广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)佛山市智顺佳物业有限公司(以下简称智顺佳公司)，住所佛山市禅城区X路X号楼六楼。
法定代表人郑某，总经理。
委托代理人邓俊、陈某某，分别系广东源浩律师事务所律师及律师助理。
被上诉人(原审原告)佛山市松缨纺织有限公司(以下简称松缨公司)，住所佛山市禅城区X路X号B1座103-1铺。
法定代表人张某。
委托代理人叶建平，广东昊法律师事务所律师。
上诉人智顺佳公司因租赁合同纠纷一案，不服佛山市禅城区人民法院(2005)佛禅法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：2004年8月31日，原告与被告签订了一份《铺位承租合同书》，约定由被告将位于佛山市X路X街(东区)十五号面积为40平方米的铺位(该铺位系临时建筑，未办理房屋产权登记)租给原告从事针织经营，租期从2004年9月1日起至2006年12月31日止。月租金为每平方米56元，即2240元，由原告在每月的X号至X号前交清。双方还约定“承租期内如有违约的，违约方要赔偿相当于一年的承租费用，作为违约金，以弥补对方的损失”；承租期满后，“属乙方(原告方)安装的室内水电设施以及增建的建筑物和固定设施全部无偿归甲方(被告方)所有，乙方不能拆迁和处理”。尔后原告向被告支付了三个月的承租保证金6720元，被告将铺位交付给原告使用。2005年2月10日，佛山市禅城区X街道办事处向被告发出通知，要求被告将属于禅城区政府征拆范围的玉带路X街铺位及后侧厂房于2005年6月底前交回该办事处统一安排拆除。2005年2月24日，被告据此书面通知原告及其他租户于2005年6月底前全部搬离，被告按约定价格和实际承租日计收租金。原告随后搬迁至禅城区X路X号B1座103-1铺经营。2005年7月21日，原告原承租的铺位被拆除。2005年10月18日，原告以被告违约为由，向法院提起诉讼。
原审判决认为：原、被告的租赁合同是双方平等协商后签订的，并未损害社会公共利益，也未违反法律、行政法规的强制性规定。被告在签订合同时已知出租给原告的铺位是临时建筑，却在合同已实际履行一段时间，因不可归责于原告的原因终止履行后，主张合同无效，其实质是规避违约责任，法院对其主张不予支持。被告在拆迁人、被拆迁人、承租人三方未订立拆迁补偿安置协议，也未与原告就解除合同协商一致，也无约定解除合同的情形出现的情况下，直接通知原告终止合同，已构成违约。被告辩称其违约是因第三人原因造成，但这并不影响原告依合同约定要求被告承担违约责任。被告与原告在合同中约定“承租期内如有违约的，违约方要赔偿相当于一年的承租费用，作为违约金，以弥补对方的损失”，该条款是双方真实意思的表示，被告未提供证据和理由说明约定的违约金过分高于原告的实际损失，故原告要求被告按约定赔偿违约金x元的请求法院予以支持。因被告已通知原告合同不再继续履行，原告解除双方租赁合同的请求法院依法予以支持。关于原告要求赔偿的搬迁费用，原审判决认为，双方约定的违约金即以弥补受损害方的损失为目的，原告搬迁支出的费用通过违约金已可受偿。关于原告要求赔偿的装修费用，原告未提供有效证据证明其实际数额或残存价值，合同中双方也未就装修事项约定补偿或赔偿，而且该铺位已拆除，无法核实装修的实际情况，原告的请求无事实依据。故法院对原告要求被告赔偿上述两项费用的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、解除原告佛山市松缨纺织有限公司与被告佛山市智顺佳物业有限公司于2004年8月31日签订的《铺位承租合同书》。二、被告佛山市智顺佳物业有限公司赔偿原告佛山市松缨纺织有限公司违约金x元，于本判决生效之日起三日内支付。三、驳回原告佛山市松缨纺织有限公司的其他诉讼请求。本案件受理费2036元，由原告佛山市松缨纺织有限公司承担960元，被告佛山市智顺佳物业有限公司承担1076元。
智顺佳公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定本案涉诉的租赁合同有效是错误的。本案涉诉的租赁合同的租赁标的房产是临时建筑，没有办理房产证，亦无法办理房产证。根据有关的法律规定，临时建筑不得出租，本案涉诉的租赁合同应属于无效合同。该无效合同对有关违约责任的约定自始无效，上诉人不应因无效合同的约定向被上诉人支付违约金或赔偿损失。一审法院认定该租赁合同有效且要求上诉人因该无效合同的约定向被上诉人支付违约金是错误的。2、本案合同解除的原因是政府征用土地所致，这种政府行为是上诉人不可预见且不能克服的。根据合同法有关规定，上诉人不应因政府行为这种不可抗力因素的影响而承担任何赔偿责任。一审判决要求上诉人向被上诉人支付违约金属于适用法律错误。根据佛山市禅城区X街道办事处出具的拆迁通知及证明等证据材料，可明确看到本案涉诉的租赁合同解除的原因是政府征拆，而且具体的拆除行为是政府统一实施的，上诉人在履行合同的过程中对这种政府行为是不能预见、不能避免并不能克服的，这一政府征拆行为在法律上应属于合同法规定的不可抗力因素。根据合同法的有关规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任”，本案中，政府征拆行为已实际导致租赁合同无法履行，而且政府在这一征拆行为中并没有给予上诉人任何拆迁补偿，而作为上诉人也已及时地将有关情况通知了被上诉人。因此，上诉人认为，根据合同法的有关规定，上诉人不应就本案合同的解除承担任何赔偿责任。综上，上诉人请求：1、撤销(2005)佛禅法民三初字第X号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
松缨公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查涉案建筑物没有报建，没有验收，未办理房产证。
本院认为：涉案建筑物没有报建，没有验收，没有办理房产证，未具备可合法使用条件，故上诉人与被上诉人双方签订的《铺位承租合同书》无效。造成该合同无效的责任主要在于作为出租方的上诉人，被上诉人作为承租方在签订合同前一般应先了解所承租房产的权属等事项，然后再决定是否签约，而被上诉人称签约事前未知涉案铺位的情形，有悖正常情况，存在未尽谨慎、了解的过失，也有一定的责任。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。被上诉人要求上诉人赔偿商铺装修费x元、搬迁费1000元，因被上诉人所提供的证据材料无法确认真实性，致无法确定损失金额，故该请求无法支持；被上诉人要求上诉人依约支付违约金x元，因无效合同对合同双方当事人不具备合同约束力，被上诉人请求依约支付违约金没有法律依据，原审对此判决赔偿违约金x元不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、(三)项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院(2005)佛禅法民三初字第X号民事判决；
二、上诉人佛山市智顺佳物业有限公司与被上诉人佛山市松缨纺织有限公司签订的《铺位承租合同书》无效；
三、驳回被上诉人佛山市松缨纺织有限公司的诉讼请求。
本案一、二审案件受理费共4072元，由被上诉人佛山市松缨纺织有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员吴亚平
二00六年五月二十五日
书记员林程
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