上诉人(原审被告)上海五星印务有限公司。
法定代表人元某某，经理。
委托代理人梁蔚飞、上海市申房律师事务所律师、
委托代理人沈巧怡，上海市申房律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海南市豆制品厂。
法定代表人穆某某，厂长。
委托代理人冯某某，在上海万有全(集团)有限公司工作。
上诉人上海五星印务有限公司(以下简称五星公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄某区人民法院(2009)黄某四(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，本市X街X弄某号(全幢二层，计建筑面积471平方米)房屋权利人为上海南市豆制品厂(以下简称豆制品厂)。2005年8月15日，豆制品厂与五星公司签订《房屋租赁协议书》约定，豆制品厂将江阴街X弄某号底层，建筑面积约240平方米的房屋出租给五星公司；租赁期限为5年(自2005年8月15日至2010年8月14日)；年租金为5万元。协议还约定，租赁期间，如遇旧区改造、市政动迁等原因，必须终止协议，不视作违约，但必须退还剩余租金；如遇不可抗力因素，协议无法履行时，本协议自然终止等。
协议履行期间，案外人上海市黄某区房屋土地管理局于2007年9月28日核发了沪黄某地拆许字(2007)第X号《房屋拆迁许可证》，拆迁人为上海南房(集团)有限公司，明确系争房屋所在地被列入“危改地块”的拆迁范围。由于在该拆迁期限内未拆迁完毕，上海市黄某区房屋土地管理局于2008年6月27日、2008年9月27日、2009年9月28日三次出具《房屋拆迁期延长许可通知》(沪黄某地拆许延字(2008)第X号、沪黄某地拆许延字(2008)第X号、沪黄某地拆许延字(2009)第X号)，延长期限分别自2008年7月1日至2008年9月28日止；2008年9月29日至2009年9月28日止；2009年9月29日到2010年3月31日止。
2009年1月16日，豆制品厂向五星公司发送通知称，2008年8月5日，已给五星公司发出本市X街X弄某号已被列入旧区改造地块，要求做好搬迁的通知；提出根据合同约定，双方合同在2008年8月14日终止。豆制品厂重申五星公司必须于2009年1月底以前搬离，房租已付至2008年12月底，余1.5月房租将随本通知一并退还(含二楼租金)，计9,250元(转账支票)。同月19日，五星公司员工收讫了该支票(支票号x)。之后五星公司再未向豆制品厂支付租金或房屋使用费。
次月22日，五星公司复函称，对豆制品厂主张单方面解除合同不能接受，豆制品厂单方行为为无效；双方应协商补偿问题等。同年11月6日，豆制品厂向五星公司发出律师函指出，根据协议约定，租赁期间，如遇旧区改造、市政动迁等原因，必须终止协议，不视作违约；因系争房屋被列入旧区改造范围，双方协议自然终止。但五星公司自2008年8月至今未搬离，要求五星公司于2009年11月10日前与豆制品厂及代理人取得联系。后未果。豆制品厂诉至法院，要求确认双方租赁合同于2008年12月31日解除；要求判令五星公司腾退本市X街X弄某号底楼房屋，将房屋返还豆制品厂；由五星公司按原合同约定租金支付2009年1月1日至实际迁出日止的房屋使用费。
原审法院另查明，豆制品厂尚未与拆迁人签订拆迁安置协议。案外人上海南房(集团)有限公司提供原上海市南市区人民政府土地管理文件[南府土用(1998)X号]，《关于调整“五坊园”(南块)危棚简屋改造地块用地范围实施土地储备的通知》,认定迎勋路以东，江阴街以南、桑园路以西、陆家浜路以北为“危改地块”的拆迁范围。
原审法院认为，本案主要争议：豆制品厂要求确认解除双方租赁协议是否符合协议约定及租赁协议被解除后的处理。
豆制品厂与五星公司签订的《房屋租赁协议书》，系当事人真实意思表示，符合法律规定，应确认合法有效。据此，当事人均应按合同内容履行义务。根据合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方协议约定“租赁期间，如遇旧区改造、市政动迁等原因，必须终止协议，不视作违约，但必须退还剩余租金”。现系争房屋所在地已被列入“危改地块”范围，该动迁实际为旧区改造、属市政动迁范畴。现系争房屋面临即将被限期拆迁，双方协议无法履行，均无法实现合同目的。经查，豆制品厂依据协议约定提出解除协议的条件已成就，且豆制品厂通过发送通知形式，将系争房屋将拆迁事实如实告知五星公司，并履行由豆制品厂“必须退还剩余租金”给五星公司的约定，将已收2009年1月1日至2月15日止的租金(含二楼租金)退还五星公司。而五星公司在收到豆制品厂通知后，并于2009年1月29日收讫豆制品厂退还的租金。该事实已证明，豆制品厂已履行告知义务，按约退还已收租金，已明确协议解除；而五星公司在接受豆制品厂退还租金事实，表明其已接受豆制品厂解除协议方法。据此，法院确认2008年12月31日双方租赁协议解除，协议终止履行。期间，豆制品厂采用函件等形式通知五星公司终止协议及办理交房等事宜，由于五星公司的原因致使双方至今未办理交房手续。鉴于，双方租赁关系已结束，五星公司继续占有争房屋，也无法律依据和合同依据，豆制品厂提出要求五星公司迁出，符合法律规定，予以支持。对豆制品厂要求五星公司按原合同约定租金支付自2009年1月1日至实际搬离日止的房屋使用费的诉请，符合法律规定，也予以支持。
鉴于，豆制品厂、五星公司间的房屋租赁协议与豆制品厂与拆迁人之间拆迁安置协议，系二个不同主体之间的合同关系。豆制品厂基于系争房屋将被拆迁的事实向人民法院提出诉讼，符合协议约定。鉴于，双方在未约定应由豆制品厂与拆迁人签订拆迁安置协议、明确具体搬迁日期为租赁协议解除的前置条件，故对五星公司提出豆制品厂与拆迁人尚未签订拆迁安置协议，无具体搬迁日期的辩称，不予采纳。诉讼中，拆迁人已向法院提供政府部门有关系争地块为“危改地块”的相关文件，与双方解除条件中“旧区改造、市政动迁等”约定相符，且审理中五星公司也未提供与协议内容相佐之证据。故对五星公司就系争房被拆迁性质所提出的辩称，难予采信。关于五星公司提出双方未及时沟通一节，其实质为五星公司在本次动迁中是否存在可得利益问题，其能否得到补偿，需根据豆制品厂与拆迁人补偿安置范围，结合双方租赁协议内容而确定。由于豆制品厂尚未就安置补偿问题与拆迁人签订补偿安置协议，故五星公司要求动迁补偿条件尚未成就。对此不予处理。五星公司可待条件成就时另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认上海南市豆制品厂与上海五星印务有限公司在2005年8月15日签订的《房屋租赁协议书》于2008年12月31日解除。二、上海五星印务有限公司应自本判决生效之日起三十日内迁出本市X街X弄某号底层(含物品)。三、上海五星印务有限公司应自本判决生效之日起十五日内，参照年租金人民币5万元某标准给付上海南市豆制品厂自2009年1月1日至实际搬迁日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五星公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，双方签订的房屋租赁合同中虽有约定遇动拆迁需终止协议，但在本案中，涉案地块自2007年9月核发《房屋拆迁许可证》之日起至今，豆制品厂未与拆迁人签订动拆迁协议，故系争房屋是否必须拆迁尚未确定，搬迁日期更未确定，法院应保护承租人基于合同约定享有的承租权。再者，原审法院认定合同解除日期确定为2008年12月31日没有事实及法律依据，即使豆制品厂发出解除合同的函件日期是2009年1月，但五星公司收到解除函后，明确表示不予认可，接受五星公司退还的租金是五星公司员工，并无五星公司法定代表人签名或公司盖章，不能以此推定五星公司同意解除协议。且目前五星公司也无经济能力来支付公司搬迁费用。故要求二审法院依法改判。驳回豆制品厂的原审诉请。
豆制品厂辩称，双方签订的租赁协议有明确约定，现系争房屋被列入拆迁范围，豆制品厂按协议约定通知五星公司解除协议，并要求五星公司返还房屋，接受五星公司退还租金的是五星公司实际经营人陈某某，双方租赁协议也是陈某某代表公司签订。原审判决正确，不同意上诉人五星公司的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，豆制品厂与五星公司签订的《房屋租赁协议书》，系双方当事人真实意思表示，与法无悖，合法有效，双方当事人均应正确履行。该租赁协议约定“租赁期间，如遇旧区改造、市政动迁等原因，必须终止协议，不视作违约，但必须退还剩余租金”。协议履行期间，案外人上海市黄某区房屋土地管理局于2007年9月28日核发了《房屋拆迁许可证》，明确系争房屋所在地被列入“危改地块”的拆迁范围。豆制品厂据此通知五星公司，提出解除协议，并履行由豆制品厂“必须退还剩余租金”给五星公司，豆制品厂的行为符合协议约定，五星公司上诉认为，豆制品厂未与拆迁人签订动拆迁协议，故系争房屋是否必须拆迁尚未确定，搬迁日期更未确定的理由，不能成立；原审法院根据五星公司支付租金至2008年12月底且五星公司亦接受豆制品厂退还租金的事实，确认双方租赁协议于2008年12月31日解除，并无不当，陈某某作为合同签约代表，其接受租金行为应视为公司行为。双方租赁协议解除后，五星公司应交付房屋，现五星公司继续占有系争房屋，理应按原合同约定租金标准支付自2009年1月1日至实际搬离日止的房屋使用费。五星公司在系争房屋动迁结束后，若动迁补偿方案中确有涉及五星公司应得补偿的，五星公司可另行主张权利。综上，上诉人五星公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币876.40元，由上诉人上海五星印务有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长刘海邑
审判员周刘金
代理审判员徐冬梅
书记员邱静静
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