上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2002)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)上海彭浦化工厂，住所地：上海市X路X号。
法定代表人管某某，厂长。
委托代理人姜丽君，上海市鑫旦升律师事务所律师。
委托代理人蒋国祥，上海市凯昌律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)上海新北市副食品有限公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人唐某某，董事长。
委托代理人黄磊，上海市宏星律师事务所律师。
上诉人上海彭浦化工厂因租赁合同纠纷一案不服上海市闸北区人民法院(2001)闸民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2002年12月24日受理后，依法组成合议庭，于2003年1月9日公开开庭进行了审理。上诉人上海彭浦化工厂之委托代理人姜丽君、蒋国祥、被上诉人上海新北市副食品有限公司之委托代理人黄磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：上海新北市副食品有限公司的名称由上海新闸北水产副食品有限公司(下简称新闸北公司)名称变更而来，变更的时间是2001年4月18日。案外人上海辛耕置业发展有限公司(下简称辛耕公司)与上海北市副食品批发有限公司(下简称北市批发公司)均是上海新北市副食品有限公司的股东，其中北市批发公司是上海新北市副食品有限公司的大股东。上海彭浦化工厂厂址位于本市X路X号，该址于1996年起被划归大宁－灵石绿带市政总体规划范围。1998年，上海市环境保护局发文要求上海彭浦化工厂对工厂废气、噪声、废水限期进行治理。同期，本市奉贤县环境保护局98字第X号文同意上海新申工业区为上海彭浦化工厂新选的厂址。1999年3月5日，辛耕公司依其与上海彭浦化工厂签订的租赁合同，租赁上海彭浦化工厂位于本市X路X号的厂房内13，334平方米(约20亩)的场地(即一期场地)，辛耕公司向区规划局申领到期限为两年的临时执照后，即对租赁场地投资，开发副食品市场，开展副食品经营活动。2001年2月14日，北市批发公司向上海彭浦化工厂出具承诺书，表示欲对辛耕公司租赁的一期场地作扩大租赁，为第二期开发，如上海彭浦化工厂拆除工作完成，北市批发公司或新闸北公司因故不与上海彭浦化工厂签订扩大租赁合同，上海彭浦化工厂的实际损失由北市批发公司承担。2001年3月28日，上海彭浦化工厂与新闸北公司签订《租赁合同》，约定：新闸北公司租赁上海彭浦化工厂厂区内29，334.8平方米(约44亩)场地，从事农副产品的经营活动，为市府菜篮子工程作贡献；该租赁场地包括辛耕公司原租赁的13，334平方米场地；租赁期限2001年4月16日至2016年4月16日，计15年；租金支付分三个时期，第一时期2001年4月16日至2004年4月16日止，该时期的年租金为人民币2，200，000元，月租金为人民币183，300元，采用先付后租形式，每月结算一次；新闸北公司一次性支付上海彭浦化工厂搬迁补偿费，上海彭浦化工厂得款后负责搬移、拆除租赁场地范围内的各类设备物资，于4月15日前交付场地并起算租金；上海彭浦化工厂逾期交付场地，每逾期一天按当月月租的0.03%支付违约金至实际交付日止，上海新北市副食品有限公司逾期支付租金，按逾期付款部分金额，以日0.03%承担违约金至实际给付日止；新闸北公司累计拖欠租金人民币500，000元或逾期支付超出三个月的，上海彭浦化工厂有权收回租赁场地，并有权按合同约定追索租金及违约金(违约金为两年的租赁费总额)；租赁期内，新闸北公司可根据经营活动需要在承租场地的范围内修建建筑物，上海彭浦化工厂应及时配合向政府有关部门申请办理有关施工的许可证等相关审批手续。该合同还就一方解除合同对另一方的经济补偿问题、发生市政动迁的处理问题作了约定。该合同还约定：上海彭浦化工厂与辛耕公司签订的合同自本合同签订日起终止，本合同生效后，新闸北公司需名称变更为上海新北市副食品有限公司的，更名后双方另行签订相应的变更协议，新闸北公司的权利义务由变更后的上海新北市副食品有限公司承担。辛耕公司亦在该合同落款处盖了章。当日，新闸北公司与上海彭浦化工厂又签订了有关对租赁合同订立的10年经营期内遇市政动迁的经济补偿问题的补充协议。2001年4月1日，上海彭浦化工厂与新闸北公司签订移交手续，约定：2001年4月1日起，新闸北公司的工程队进场，上海彭浦化工厂将房产证复印件、地下管某图交新闸北公司，并提供拆除工业用房的全部手续等等。后上海彭浦化工厂向上海新北市副食品有限公司交付了场地及拆房相关材料，上海新北市副食品有限公司向上海彭浦化工厂支付了人民币350，000元的搬迁补偿费及2001年4月16日至7月15日期间的租金人民币550，000元。新闸北公司名称变更为上海新北市副食品有限公司后，上海彭浦化工厂、上海新北市副食品有限公司未再另行签订协议。2001年5月31日，上海彭浦化工厂与新闸北公司签订了办公大楼移交协议，约定办公大楼移交时间为2001年6月6日，另约定该大楼三楼楼梯以南的层面仍归上海彭浦化工厂使用管某，但新闸北公司确认的移交时间为2001年8月13日(上海彭浦化工厂确认上海新北市副食品有限公司办理大楼移交手续的时间是2001年8月)。上海新北市副食品有限公司取得租赁场地后，由案外人上海翔云申德拆房有限公司(下简称翔云公司)负责对租赁场地进行了拆房、平整土地的施工，上海新北市副食品有限公司因此支付给翔云公司拆房工程款人民币320，000元及代付(拆房)管某费人民币12，000元。后上海彭浦化工厂向上海新北市副食品有限公司提供了其于2001年8月7日出具给区规划局的“关于要求建造营业棚的申请报告”，该报告的主要内容为：鉴于我厂三废污染的缘由，已按政府要求分二期于2001年初全部搬迁，原场地由蔬菜集团北市(批发)公司等四家合资租赁，解决上海彭浦化工厂在搬迁后富余人员及下岗职工的就业稳定工作，支持投入菜篮子工程的发展，欲将原厂房拆除，搭建临时营业棚，解决部分蔬菜流通及丰富市民吃菜，方便市民生活，特提出临时建筑执照的申请。上海新北市副食品有限公司持该申请报告向区规划局建管某申领临时建房执照未获批准。期间，上海新北市副食品有限公司未向上海彭浦化工厂交付2001年7月16日以后的租金。2001年9月3日上海新北市副食品有限公司发函给上海彭浦化工厂，称在双方签订合同后，上海新北市副食品有限公司即与上海彭浦化工厂共同配合办理有关场地施工执照，然而由于出乎双方意料之外的种种原因，至今还未拿到施工执照，致上海新北市副食品有限公司方预定进场营业的日期拖延，没有收入，资金困难，7、8月的租金难以支付，目前双方仍积极努力的申请办照，请上海彭浦化工厂谅解，具体事宜另行安排时间洽谈。2001年11月，上海彭浦化工厂诉至法院，要求：1、判令上海新北市副食品有限公司给付2001年8月至10月的租金人民币550，000元及支付违约金人民币4，400，000元；2、终止履行上海彭浦化工厂、上海新北市副食品有限公司签订的租赁合同，上海彭浦化工厂收回租赁场地；3、诉讼费由上海新北市副食品有限公司负担。审理中，上海彭浦化工厂增加诉请，要求上海新北市副食品有限公司给付2001年11月至判决给付日的场地租赁费。
原审中，上海新北市副食品有限公司辩称，上海彭浦化工厂出租给上海新北市副食品有限公司的场地包括其原出租给案外人辛耕公司作农副产品经营活动用的13，334平方米场地(为一期场地)；上海新北市副食品有限公司在租赁合同签订后，向上海彭浦化工厂支付了首期租金人民币550，000元及搬迁补偿费人民币350，000元，另对新增加的租赁场地(为二期场地)上的建筑物进行拆迁、土地平整；上海新北市副食品有限公司在申办新增租赁场地营业用房建设许可证过程中，被政府有关部门告知，该承租场地已被纳入市政动迁规划范围，依法不得再新造、扩造和改造房屋及其附属物，致上海新北市副食品有限公司无法对新增租赁场地进行使用，经济遭受损失；上海新北市副食品有限公司曾与上海彭浦化工厂协商，减少租金，继续租赁原辛耕公司租赁的场地，遭拒绝；而在此之前，上海彭浦化工厂已接到政府有关部门通知，开始分期实施全厂搬迁，上海彭浦化工厂在明知租赁场地属规划动迁范围的情况下，向上海新北市副食品有限公司隐瞒实情，与上海新北市副食品有限公司签订长达15年的租赁合同，行为有误；又因辛耕公司是上海新北市副食品有限公司股东之一，上海新北市副食品有限公司在原辛耕公司租赁的场地上已投资建造营业用房，且经营多年，而该场地周围缺少农副产品市场，继续经营可方便周围居民生活，解除该部分的租赁关系则使上海新北市副食品有限公司损失更加惨重，难以体现公平及诚信原则，故不同意上海彭浦化工厂提出的终止履行合同、支付全部租赁场地租金及违约金的诉讼请求；请求减少月租金人民币100，000元累计人民币1，300，000元(自2001年4月16日起至2002年5月16日计13个月)；继续租赁13，334平方米场地，租金以月人民币83，337元支付；反诉要求上海彭浦化工厂赔偿上海新北市副食品有限公司损失人民币682，000元(其中为拆除新增场地内建筑物的拆迁工程费人民币200，000元、拆迁费人民币12，000元、拆房费人民币120，000元、给付上海彭浦化工厂的搬迁补偿费人民币350，000元)，并承担本案反诉费。
原审法院认为，本案所涉《租赁合同》等，是由上海彭浦化工厂、上海新北市副食品有限公司自愿签订的，合同内容体现上海彭浦化工厂、上海新北市副食品有限公司双方真实意思，对双方具有约束力。就一般而言，上海新北市副食品有限公司拖欠租金系违约，上海彭浦化工厂依合同约定，要求解除合同，并由上海新北市副食品有限公司支付租金、违约金，并无不可。然而，本案所涉的租赁合同所指向的标的物是上海彭浦化工厂厂区内场地，上海新北市副食品有限公司租赁该场地的目的为开发农副产品市场，开展农副产品经营活动，而建设营业棚是开发该市场所必需的，对此，上海彭浦化工厂、上海新北市副食品有限公司应该知道。现因上海彭浦化工厂出租的场地已被纳入大宁－灵石绿带市政总体规划范围，上海新北市副食品有限公司申领临时建房执照未获准，致使双方签订合同的目的最终无法实现，上海新北市副食品有限公司亦不可能通过此租赁获益。大宁－灵石绿带工程市民早有所闻，上海彭浦化工厂、上海新北市副食品有限公司身为闸北辖区的企业对此应有所闻；其次，在上海彭浦化工厂、上海新北市副食品有限公司签订合同之前，辛耕公司已与上海彭浦化工厂签订过租赁合同，其从区规划局申领到的也仅仅是期限为两年的临照，上海彭浦化工厂、上海新北市副食品有限公司也是明知的，故上海彭浦化工厂、上海新北市副食品有限公司均否认知道上海彭浦化工厂厂址被纳入大宁－灵石绿带总体规划范围，有悖客观事实，法院推断双方对此情况应当是知道的。又因上海彭浦化工厂厂址与大宁路、灵石路接近，该址是否会被划归大宁－灵石绿带规划范围，对欲签订租赁期为15年的租赁合同的双方而言，即使不知道该址是否被规划，亦因本着对企业负责的态度，对该租赁场地的情况及使用的前景进行了解，双方不了解，不调查，即签订期限长达15年的租赁合同，现临时执照批不出，合同目的实现不了，双方均有责任，也均有损失。上海彭浦化工厂要求终止合同，由上海新北市副食品有限公司支付欠租及违约金，但考虑到上海新北市副食品有限公司租赁的二期场地临照批不出，上海新北市副食品有限公司无法依合同对其进行使用，而对一期场地，上海新北市副食品有限公司方已进行了投资，且发展农副产品市场也是当地居民生活之所需，故为减少双方损失，对上海彭浦化工厂要求解除合同、支付欠租的请求予以部分支持，即上海新北市副食品有限公司继续租赁使用一期租赁场地，并与上海彭浦化工厂结清一期场地欠租，上海新北市副食品有限公司同意一期租金以月人民币83，337元计的意见，可予采纳；上海新北市副食品有限公司同时停止对二期场地的租赁使用，双方就该部分的租赁关系解除；有关二期场地的经济损失问题，该场地虽已由上海彭浦化工厂交付上海新北市副食品有限公司，合同约定对办证及相关审批手续，上海彭浦化工厂仅是配合责任，现上海新北市副食品有限公司办不出执照，无法对其实际使用、收益，上海彭浦化工厂亦无足够证据证明上海新北市副食品有限公司已正常使用该场地并从中获益，故为体现公平，考虑到双方均有过错，对该场地闲置所造成的损失参照租金金额，由双方各半负担；对上海新北市副食品有限公司已支付的2001年4月16日至7月15日的租金，不再返还，可抵冲其应承担的部分损失；因上海新北市副食品有限公司租赁的二期场地不能使用、收益，合同目的不能实现，因此上海彭浦化工厂要求上海新北市副食品有限公司支付违约金的请求，难以支持。上海新北市副食品有限公司反诉要求上海彭浦化工厂赔偿人民币682，000元损失，该损失为上海新北市副食品有限公司租赁二期场地的支出，亦应当由双方各半负担。据此，判决如下：一、上海新北市副食品有限公司停止对双方于2001年3月28日签订的租赁合同中的二期场地(即16，000平方米场地)的租赁使用，并于判决生效之日后15日内搬迁出该场地，将该场地交付给上海彭浦化工厂；上海新北市副食品有限公司对上述合同中约定的一期场地(即13，334平方米)继续租赁使用，并自2002年11月16日起按月给付上海彭浦化工厂租金人民币83，337元。二、上海新北市副食品有限公司于判决生效之日起五日内给付上海彭浦化工厂租赁13，334平方米场地的租金人民币1，333，392元(2001年7月16日至2002年11月15日的欠租，以人民币83，337元计)。三、16，000平方米租赁场地闲置的经济损失人民币1，299，519元(2001年10月16日至2002年11月15日以月人民币99，963元计)，由上海彭浦化工厂、上海新北市副食品有限公司各半负担，上海新北市副食品有限公司应于判决生效之日起五日内给付上海彭浦化工厂人民币649，759.50元。四、上海新北市副食品有限公司因租赁二期场地而造成的经济损失人民币682，000元，由上海彭浦化工厂、上海新北市副食品有限公司各半负担，上海彭浦化工厂应于判决生效之日起五日内给付上海新北市副食品有限公司人民币341，000元。五、上海彭浦化工厂要求上海新北市副食品有限公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上海彭浦化工厂不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决；2、解除租赁合同，上海新北市副食品有限公司支付上海彭浦化工厂全部租金及违约金。理由：1、建设营业棚并非是上海新北市副食品有限公司进行农副产品经营活动的必须条件，上海新北市副食品有限公司申领的临时执照未获批准亦并非致双方合同目的无法实现，故不能以此为由免除上海新北市副食品有限公司承担违约责任。2、上海彭浦化工厂对上海新北市副食品有限公司申领执照仅承担配合义务，不应承担上海新北市副食品有限公司未申领到临时执照造成的任何责任。3、租赁场地同样是被规划的地块，原审法院一方面判令解除二期场地的租赁，另一方面却维持一期场地的租赁，如此判决欠妥。4、上海新北市副食品有限公司通过转租办公大楼，已从二期场地获益。同时，认为原审法院在双方损失的计算上不公。
本院审理中，上海新北市副食品有限公司辩称：1、根据市政府的要求，农副产品交易活动必须设置营业棚。2、上海新北市副食品有限公司要求减少部分租金的请求并非违约，而是有法律依据的。3、上海彭浦化工厂故意隐瞒租赁场地即将动迁的情况，而上海新北市副食品有限公司至2001年8月申办建设许可证时，才知道该情况，故上海彭浦化工厂理应承担全部损失的赔偿。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误。
本院审理中，上海彭浦化工厂提供了大宁－灵石绿带开发建设指挥部、上海大宁绿地开发建设有限公司于2003年3月25日发给其的一份通知，内容主要是：根据上海市规划局沪规(96)X号文和闸北区规划局闸城规(99)第X号文批准，本案系争租赁地块需新建配套中学，并列入区府2003年重大实事工程，由大宁－灵石绿带开发建设指挥部组织实施，要求上海彭浦化工厂抓紧做好动拆迁，于4月15日前完成腾地工作。上海新北市副食品有限公司对该通知的真实性无异议，另表示根据其与上海彭浦化工厂之间的补充协议，其应有权参与动迁补偿问题的谈判，获得相应的补偿费，并认为租赁合同在动迁时自然终止。
以上事实有双方当事人的陈述及经质证后确认的相关证据佐证，应予确认。
本院认为：上海彭浦化工厂、上海新北市副食品有限公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且双方已实际履行了合同中的有关内容，应认定为合法有效。根据合同约定，上海新北市副食品有限公司承租上海彭浦化工厂厂区内场地29，334.8平方米(含原由辛耕公司承租的13，334平方米)，在2001年4月至2004年4月期间，其每月应支付上海彭浦化工厂租金人民币183，300元。而上海彭浦化工厂为辛耕公司在一期场地申请建造简易房时，已明知其出租场地地处大宁绿地开发区范围内，且该简易房动拆迁时不予任何补偿。根据本案现有的证据及所查明的事实，上海新北市副食品有限公司则是在按约支付了首期租金人民币550，000元及搬迁补偿费人民币350，000元后，并申办二期场地的营业用房建设许可证过程中，才获知其租赁场地已被纳入市政动迁规划。鉴于上述事实，上海彭浦化工厂对上海新北市副食品有限公司未能根据合同约定的目的即从事农副产品的经营活动，使用29，334.8平方米租赁场地，承担相应的责任，其要求解除租赁合同之理由，不能成立。但鉴于本案在审理中，出现了系争租赁场地必须在较短时间内完成动拆迁之事实，故上海新北市副食品有限公司原审中提出的继续租赁13，334平方米场地之请求已无法实现，该租赁合同应予以解除。
另上海彭浦化工厂要求上海新北市副食品有限公司根据合同约定支付全部的租金及违约金，而上海彭浦化工厂交付的场地并非全部符合上海新北市副食品有限公司的租赁目的，且上海彭浦化工厂在签订时已预见到该租赁场地不一定能实现上海新北市副食品有限公司租赁目的，但其未告知上海新北市副食品有限公司该场地的全部情况，故其对上海新北市副食品有限公司此后因未能办出二期营业用房建设许可证而未能按合同目的使用二期租赁场地负有一定的责任，其无权根据合同要求上海新北市副食品有限公司承担全部的租金，亦无权要求上海新北市副食品有限公司承担违约金。原审法院基于上海新北市副食品有限公司实际使用二期租赁场地中的办公楼之事实，判令上海新北市副食品有限公司承担了该租赁场地闲置的部分经济损失，并无不当。但原审法院在计算该经济损失的起始时间上有误，本院予以纠正。
至于上海彭浦化工厂认为上海新北市副食品有限公司通过转租办公大楼，已从二期场地获益，但其未能提供相应的证据佐证。另上海彭浦化工厂虽认为原审法院未能公平计算双方的损失，但其在原审时的诉请并未包含要求上海新北市副食品有限公司赔偿或补偿上海彭浦化工厂的经济损失。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市闸北区人民法院(2001)闸民初字第X号民事判决第二、四、五项；
二、撤销上海市闸北区人民法院(2001)闸民初字第X号民事判决第一、三项；
三、上海新北市副食品有限公司对2001年3月28日与上海彭浦化工厂签订的租赁合同中的29，334.8平方米场地停止租赁使用，并于判决生效之日起10日内搬迁出该场地，将该场地交付上海彭浦化工厂；
四、上海新北市副食品有限公司于判决生效之日起10日内按月人民币83，337元给付上海彭浦化工厂租赁13，334平方米场地，自2002年11月16日起至其搬迁出该租赁场地之日止的租金；
五、16，000平方米租赁场地闲置的经济损失人民币1，599，408元(自2001年7月16日至2002年11月15日，以月人民币99，963元计)由上海彭浦化工厂、上海新北市副食品有限公司各半负担，上海新北市副食品有限公司应于判决生效之日起5日内给付上海彭浦化工厂人民币799，704元。
一、二审案件受理费人民币102，345元，由上诉人上海彭浦化工厂负担人民币73，743.48元；被上诉人上海新北市副食品有限公司负担人民币28，601。52元。
本判决为终审判决。
审判长王泳雷
代理审判员葛珉
代理审判员丁康威
二00三年四月二十五日
书记员刘建颖
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
