原告（反诉被告）雷某。
委托代理人李某某。
被告（反诉原告）唐某某。
委托代理人张某某。
原告（反诉被告）雷某与被告（反诉原告）唐某某租赁合同纠纷一案，本院于2009年11月2日受理后，依法组成由审判员梁春弟担任审判长，审判员陈芳、代理审判员黄某参加评议的合议庭，书记员陆玮担任法庭记录，于2010年3月2日公开开庭进行了审理。原告雷某及其委托代理人李某某、被告委托代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）雷某起诉及答辩称，2009年3月31日，原、被告双方签订门面租赁合同，由原告将位于桂林市X路X街X栋X楼的门面租赁给唐某某使用，租期十年，租金交付方式为每月25日前交下月租金，从2009年6月1日至2010年5月31日每月租金为x元。合同签订后，原告依约交付了门面，被告在履行合同中一直存在着严重的违约行为：1、迟延交付合同约定的押金；2、拖欠自2009年8月起至今的租金x元；3、擅自改变房屋结构和用途。故起诉请求判令解除双方租赁合同，由被告支付所欠租金x元及违约金x.5元（逾期计至实际返还房屋时止）。原告从未声称所有的门面都有房产证，故不存在欺诈问题。原告与正阳路X街业主委员会就玻璃房所签的合同并非租赁合同，原告不存在转租问题。该部份临时建筑已经规划部门批准迟长使用期限，故双方的租赁合同有效，被告的反诉缺乏事实及法律根据，请予以驳回其诉讼请求。
原告（反诉被告）雷某对其主张提供如下证据：1、原、被告门面租赁合同，证明双方租赁关系；2、催款函、律师函，证明催交租金事实；3、房屋所有权证六份，证明部分门面有房屋所有权证；4、桂林市建规委文件及该委监察法制科出具的“关于延后办理手续的通知”，证明无证部分的房屋已经批准延长使用期限。
被告（反诉原告）唐某某答辩及反诉称，反诉被告将房屋租给反诉原告使用十年，隐瞒了部分房屋没有合法产权的问题，反诉被告就该部分房屋与正阳路X街业主委员会的租赁期限只有四年，其合同也未同意转租，该部分房屋没有任何审批手续，属于违章建筑，反诉原告获知上述事实真相后欲与反诉被告协商，其拒不协商反而诉至法院，故反诉原告请求法院确认双方租赁合同无效，赔偿反诉原告装修损失x元、招商费x元、返还房屋押金x元、空调押金x元。
被告（反诉原告）对其主张提供如下证据：1、原、被告租赁合同；2、原告与正阳步行街业主委员会签订的租赁协议，证明二楼平台空地是租给原告且年限至2013年6月30日止；3、押金条收据二张，证明原告于2009年4月19日收取被告押金x元、于2009年5月31日收取被告押金x元；4、2009年6月13日交租存款凭条一份，证明被告交租x元；5、装修预算单，证明被告对房屋装修支出x元；6、转租合同五份，证明被告将房屋转租给他人承租。
经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据1、2、3的真实性均无异议，对于证据4认为建规委的文件系复印件、通知系盖部门公章没有效力而不予认可。本院对被告（反诉原告）没有异议的证据予以认可。对于证据4，本院将结合本院调查取证予以阐述是否采信。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据1、2、3、4、6的真实性无异议，但认为证据2名为租赁协议，实为业主委员会收取管理费而非租金；对于证据5装修预算单，原告认为无正规的结算单，不能证明所列项目及价格。本院对原告（反诉被告）没有异议的证据予以认可。
为了核实涉案临时建筑的情况，本院依职权向相关部门进行了调查。
桂林市X路X街业主委员会向本院出具情况说明，证明：与雷某等所签的协议是根据全体业主授权针对在步行街区域内的业主搭建的临时建筑收取场地管理费而签订，所收费用用途为补充维护、管理步行街正常运转所需资金，业主委员会对该空地无所有权和使用权。对该情况说明，双方当事人均无异议，本院予以确认，并认为雷某将空地上建筑物租给唐某某使用不存在超期限转租问题。
桂林市规划局向本院出具了答复函，内容为：“座落在步行街原西X号一层一平台的临时玻璃房经我局规划业务研究已同意其延期使用，期限为2010年12月31日。由于我局正在进行机构改革，相关手续正在办理中”。对于该复函，双方当事人均无异议，本院予以确认，并认可原告证据4的证明力，即涉案临时建筑未超过批准使用期限。
针对被告（反诉原告）提出的装饰工程造价问题，本院组织双方随机抽定并委托广西众益工程造价咨询有限公司作评估。本院组织双方当事人及评估单位进行现场勘验后，被告（反诉原告）拒不交纳评估费。本院遂依法撤回委托。据此，本院对被告（反诉原告）主张的装饰工程造价不予采信。
经本院许可，被告（反诉原告）补充提交存款凭条及收条一份，主张证明其于2009年10月仍交纳租金x元，之前应不存在欠租问题，对该两份证据，雷某对真实性没有异议，但认为系补交8月份以前所欠租金。经审查，收条内容为：“今收到唐某某交来现金捌仟元整（￥8000元）雷某2009.8.11”。存款凭条日期为2009年10月20日，金额为x元。因证据并不能显示系交哪个月的租金，故雷某主张系交此前所欠租金缺乏依据，本院不予采纳；而唐某某主张其在十月份尚交纳租金并不能当然排除其八、九月份不欠租金的可能，其不能提供相应的证据，故本院对其主张亦不予采信。故本院认定唐某某从2009年8月起交纳了租金x元。此外，雷某自认收取了唐某某空调押金x元，本院予以确认。
结合全案证据及当事人庭审陈述，本院确认本案法律事实如下：
现座落在桂林市秀峰区X街西X栋X层6、7、8、9、10、11、X号商业用房所有权人系原告（反诉被告）雷某所有，建筑面积为184.79平方米。另有经规划部门批准临时建设的玻璃用房，批准期限至2010年12月31日止，使用权人亦是雷某。
2009年3月31日，原告（反诉被告）雷某与被告（反诉原告）唐某某签订租赁合同，约定由雷某将前述房屋600平方米（后双方确认计租面积为550平方米，月租金x元）租给唐某某经营服装、服饰，期限从2009年3月31日至2019年5月31日止；唐某某不得改变门面用途，可将门面分割后转租；2009年6月1日至2011年5月31日每月租金x元，第二年为x元，第三年为x元……；于每月25日前预交下月租金；唐某某须于合同签订之日交押金x元，合同签订后十五日内再交押金x元，当出现欠付租金、水电费等款项时，可从押金中抵扣，唐某某应在抵扣后三日内补足；合同期满或被解除，固定装修部份不能进行拆除；擅自改变房屋用途或逾期交租超过十日，出租方有权解除合同；出租人无出租权的，承租人有权解除合同；逾期交付租金，每逾期一日按逾期部分千分之五支付违约金；等等。其后，雷某将门面交付唐某某使用并收取了唐某某租房押金x元、空调押金x元。唐某某将门面进行装修后将门面转租他人经营，其中有眼镜店、钟表店、发廊、服装店等。从2009年8月起，唐某某即不按时、足额交纳租金，其于2009年8月11日交纳租金8000元，于同年10月20日交纳租金x元。雷某追索租金未果，遂诉至本院提出前述诉请。唐某某应诉后提起反诉，本院依法合并审理，本院经本院调解未果。
本案在审理过程中，因唐某某继续拒交租金，本院提取次承租人应向唐某某交纳的租金又未果，雷某向本院提出先予执行申请。本院于2010年4月6日作出（2009）秀民初字第1244-X号民事裁定书，裁定唐某某于2010年4月22日前将所承租的门面返还给雷某。现门面实际仍由次承租人使用。
庭审过程中，雷某明确表示不同意利用唐某某原有装饰装修物。
本院认为，本案争议的焦点一是合同的效力问题。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部份无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。本案租赁物包含有产权房屋和无产权的临时房屋，就临时建筑的使用期限，在法庭辩论终结前规划部门已批准延长使用期限，故在批准期限内其租赁期间有效。此外，雷某与桂林市X街业主委员会所签协议并非租赁协议，而是收取管理费的协议，故雷某不存在超期限转租的问题。因此，雷某与唐某某的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规效力性禁止性规定，为有效协议，双方均应按照协议约定履行各自的义务。唐某某主张租赁合同无效缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
本案争议的焦点二是合同应否解除及合同解除的后果。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。唐某某未按合同约定履行交纳租金的义务，本案符合法定解除的条件，雷某主张解除合同，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失”。合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。故雷某主张按合同约定要求唐某某支付违约金本院不予支持。鉴于本案合同解除后，雷某将房屋另行招租会导致房屋闲置而造成其损失，本院酌定由唐某某赔偿雷某二个月的房租损失x元。
本案争议的焦点三是唐某某反诉的处理问题。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。
如前所述，双方的租赁合同为有效合同，唐某某已构成违约，雷某对其装饰装修物不同意利用，故其主张合同无效而要求雷某赔偿损失缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。至于其返还押金要求，因双方合同约定用于抵扣所欠房租，故其主张本院亦不予支持。
综上，唐某某从2009年8月起开始拖欠租金，从2009年8月1日至2010年4月22日先予执行之日止，计8个月22天，应交租金为：x×8+x÷30×22=x元，扣除其于2009年8月、10月所交的x元，尚欠x元，抵扣押金x元，还欠x元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第十一条第（二）项的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）雷某与被告（反诉原告）唐某某之间的租赁合同。
二、被告（反诉原告）唐某某支付原告（反诉被告）雷某至2010年4月22日止的租金x元。
三、被告（反诉原告）唐某某赔偿原告（反诉被告）雷某损失x元。
四、驳回被告（反诉原告）唐某某的反诉请求。
本案因本诉与反诉合并审理而分别减半收取本诉案件受理费2444元（原告已预交）、反诉案件受理费3115元（被告已预交），另诉讼保全费1520元（原告已预交），由被告（反诉原告）唐某某负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉上诉案件受理费2444元、反诉上诉案件受理费3115元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：x，开户行：农行桂林七星支行高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判长梁春弟
审判员陈芳
代理审判员黄某
二○一○年六月十一日
书记员陆玮
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