广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)佛山市俊强贸易有限公司，住所地佛山市顺德区X镇腾冲工商业新开发区。
法定代表人陈某某，经理。
上诉人(原审被告、反诉原告)陈某某，男，X年X月X日出生，住（略）。
两上诉人委托代理人陈某坤，广东金舵律师事务所律师。
两上诉人委托代理人胡松明，广东法家律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)佛山市顺德区X镇腾冲社区居民委员会，住所地佛山市顺德区X镇腾冲。
法定代表人刘某某，主任。
委托代理人申桂树，广东广立信律师事务所律师。
委托代理人郭某某，男，X年X月X日出生，住（略）。
上诉人佛山市俊强贸易有限公司(以下简称俊强贸易公司)、陈某某因与被上诉人佛山市顺德区X镇腾冲社区居民委员会(以下简称腾冲居委会)租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2005)顺法民一初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：1999年12月3日，腾冲居委会开办的顺德市X镇腾冲经济发展公司(以下简称腾冲发展公司)与被告陈某某签订了一份场地租赁合同，约定由腾冲居委会将位于佛山市顺德区X镇加油站北侧的3。5亩土地租给被告使用，租赁期自2003年1月1日至2004年12月31日止，租金为每亩每年x元，每月2日前交租金，逾期则按每日租金3%计罚违约金。租期届满如不续租，场地内的一切设施无偿归腾冲居委会所有。补充条款：1、租期满后，如乙方续租，甲方按本场地市场价八折优先租给乙方；2、租期满后，甲方退x元给乙方。合同签订后，被告向腾冲居委会交定金x元，腾冲居委会则将上述土地交付被告陈某某，陈某某开办了俊强贸易公司在该场地经营钢材。租期届满前的2004年11月间，腾冲居委会委托梁顺珍、郭某某等人与被告就是否续约问题通过口头、书面、电话等方式进行了多次协商，由于双方对租金的确定分岐太大，无法达成协议。为此，腾冲居委会于2004年11月30日、同年12月5日、2005年1月3日、同年1月15日，书面要求被告履行合同约定，按期搬出场地。鉴于被告既不续约，又不按期搬出场地，腾冲居委会特提出前述诉讼请求。被告则认为，按合同补充约定，腾冲居委会应按合同所租场地市场价八折的租金续约，但腾冲居委会将租金从原来每亩x元提高到每亩x元，被告无法按受。由于腾冲居委会违反合同约定，侵害了其优先承租权，故提出反诉请求。
另查，腾冲发展公司已于2004年3月30日注销，申请注销单位是腾冲居委会。俊强贸易公司是在本案诉争的土地上经营，法定代表人陈某某。
原审判决认为：原、被告签订的《场地租赁合同》是双方在平等自愿基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。该合同的有效期为2003年1月1日至2004年12月31日。按合同约定，合同期满后要么续约，要么终止。如果续约，双方应就新租期的期限、租金等协商达成新的租赁协议。如不续约或双方未能达成新的续约协议，应视合同已终止，那么腾冲居委会应退还定金，陈某某应将场地退还腾冲居委会。租期届满前，腾冲居委会已委托有关人员通过多种方式与陈某某协商续约事宜，由于双方对新租期的租金意见分岐太大，无法达成协议，最终未能续约。租期届满后，腾冲居委会经多次催告，在陈某某既不续约、又不搬出场地的情况下，向法院主张权利，要求判令陈某某退出场地，清偿未支付的租金，其请求符合法律规定，法院予以支持。
陈某某提出，腾冲居委会不是本案适格主体，无权处分诉争土地；腾冲居委会漫天要价，使续约合同未能成就，违反原合同约定，要求腾冲居委会双倍返还定金，并赔偿损失。本案原告的适格主体应为腾冲经济发展公司，由于企业转制，政府要求各经济组织理顺关系，腾冲社区居委会(与村委会行使的职权相同)根据政府要求，于2004年3月29日申请注销其开办的经济发展公司。依法，被申请注销的经济组织，其权利和义务应由申请人承担。因此，腾冲社区居委会作为本诉腾冲居委会的适格主体是有法可依的，且从双方为续约而多次发出的书面通知和函件中，均未见陈某某就腾冲居委会主体问题提出异议，也应视陈某某已默认了该事实。至于陈某某称腾冲居委会故意提高租金使续约未能成就问题，该问题的焦点是如何确定诉争土地的现价。本来，在双方各执己见，无法达成协议的情况下，陈某某应申请权威部门对地价进行评估，如腾冲居委会因拒绝接受评估价而导致续约未果，违约责任应由腾冲居委会承担。但陈某某未能提供相关的证据证明已循合法合理途径争取权利，应负举证不能的责任。庭审后，陈某某申请对地上建筑设施进行评估。本诉腾冲居委会要承担赔偿责任的前提条件必须是其违约，但本案并没有证据证明腾冲居委会违约，故对陈某某的该请求法院不予接纳。因此，陈某某的反诉请求无理，法院依法予以驳回。对本案的定金处理问题，陈某某在合同终止后不续约就应将土地退还给腾冲居委会，但至今尚未退还，客观上已造成违约的事实，按约定所付定金应归腾冲居委会所有。考虑到事出有因，因是由于诉讼未果而致，故该定金应予退还。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决：一、俊强贸易公司、陈某某应在本判决发生法律效力之日起十五日内将租赁的土地(位于佛山市顺德区X镇加油站北侧的三点五亩土地)交还给腾冲居委会，并向腾冲居委会支付从2005年1月起至实际搬出场地之日止的租金(按每亩每年x元计，陈某某的x元定金可在此抵扣)；二、驳回腾冲居委会的其他诉讼请求；三、驳回陈某某的反诉请求。本诉受理费1210元，由俊强贸易公司、陈某某承担；反诉诉讼费5510元由陈某某承担。
一审宣判后，俊强贸易公司、陈某某不服一审判决，向本院提出上诉。
上诉人俊强贸易公司、陈某某上诉称：一、一审法院认定事实不清。被上诉人以财产损害赔偿纠纷起诉至一审法院，认为上诉人侵犯了其财产所有权，上诉人于法定期限内提出管辖权异议。2005年4月8日，佛山市中级人民法院依法制作了(2005)佛中法民一终字第X号民事裁定书，认为本案应为不动产纠纷，顺德区法院对该案有专属管辖权。对此，上诉人没有异议，但是，作为不动产纠纷处理本案，最根本的前提是不动产的权属问题。被上诉人认为上诉人侵占了其土地开办企业，请求法院责令上诉人搬出讼争土地。对此，被上诉人理所当然应承担讼争土地的所有权系属其所有的举证责任。据原告自己向法庭提交的顺集(转)[2000]X号国土局文件中可以看出，讼争土地的所有权属于乐从镇腾冲股份合作社，该股份社目前仍然存在，完全符合作为当事人的条件，另外，从被上诉人向法庭提交的[2002]顺许字第X号《建设用地批准书》及顺规地证(2001)x号《建设用地规划许可证》中可以看出，讼争土地的用地单位是乐从镇腾冲经济联社，该经济联社在法律上也是一个独立的主体，完全符合当事人的条件。况且，上诉人在合同期间所应缴交的租金也一直是交付给经济联社。为此，无论在事实上还是在法律上，有权起诉上诉人侵占不动产的所有权的适格主体是股份合作社或经济联社，与被上诉人无关，而一审法院则仅凭经济发展公司系腾冲社区居委会开办及申请注销的企业即认为被上诉人主体适格，完全不顾国土局相关文件所确认的事实及上诉人向经济联社交付租金这一客观情况，实属认定事实不清。
二、一审法院适用法律错误。我国《民法通则》第4条明确规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”在市场经济活动中，讲究诚实信用对于维持稳定良好的交易环境至为重要，本案中，上诉人与顺德市X镇腾冲经济发展公司签订了《场地租赁合同》。在该份合同的最后补充条款中明确规定“租期满后，如乙方续租，甲方按本场地市场价八折优先租给乙方。”根据该条款约定，上诉人享有按市场价八折优先承租的权利，也正基于该条款，上诉人才在讼争土地上投入了大量的人力、物力、铺设水泥、水电、建筑办公场所，耗资二十几万。上诉人总认为租期满后甲方肯定继续将讼争土地续租给自己，没想到，被上诉人为了将办公场地据为己有及哄抬租金，扰乱市场，只同意上诉人按每年4万元/亩续租一个月！试想耗费了上诉人二十几万资金换来了续租一个月，是否公平合理，是否诚实信用有鉴于此，一审法院完全可以依据《民法通则》的相关规定，判令被上诉人承担未能续约的违约责任，并赔偿相应的损失。但一审法院认为应由上诉人申请权威部门对地价进行评估。其实，双方对讼争土地的租金都一致认为是每年5万元/亩，八折即是4万元/亩，导致未能续约的原因是被上诉人违背公平、诚实信用的原则，只同意上诉人续租一个月。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院查明真相，判令：驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人承担本案的一切诉讼费用。
被上诉人腾冲居委会答辩称：一、原判认定答辩人作为本案的主体适格是正确的。理由是：1、在租赁合同中，虽然上诉人陈某某和腾冲发展公司是合同的当事人，上诉人只和腾冲发展公司存在直接的法律关系，该租赁合同的履行产生的纠纷，应由合同的签约双方作为诉讼当事人进行诉讼。但是由于作为合同一方的腾冲发展公司是由答辩人出资开办及申请注销的，其权利义务依法应由答辩人承担，因此由答辩人作为本诉的原告是有法可依的。2、上诉人认为有权提起本案诉讼的必须是租赁土地的所有权人的说法是没有法律依据的。本案是租赁合同纠纷而不是所有权纠纷，所以无需所有权人提起诉讼。腾冲发展公司经用地单位腾冲经济联社委托授权，同意以该公司的名义对外签订租赁合同，及收取租金，并负责收回租赁土地，所以该租赁合同是合法有效的，因租赁合同引起纠纷，腾冲发展公司应作为当事人参加诉讼，其作为本案的诉讼主体是合法的。
二、上诉人认为答辩人违反公平、诚实信用的原则是没有事实依据的。1、答辩人在租期届满前(即2004年12月5日)向上诉人书面提出续约的要约，但上诉人既没作出承诺，直到合同期满也没提出续约的要约，因此根据《合同法》第二十条规定视为上诉人放弃续约，原租赁合同已全部履行完毕。2、答辩人在租赁期满至今，都没有将该场地另行出租或准备出租他人，决定收回自用，这是答辩人的权利，并没有违反合同的约定。上诉人将土地退还给答辩人才是其合同的义务。3、上诉人认为其耗费了二十几万元资金换来续租一个月是不公平和没信用的，这纯属无稽之谈。首先，上诉人从1999年12月起就租用该场地，至今已使用了五年，其投资应从1999年12月起开始分摊到五年的使用期内，而不能仅在2004年12月租期满后才开始考虑分摊；其次，合同订明租期至2004年12月31日，以后的续租并非必然，上诉人只享有同等条件下的优先承租权，所以上诉人应预见到其租期最长可能只到2004年12月31日，即其20多万元的投资可能只能使用到2004年12月，因此上诉人的投资并不是仅仅为了续租，而是其五年来的使用成本。答辩人期满依约收回场地并没给上诉人造成不公平。4、至于上诉人说答辩人无诚信，其实这正是上诉人的本性。今年1月15日答辩人在顺德区法院提起诉讼，但上诉人立即故意提出管辖权异议，直到六月才能通知正式开庭。而在开庭前四天突然提出反诉，但又不立即交反诉费，拖到不得不交时才去交。一审判决后，上诉人到判决书生效前的最后一天，才用邮寄方式将上诉状寄去中级法院，而不是按判决书的要求递交区法院。等到中院发回区院，上诉人又提出申请缓交上诉费，拖延了五十多天。上诉人这么做，其目的是为了尽量迟交甚至不交场地给答辩人。该场地自新中国成立以来都是腾冲人赖以生存的土地，上诉人与答辩人之间的场地租赁合同在2004年12月31日已经到期，上诉人应于2005年1月1日将场地返还给答辩人，但上诉人从1月至今赖在该场地上不走，严重损害了答辩人的合法权益，致使答辩人至今无法收回场地自行经营。由此可见讲诚信重合同的是答辩人而不是上诉人！恳请中院驳回上诉人的所有诉讼请求，维持一审法院的公正判决，以维护答辩人的合法权益。
被上诉人在二审期间向本院提交了以下证据：1、佛山市顺德区X镇人民政府乐府发[2005]X号文件一份，以证明政府规定各村(居)委会集体资产办公室管理经联社资产，设立股份社经营管理集体资产；2、腾冲经联社出具的委托书及说明各一份，以证明经联社认可本案讼争租赁合同，以及由腾冲居委会通过诉讼收回土地；3、佛山市顺德区X镇人民政府出具证明一份，以证明腾冲经联社、股份社及发展公司的土地属于被上诉人所有及使用。
经审理，本院对原审认定的事实予以确认。
另查明，上诉人从2000年1月1日起租用讼争土地，本案讼争的租赁合同系第二次签约。讼争土地的所有权为腾冲经联社、股份社所有，而后者认可由腾冲发展公司签订的租赁合同，以及由其上级部门腾冲居委会通过诉讼方式收回土地。被上诉人在本案讼争租赁合同届满至今，并没有将土地再租给他人经营使用，收回土地的目的系自用。
本院认为：本案纠纷为土地租赁合同纠纷，上诉争议的焦点为被上诉人腾冲居委会的诉讼主体是否适格，腾冲居委会的诉讼请求是否成立，以及是否侵害上诉人的优先承租权。
关于被上诉人腾冲居委会的诉讼主体是否适格问题。虽然租赁合同系由腾冲发展公司与陈某某签订，但腾冲发展公司系由被上诉人腾冲居委会开办并被其申请注销，腾冲发展公司注销后，该公司的权利和义务由腾冲居委会承受。另外，作为本案讼争土地的所有人腾冲经联社、股份社自始至终均认可由腾冲发展公司签订的租赁合同，以及由其上级部门腾冲居委会作为本案诉讼主体通过诉讼方式收回讼争土地，因此腾冲居委会在本案系适格的诉讼主体。上诉人认为腾冲居委会的诉讼主体不适格的理由不成立，本院不予以采纳。
关于被上诉人腾冲居委会的诉请与上诉人陈某某的优先承租权问题。因为《场地租赁合同》明确约定租赁期间为2003年1月1日至2004年12月31日，而合同期满后双方未能达成新的续约协议，租赁合同已履行完毕，腾冲居委会应退还陈某某交付的定金，陈某某应将场地退还腾冲居委会。腾冲居委会在陈某某既不续约、又不搬出场地的情况下，有权诉请陈某某退出场地，并按原合同租金条款计算支付场地占用费。至于上诉人陈某某上诉称，租赁合同补充条款规定“租期满后，如乙方续租，甲方按本场地市场价八折优先租给乙方。”根据该条款约定，上诉人享有按市场价八折优先承租的权利，并已在讼争土地铺设水泥、水电、建筑办公场所，投入巨大，腾冲居委会收回土地不符合诚实信用原则，侵害了其优先承租权。对此问题应作如下客观分析：其一，上诉人实际从2000年1月1日起就一直租用该场地，其投入成本应分摊到整个租赁使用期间，并且从中获取了相应的经营收益。其二，合同已明确规定租期至2004年12月31日，以后的续租并非必然，对此双方均有明确的预期。最后，腾冲居委会收回土地的目的系自用，并没有将土地再租赁给他人经营使用，上诉人所谓侵害其优先承租权根本不存在其适用的前提条件，完全无从谈起。故上诉人的上诉理由不成立，本院不予以采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6720元，由上诉人佛山市俊强贸易有限公司、陈某某负担。
本判决为终审判决。
审判长刘某平
代理审判员张雪洁
代理审判员余珂珂
二00五年十月十二日
书记员李静然
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