，并不涉及其他房屋；而在第二条的表述中，双方划去单车房面积更是清晰的表明了一个事实，即双方转让的房屋只有二层楼房屋，并不包括首层单车房。2、在一审过程中，被上诉人就文沙北街X号二楼以及首层车库分别提供了两份租房合同和两张广东省佛山市个人出租房屋专用发票，对应首层车库的租房合同和发票里，记载首层车库面积为35平方米，而对应文沙北街X号二楼的租房合同及发票里，均记载该二楼面积为758平方米。这不但对应《购房合同》所述面积，且表明被上诉人也认为二楼的面积就是758平方米，并不包括首层车库。结合该系列证据和《购房合同》，可以证明双方约定转让的房屋只限于二楼房屋，不包括首层车库，购房合同所述面积与实际面积不符只是笔误。一审法院仅根据《商品房过户证明》上记载文沙北街X号二层商铺面积725。10平方米、《文沙D座首层单车房修改图》记载车库面积为33。60平方米，两者之和与购房合同所述面积大致相同这一极其偶然的情况认定双方约定的转让包括首层车库是错误的。3、从被上诉人提供的收款收据来看，两张关于被上诉人支付购房款的收据均只是记载“预收文沙X号房款”，并未记载首层车库内容。收款收据同样表明了首层车库不是双方转让的标的物。4、在被上诉人提交的印花税凭证中，虽然有“首层车库”的记载内容，但该凭证及款项是被上诉人自己填写、交纳的，上诉人并不知情，该凭证不能证明被上诉人任何主张。
二、双方签订的购房合同书，具有可撤销情形，依法应当予以撤销。根据法律的规定，在订立合同时显失公平的以及由于客观情势发生异常变动，致使履行合同将对当事人一方没有意义或者造成重大损害的，可以请求人民法院解除合同。上诉人与被上诉人2005年6月24日签订合同，约定的价格为1450元/平方米，仅仅三天之后，即2005年6月27日，佛山市第一中学就制定了《拆迁补偿方案》，对转让房屋的补偿价格为2400元/平方米，这种情势的急剧变化导致双方利某的严重失衡，而利某的极不平衡违背了民法的等价、公平等基本原则，继续履行合同会给上诉人造成极其严重的经济损失，对此应当依法予以撤销，一审法院以上诉人得知《拆迁补偿方案》在其与上诉人签订购房合同之后以及双方在购房合同中已经约定政府拆迁的处理办法为据，认定本案不涉及情势变更问题，曲解了法律的立法精神和目的。综上所述，一审法院认定事实错误，请二审法院查明事实，依法作出公平、合理的判决。
被上诉人谭某某答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院对于原审认定的事实予以确认。
本院认为：本案的上诉争议焦点系上诉人所销售房产中是否应当包括首层车库以及双方当事人签订的《商品房合同书》是否具有法定可撤销情形。
首先，关于上诉人所销售房产中是否应当包括首层车库的问题。虽然双方当事人在签订的《商品房合同书》中约定的“售房面积合计：758平方米”中并未明确约定包含首层车库，但是综合本案的具体情况看，其一，《商品房过户证明书》上载明“文沙北街X号二层商铺”的面积为725。10平方米，《文沙D座首层单车房修改图》上载明讼争车房面积为33。60平方米。由此可见，讼争二层商铺的面积加上首层车库的面积才是758平方米；其二，被上诉人付款x元后讼争物业的租赁合同已按约转至被上诉人名下，被上诉人将讼争二层商铺和首层车库同时出租给案外人，并收取长达几个月的租金，在此过程中，上诉人并未对被上诉人出租首层车库提出异议；其三，被上诉人提供的印花税票销售凭证中购买单位一栏中填写为“文沙北街X号二楼、首层车库”。上列证据相互印证，形成有效的证据链条，故本院确认上诉人所销售房产中应当包括首层车库的事实。原审法院认定正确，本院予以维持。
其次，关于双方当事人签订的《商品房合同书》是否具有法定可撤销情形的问题。显失公平的合同，是指一方当事人利某对方优势或利某对方没有经验，致使双方的权利某务关系明显违反了公平、等价有偿的原则。本案中，主张显失公平的一方系房地产开发经营公司及交易房产的开发建设商，相对于作为个人的购房者即被上诉人明显占有信息优势及经验优势。其将讼争房产出售给被上诉人的价格低于被拆迁补偿的价格，系上诉人在从事经济交易活动中的正常商业风险。故双方当事人签订的《商品房合同书》不存在显失公平的情形。而且，上诉人也没有提供相关证据证明讼争《商品房合同书》系在上诉人遭受被上诉人的欺诈、胁迫、乘人之危或有重大误解，在违背真实意思的情况下订立的。故讼争《商品房合同书》不存在法定可撤销情形，系合法有效合同。合同双方当事人应当完全、切实的履行该合同约定的权利某务，被上诉人已经履行了支付x元购房款的主要义务，且讼争二层商铺及首层车库也已交付被上诉人使用收益，故该讼争二层商铺及首层车库的所有权应当归属被上诉人。原审法院对此处理正确，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人佛山市X乡建设发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长刘子平
代理审判员林彦
代理审判员余珂珂
二00六年七月五日
书记员肖建国
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