上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2002)沪二中民二(民)初字第X号
原告(反诉被告)上海市宝山区机电设备供应公司，住所地本市X路X号。
法定代表人战某某，董事长。
委托代理人朱某某，该公司职员。
委托代理人钱翊梁，上海市天云律师事务所律师。
被告(反诉原告)上海通林房地产有限公司，住所地本市X路X号。
法定代表人施某某，董事长。
委托代理人邬青莲，上海市华联律师事务所律师。
委托代理人黄绮，上海市尚伟律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海市宝山区机电设备供应公司(以下简称宝山机电公司)与被告(反诉原告)上海通林房地产有限公司(以下简称通林公司)合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2003年3月27日公开开庭进行了审理，宝山机电公司的委托代理人钱翊梁、朱某某，通林公司的委托代理人邬青莲、黄绮，以及鉴定人上海城市房地产估价有限公司的估价师武少超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝山机电公司诉称，1998年5月，案外人上海珠园房地产开发经营公司(下称珠园公司)为在宝山机电公司经营所在地开发房地产，与宝山机电公司签订了《关于联合改造同泰北路X号地块的协议》，约定宝山机电公司将2095平方米沿街面的营业房与仓库提供给珠园公司开发房地产，珠园公司负责房地产开发的立项、建造、销售等一切相关事宜，宝山机电公司应得到建筑面积为2，800平方米的房产。同年10月，通林公司与珠园公司签订了《同泰北路X项目转让合同》，并通知了宝山机电公司，承诺原珠园公司与宝山机电公司签订的合同条款由通林公司履行。嗣后通林公司进行了房产开发，宝山机电公司依约完成搬迁工作，积极协助通林公司进行房产开发。宝山机电公司与通林公司于2000年5月18日签订《补充协议》一份，就建成后房屋的分配作了明确约定，宝山机电公司得底层全部与二层除A4外的全部房屋，并约定于2001年1月交房。但通林公司迟至2001年5月1日才交付了房屋底层，至今未接通配套电力设备及办理产权证，并将二楼X套房屋出售给了他人。为此，宝山机电公司请求判令通林公司支付相同于同泰北路X弄X－X号二层8套房屋价值的赔偿金人民币369万元(以下币种均为人民币)；通林公司立即接通底层房25千瓦的配套电力；通林公司立即为宝山机电公司办理所有应交房屋的绿色房产证并承担权证费用；判令通林公司支付违约金(自2001年2月1日至2002年6月30日共17个月)共计255万元。为此宝山机电公司提供以下证据：1、宝山机电公司与珠园公司1998年5月28日签订《关于联合改造同泰北路X号地块的协议》；2、珠园公司与通林公司签订《同泰北路X项目转让合同》；3、通林公司、珠园公司致宝山机电公司的《关于变更合作开发合同的函》；4、宝府用地[1999]X号《宝山区人民政府关于批准上海通林房地产有限公司建造商品住宅划拨国有土地和收回国有土地使用权实施某偿使用的通知》；5、通林公司、宝山机电公司《施某用电申请报告》；6、通林公司向宝山区环保局提交的《关于同泰综合楼防噪音的措施》申请；7、通林公司、宝山机电公司向宝山区防火监督处报送的《请示报告》；8、宝山机电公司与通林公司的《补充协议》；9、宝山机电公司于2002年1月23日致通林公司的函；10、宝山机电公司于2002年1月27日致通林公司的复函；11、通林公司于2001年5月30日致宝山机电公司的函；12、通林公司于2001年8月7日给宝山机电公司的函。
被告通林公司辩称，《关于联合改造同泰北路X号地块的协议》是基于宝山机电公司与通林公司双方对同泰北路X号地块的联合改造，共同立项开发而签订的。但在1999年5月18日，双方又重新签订了《协议书》，变更了《关于联合改造同泰北路X号地块的协议》，并在房地产管理局备案。之后，宝山机电公司确实不再履行该协议，所有的开发和建设都由通林公司单独完成。故《关于联合改造同泰北路X号地块的协议》未实际履行，宝山机电公司要求以该协议取得利益分配是没有根据的。《关于联合改造同泰北路X号地块的协议》及其《补充协议》中的利益分配是附条件的民事行为，宝山机电公司在《关于联合改造同泰北路X号地块的协议》已变更及未向通林公司提供二期开发土地的情况下，是没有权利取得利益分配的。宝山机电公司在未办理有关手续取得房地产权证之前，其不具备有偿转让土地的主体资格，《关于联合改造同泰北路X号地块的协议》无法转变为有效的土地使用权有偿转让。至于电力配套，双方没有在协议中有任何约定，通林公司已要求宝山机电公司返还侵占的房屋，更不存在配套电力的义务。同样通林公司没有为宝山机电公司办理房屋产证及支付费用的义务，通林公司亦无需支付违约金。故请求驳回宝山机电公司的全部诉讼请求。为此通林公司举证：1、宝山机电公司同泰北路X号国有土地使用证；2、宝山区人民政府经济体制改革办公室同意宝山机电公司改制为股份合作企业的批复；3、宝山机电公司与珠园公司1998年5月28日签订的《关于联合改造同泰北路X号地块的协议》；4、上海市宝山区人民政府办文单及同泰北路X号地块改建商住项目评审意见；5、珠园公司与通林公司的《同泰北路X号项目转让合同》；6、1999年5月18日，通林公司与宝山机电公司签订的《协议书》；7、通林公司的《上海市房地产权证》；8、2000年5月18日通林公司、宝山机电公司签订的《补充协议》；9、珠园公司与上海市宝山区横沙远洋渔业队签订的《同泰北路X号地块转让协议书》；10、上海市宝山区卫生局给宝山机电公司的函；11、通林公司、宝山机电公司向防火监督处提交的报告；12、上海市宝山区人民政府办文单；13、证人袁国民的陈述笔录。
反诉原告通林公司诉称，上海市宝山区X街道113街坊18/2丘地块(同泰北路X号)原为国家划拨给宝山机电公司作仓库使用。1999年5月18日，通林公司、宝山机电公司双方签订协议书，经协商同意该地块由通林公司使用进行老城区改造开发商住楼。1999年6月22日，通林公司与上海市房屋土地管理局签订了《上海市国有土地使用权出让合同》一份[沪房地(1999)出让合同内宝字第X号]。通林公司获得上海市宝山区X街道113街坊18/2丘地块面积为4，151平方米70年的土地使用权的《上海市房地产权证》。此后通林公司支付了宝山机电公司150万元的搬迁费，并办理了一切合法手续，在该地块上建造了一幢总面积为11，134平方米的商住楼(该楼于2001年3月竣工，同时改为同泰北路X弄)。2001年3月宝山机电公司以该地块原为其仓库为由，强行占用了该楼全部底层总面积为1，722.12平方米的房屋和X号二楼X.988平方米的办公用房，并将底楼擅自出租给他人开办超市至今。通林公司多次要求宝山机电公司归还上述房屋，宝山机电公司皆拒绝接受。故通林公司请求判令宝山机电公司归还擅自占用的同泰北路X弄X号－X号底层总面积为1，722.12平方米的房屋(价值688。84万元，每平方米以4，000元计算)；宝山机电公司赔偿占用期间的房屋租金损失52万元。为此通林公司举证：1、《国有土地使用证》；2、通林公司与宝山机电公司1999年5月18日签订的《协议书》；3、《出让合同》；4、土地出让金收据；5、《上海市房地产权证》；6、通林公司支付宝山机电公司搬迁费的凭证；7、《预售许可证》。
反诉被告宝山机电公司辩称，不同意通林公司的反诉请求，宝山机电公司取得底层房屋是根据双方的合同和《补充协议》的约定。
经审理查明，1994年宝山机电公司取得同泰北路X号海滨街道113坊19丘的6，930平方米地块的沪国用(宝山)字第x号《国有土地使用证》。1998年5月28日，宝山机电公司与珠园公司签订《关于联合改造同泰北路X号地块的协议》，约定宝山机电公司提供2766平方米的土地使用权及该地块上的2095平方米的原有建筑物、施某水电，珠园公司负责地块的开发；改造后宝山机电公司得建筑面积2，800平方米，具体位置在底层营业大厅(全部)和二楼沿街面的营业用房，珠园公司补偿宝山机电公司搬迁费150万元。自协议生效起，最迟一年零六个月内交付使用。房产权证力争在房屋交付使用后九个月内交付给宝山机电公司，权证费用由珠园公司负责。珠园公司未能按期将房屋、房产证交付给宝山机电公司，违约金按每天5，000元计算，每月计15万元等等。1998年8月20日，珠园公司支付宝山机电公司搬迁费150万元。1998年10月14日，珠园公司与通林公司致宝山机电公司《关于变更合作开发合同的函》称，经有关主管部门同意和单位间协商，决定将该项目立项主体单位变更为通林公司。原珠园公司与宝山机电公司所签订的合同条款由通林公司履行。1998年10月18日，珠园公司与通林公司签订《同泰北路X项目转让合同》，约定珠园公司将同泰北路X号地块开发项目转让给通林公司开发，原珠园公司报请宝山区计委、建委、规划局等申请立项的主体名称更改为通林公司，珠园公司原与宝山机电公司、水产公司等单位所签的有关协议条款概由通林公司承担履行等等。1999年2月10日，通林公司与宝山机电公司向宝山区供电局提交《施某用地申请报告》称，通林公司与宝山机电公司联合开发的同泰北路X号地块商住楼项目，申请施某用电150千瓦。1999年5月18日，通林公司与宝山机电公司签订《协议书》，约定宝山机电公司位于同泰北路X号地块占地面积总计2，766平方米同意划拨给通林公司使用，进行老城区改造。该项目由通林公司立项，开发和实施某设。本协议未尽事宜，可另订补充协议。1999年6月2日，上海市宝山区人民政府以宝府用地(1999)X号《宝山区人民政府关于批准上海通林房地产有限公司建造商品房住宅划拨国有土地和收回国有土地使用权实施某偿使用的通知》批复给通林公司，批准通林公司建造商品房住宅划拨同泰北路东侧国有土地面积4，151平方米(系原上海市宝山区水产供销公司土地1，478平方米，宝山机电公司土地2，583平方米，城镇公地90平方米)，由通林公司实施某有土地使用权有偿使用。1999年6月22日，上海市房屋土地管理局与通林公司签订《上海市国有土地使用权出让合同》，上海市房屋土地管理局出让上海市宝山区X街道113街坊18/2丘地块，土地面积4，151平方米地块给通林公司。1999年7月28日，通林公司致宝山区环保局《关于同泰综合楼防噪音的措施》的函称，通林公司开发的同泰综合楼工程与东侧大井针织厂相邻，为保证居民的良好生活和居住环境，通林公司作了几点措施某等。在该函上，宝山机电公司同意租赁给大井针织厂的仓库将于商品住宅房交付使用前中止。2000年5月18日，宝山机电公司与通林公司签订《补充协议》，约定宝山机电公司认可通林公司承担《关于联合改造同泰北路X号地块的协议》中的珠园公司的责权利。还约定了房屋分配方案，宝山机电公司得底层全部，二层一单元房型A4壹套之外的全部。宝山机电公司对延期开工表示理解。通林公司承诺于2001年1月交房，原协议如与补充协议有抵触，以本补充协议为准等等。2001年5月，系争房屋竣工。2001年5月30日，通林公司与上海宝房(集团)大楼物业管理有限公司致函宝山机电公司称，宝山机电公司出租给家美好超市的用房属违章搭建，影响消防通道和安全，望督促该单位拆除。2001年6月20日，通林公司与宝山机电公司致函宝山区防火监督处称，东部消防通道的设置未能满足消防规范，要求该通道在二期工程开发时一并考虑。2001年8月7日，通林公司致函宝山机电公司，要求宝山机电公司速按有关规定交纳134，176.01元物业维修基金，以便统一办理有关手续及权证手续。2001年11月29日，通林公司取得同泰北路X弄X－X号建筑面积11，350.03平方米房屋的编号为沪房地宝字(2001)第x号的《上海市房地产权证》。2002年1月23日，宝山机电公司致函通林公司称，通林公司尚有二楼X套房屋未交付，要求在1月底前办妥交房手续等等。2002年1月27日，通林公司复函给宝山机电公司称，来函收到，由于宝山机电公司未缴纳房屋费用，所以通林公司无法按来函的要求履行原有协议。
在审理中，宝山机电公司、通林公司确认同泰北路X弄X－X号底层1，722.12平方米已由宝山机电公司出租给家美好超市。其余系争的8套房屋已出售与案外人。2002年12月12日，宝山机电公司申请对系争的8套房屋的现时价值进行评估。通林公司表示同意评估，但认为估价的时点应为合同约定交房日。本院遂委托上海城市房地产估价有限公司对本市X路X弄X号X室；X号201、X室；X号201、X室；X号201、X室；X号X室8套房屋的现值及合同约定交房日的价值进行评估。上海城市房地产估价有限公司的估价结论为：上述房地产于2001年1月31日的评估价格为3，563，000元；于2002年12月12日的评估价格为4，217，000元。对上述评估结论，宝山机电公司与通林公司均无异议。
以上事实有当事人陈述，及提供的相关证据佐证。
本院认为，珠园公司在与宝山机电公司签订《关于联合改造同泰北路X号地块的协议》后，珠园公司和通林公司致函给宝山机电公司，明确上述协议的合同条款由通林公司履行。为此宝山机电公司与通林公司签订了《协议书》，约定同泰北路X号地块建设项目由通林公司立项和开发建设。该项目经上海市宝山区人民政府批复同意进行开发建设，现通林公司已取得相关的房地产权证。宝山机电公司与通林公司签订的《补充协议》，双方再次确认通林公司承担《关于联合改造同泰北路X号地块的协议》中珠园公司的权利义务。《协议书》、《补充协议》、《关于联合改造同泰北路X号地块的协议》系名为联合改造，实质是拆迁补偿，三份协议系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，均应认定有效。通林公司应按《补充协议》约定于2001年1月向宝山机电公司交房。现系争的8套房屋已售与案外人，故宝山机电公司要求通林公司支付相应价值的赔偿金，本院予以支持。但该赔偿金数额应按协议约定交房日的评估价格为准。通林公司既同意承担《关于联合改造同泰北路X号地块的协议》中珠园公司的权利义务，遂应按该协议为宝山机电公司办理已交底层1，722。12平方米房屋的产权证并承担权证费用。接通底层房屋的配套电力是交付房屋的附随义务，宝山机电公司诉请要求接通底层房屋的配套电力的诉讼请求，本院予以支持。通林公司未按约交付8套房屋，应承担相应的违约责任；但鉴于宝山机电公司已实际占用底层房屋，及通林公司未及时办理产权证与宝山机电公司未缴纳房屋维修基金有关，故本院应酌情支持宝山机电公司要求被告支付违约金的诉讼请求。2001年8月7日，通林公司要求宝山机电公司交纳物业维修基金时，曾同意办理产权证；加之，通林公司与宝山机电公司往来函中，从未提及宝山机电公司侵占事实，且基于三份协议的有效性，故通林公司反诉请求宝山机电公司归还同泰北路X弄底层房屋及赔偿房屋租金损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条、第一百一十一条的规定，判决如下：
一、上海通林房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海市宝山区机电设备供应公司同泰北路X弄X－X号二层8套房屋的赔偿金人民币3，563，000元。
二、上海通林房地产有限公司于本判决生效之日起十日内接通同泰北路X弄X－X号底层房屋的配套电力。
三、上海通林房地产有限公司于本判决生效之日起十日内为上海市宝山区机电设备供应公司办理同泰北路X弄X－X号底层房屋的房地产权证并承担相应办理权证的费用。
四、上海通林房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海市宝山区机电设备供应公司违约金人民币70万元。
五、上海市宝山区机电设备供应公司的其余诉讼请求不予支持。
六、上海通林房地产有限公司的反诉请求不予支持。
本案本诉案件受理费人民币75，652元，诉讼保全费人民币52，525元，共计人民币128，177元，其中人民币38，453元由上海市宝山区机电设备供应公司负担，人民币89，724元由上海通林房地产有限公司负担；反诉案件受理费人民币45，952元，由上海通林房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审判长吴耀君
代理审判员王珍
代理审判员郑华
二00三年五月二十三日
书记员宋歌
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