广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)佛山市三水区千叶花园房地产有限公司(以下简称千叶花园公司)，住所佛山市三水区森林公园内。
法定代表人李某某，经理。
委托代理人赵某甲，该司员工。
被上诉人(原审原告)赵某乙，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人程某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
上诉人千叶花园公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院(2005)三法民壹初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行审理，并经本院审判委员会讨论。本案现已审理终结。
原审判决认定：2003年8月29日，原、被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于三水区X街道森林公园千叶花园玉兰苑X号商品房一套。该预售商品房合同约定建筑面积为300平方米，房价总额为x元。原告逾期付款超过30天的，被告有权解除合同；被告解除合同的，原告按累计应付款的10%向被告支付违约金。被告应在2003年10月31日前将经综合验收合格的商品房交付原告使用。被告并应在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按原告已付房价款的10%向原告支付违约金。合同签订后，原告支付了所有购房款，被告于2003年9月4日将房屋交付给原告使用，于2004年4月17日向原告开出购房发票。另查明：原告于2005年12月8日提出本案诉讼。
原审判决认为：原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容无违反法律规定，是合法有效的合同，应受法律保护。双方应切实履行各自的合同义务。本案中，被告应在2003年12月4日前开出购房发票等协助原告办理房地产权属证书，但被告于2004年4月17日才向原告开出购房发票，构成违约。原告起诉请求被告承担相应的违约责任，合法合理，予以支持。被告辩称原告的请求已过诉讼时效，根据合同约定，原告请求被告支付违约金受法律保护的有效期限至2005年12月4日前，但由于被告于2004年4月17日向原告出开购房发票，从而引起诉讼时效的中断，故原告请求被告支付违约金受法律保护的有效期限延长至2006年4月17日前，原告于2005年12月8日提出诉讼，时效未过，被告辩称无理，不予采纳。被告辩称多次通知原告领取发票，无证据，法院不予采信。被告辩称合同违约金条款显失公平、比例过高，但合同违约金的比例是被告手写的，是其真实意思表示，况且合同中买方承担违约责任时，亦存在要承担10%违约金的情形，不存在显失公平的情形，故对被告的辩称不予接纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条的规定，判决如下：被告千叶花园公司在本判决生效之日起十日内支付原告赵某乙逾期办证违约金x元。逾期给付，按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3939元，由被告负担。
千叶花园公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决适用法律错误，违反举证原则，导致判决错误。首先，被上诉人的诉讼请求已超过法定的保护期，不应得到法律的支持。根据双方签订的合同约定，上诉人于2003年9月4日将商品房交付给被上诉人，若上诉人不能在2003年12月2日前提供发票给被上诉人的，即构成违约，该违约责任产生的债务为普通债务，适用两年诉讼时效，即被上诉人应从2003年12月2日起的两年内追究上诉人的违约责任，而被上诉人于2005年12月8日才主张上诉人承担违约责任，已超过两年诉讼时效期间的规定，依法应不予以保护，而原审判决认为，上诉人于2004年4月17日向被上诉人开出购房发票，从而引起诉讼时效的中断，诉讼时效从2004年4月17日起重新计算，是属适用法律错误。因为上诉人协助办理产权证是一种固有法定义务，对于被上诉人而言为物上请求权；而上诉人逾期办证违约责任，是一种合同责任，对于被上诉人而言为债权请求权，应从实际违约之日起算诉讼时效期间，不受实际开具发票、办证时间的影响，故原审判决适用法律是错误的。希望二审法院能予以改正。以上计算时效期间，已为生效的(2005)佛中法民五终字第945、946……等系列判决所认定。其次，原审判决违反举证原则。根据“谁主张，谁举证”的原则，被上诉人应对上诉不能在约定期间提供办证资料进行举证。即最起码证明曾经向上诉人索取发票而上诉人未能提供，而一审原判决将被上诉人拒不领取发票的责任由上诉人承担显然是错误的。二、退一步来说，原合同约定的违约责任显然是过高的。原审判决在上诉人迟延提供办证资料(发票)并未造成被上诉人任何损失的情况下，仍要上诉人承担10%的违约责任，明显是不公平的、过高的。综上所述，原判决适用法律不当，导致判决错误，为此特上诉请求：1、撤销三水区人民法院(2006)三法民壹初字第X号民事判决，依法改判。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人赵某乙答辩称：一、诉讼时效问题。(2005)佛中法民五终第X号民事判决，是佛山中级法院作出的终审判决。根据《民法通则》第一百四十条，由于千叶花园公司违反合同规定，从交房屋90天内没有按合同的约定开出发票，但千叶花园公司之后才开具发票，诉讼时效应从开发票时中断。本案的诉讼时效并未超过两年的诉讼期限，千叶花园公司从合同约定交楼开始算，已超过诉讼时效之说，于法无据。二、被上诉人没有违反举证责任，首先开发票是上诉人应尽的义务，开具发票申请表，是上诉人的单方意思，违反了格式合同的约定，显失公平，不能以申请表为免责理由。三、违约金不属于违约金过高的问题，是在平等自愿的基础上支取，要承担10%的责任，不存在谁高谁低的显失公平。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在商品房买卖合同关系中，转移房屋所有权于买受人是出卖人的主要义务，出卖人这一义务的履行，主要表现为交付房屋使用并交付办理权属转移登记的有关单证和资料，该履行不以买受人提出申请为条件，是一种积极义务。虽然根据国务院颁布实施的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及建设部颁布实施的《城市房屋权属登记管理办法》第四条、第十七条的规定，办理房屋权属转移登记，应当由购买人提出申请，出售人予以协助，但是，购买人向房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请办理房屋权属转移登记时，应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件，具体到本案就是商品房销售发票等，而这些办证所需要的房屋权属证书、商品房销售发票等有关单证和资料依法应当由出售人依合同约定直接向购买人交付，不以购买人申请办理为条件。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，作为出卖人的千叶花园公司应当承担证明已经向作为购买人的赵某乙履行了交付商品房销售发票的举证责任。千叶花园公司辩称是赵某乙拒领取发票，而本案诉讼期间千叶花园公司未能提供任何这方面的证据，依法应承担举证不能的不利后果，千叶花园公司关于举证责任分配方面的主张理由不成立，本院不予采信。因千叶花园公司未能依约向赵某乙履行转移房屋所有权的义务，已构成违约，依法应当承担违约责任。千叶花园公司与赵某乙在商品房买卖合同中明确约定因千叶花园公司的原因导致逾期办证的应当按已付款10%支付违约金，该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，合理、合法，故赵某乙起诉请求千叶花园公司依约支付违约金，理由充分，依法应予支持。
关于千叶花园公司主赵某乙的起诉已过诉讼时效的问题。房地产开发商开具发票的行为属于履行房地产买卖合同中办证义务的行为，这是房地产买卖合同的主要义务，逾期办证违约金责任相对于办证这一主债务而言是一种从债务，开具发票既然是履行合同主要义务，将引起诉讼时效中断，其后果必然引起作为从义务的逾期办证违约金责任的诉讼时效也中断。根据双方签订的合同约定：千叶花园公司应在2003年10月31日前将经综合验收合格的商品房交付赵某乙使用，千叶花园公司并应在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由千叶花园公司提供的资料报产权登记机关备案；如因千叶花园公司的责任，赵某乙不能在规定期限内取得房地产权属证书的，千叶花园公司按赵某乙已付房价款的10%向赵某乙支付违约金。而本案中双方当事人讼争房屋的实际交付时间是2003年9月4日，故千叶花园公司应在2003年12月4日前将办理权属登记需由千叶花园公司提供的资料报产权登记机关备案，而千叶花园公司迟至2004年4月17日才开具发票，千叶花园公司已构成违约。赵某乙请求逾期办证违约金的诉讼时效应从房屋交付日起90天后(即从2003年12月4日起)开始起算，诉讼时效为两年，但由于千叶花园公司于2004年4月17日向赵某乙开出购房发票，该开具发票行为引起诉讼时效中断，故逾期办证违约金诉讼时效期间应从房地产商开出发票时重新起算。由于从开出发票时至起诉日，并未超过两年，故逾期办证违约金的诉讼时效未过。千叶公司辩称逾期办证违约金已过诉讼时效无理，不予采纳。
至于千叶花园公司主张原合同条款有失公平，规定的违约金过高，应按实际损失确定一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，支付违约金作为一种违约责任方式，其不仅具有补偿守约方损失的功能，同时具有惩罚违约方的功能。而就本案而言，因千叶花园公司的原因导致赵某乙的损失是难以确定的，同时，就惩罚违约方而言，按已付款的10%计付，亦不属过高情形，故本院对于千叶花园公司的上述主张不予采纳。
综上所述，千叶花园公司上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3939元，由佛山市三水区千叶花园房地产有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员吴亚平
二00六年六月十五日
书记员曹新娟
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