原告上海市A村民委员会，注册地上海市××区××路××号，实际办公地址上海市××区××镇××路××号。
法定代表人琚a，主任。
委托代理人徐a，上海市A律师事务所律师。
被告上海B建筑装饰有限公司，注册地上海市××园区××路××号，主要营业地上海市××区××镇××路××号。
法定代表人黄a，董事长。
委托代理人周a，上海市B律师事务所律师。
第三人杨a，男，××年××月××日出生，汉族，户籍地××省××县××镇××村××号，现住上海市××区××镇××路××号。
原告上海市A村民委员会与被告上海B建筑装饰有限公司（以下分别简称“A村委会”与“B公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年3月30日立案受理。期间，因被告将承租的部分租赁物转租给案外人杨a，本院追加杨a为本案第三人参加诉讼。后依法由审判员陈春芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告A村委会的委托代理人徐a，被告B公司的委托代理人周a及第三人杨a到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告A村委会诉称：原、被告于2007年3月30日签订《租赁合同》，约定原告将位于××区××镇××路X.54平方米的门面房及360平方米的场地租赁给被告使用。租期从2007年4月1日起至2010年3月30日止。年租金为人民币（下同）160,359.10元，租金先付后用，于每年3月15日、6月15日、9月15日、12月15日前按季支付。然被告自2008年1月1日起至今共拖欠原告租金200,448.88元未付。根据合同约定，被告逾期支付租金应承担逾期付款利息。若拖欠租金超过3个月，原告有权单方面解除合同。解除合同后，原告有权向被告追索经济赔偿。原告经多次催讨未果，遂诉诸法院要求判令（一）解除原、被告签订的《租赁合同》；（二）被告搬离位于××区××镇××路承租的房屋及场地；（三）被告支付拖欠租金200,448.88元；（四）被告支付逾期付款利息10,306.12元(暂算至2009年3月31日),要求计算至被告实际搬离之日止;（五）被告支付违约金26,726.50元。
诉讼中，由于原告了解到被告将承租的部分租赁物转租给第三人杨a使用，故增加要求第三人杨a搬离××区××镇××路承租房屋的诉请。
被告B公司辩称：系争房屋没有产权证,系违章建筑，故双方签订的《租赁合同》为无效合同，因此不同意原告的第（一）项诉请。因合同无效，被告支付的房屋使用费不应按合同约定的租金标准，应按实际评估价值支付。逾期付款利息应按银行同期利率计算，故不同意原告的第（四）项诉请。同时由于合同无效不存在违约金。此外，被告在系争房屋前的空地上建造了一幢房屋出租给第三人，但这块空地并非是系争合同中的空地。合同约定的160,359.10元年租金分为门面房及场地两个部分，被告已于2009年3月31日搬离了承租门面房，故门面房的租金应算至2009年3月31日。
第三人杨a述称：第三人在承租房屋内的物品较多，搬离存在一定困难。
经审理查明：2007年3月30日，原告A村委会（出租方，签约甲方）与被告B公司（承租方，签约乙方）签订《租赁合同》1份，约定甲方将位于××区××镇××路面积为374.54平方米的门面房及面积为360平方米的场地出租给乙方作为经营场所使用。租期从2007年4月1日起算至2010年3月30日止。门面房年租金为136,707.10元，场地年租金为23,652元，合计年租金为160,359.10元。租金实行先付后用，每季度支付一次，支付期限为每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日之前。乙方应按时支付租金，并承担租赁期间的水、电和通讯等费用。乙方逾期支付租金，除应及时补交外，还应承担逾期支付租金总额日息，以银行利息及滞纳金计算，拖欠租金超过3个月的，甲方有权单方解除合同，解除方式以书面形式通知。乙方擅自终止本合同视为违约，应支付届时年租金的六分之一给甲方；甲方违约应赔偿乙方年租金的六分之一的经济损失。本合同期满且未续租的，则房屋及装潢等不动产部分无偿归甲方所有，土地由甲方收回，设备归乙方所有。归乙方所有的设备，乙方应在本合同期满前搬走，逾期不搬视为放弃，届时甲方可自行处置。
签约后，原、被告各自按约履行了合同规定的义务，但自2008年1月1日起至今，被告共拖欠原告租金200,448.88元未付。2009年1月9日，原告委托律师就被告拖欠租金事宜向被告发出信函，要求被告在接函后3日内向原告支付拖欠租金，并告知被告若未能在上述期限内支付的，原告还要求与被告解除合同，由被告支付拖欠租金及承担逾期支付利息。被告接函后未能履行上述付款义务，遂成讼。
庭审中，被告称其于2009年3月31日已搬离承租门面房，由于被告未与原告办理交接手续，因此被告无法证明其于2009年3月31日已搬离承租门面房的事实。后在法院的主持下，双方于2009年4月21日共同至租赁现场查看，确认被告于2009年4月21日将承租门面房移交给原告。但同时发现被告承租的部分租赁物目前由第三人杨a在使用。
另查明，2008年3月6日，被告与第三人杨a签订《承包经营协议书》，将从原告处承租而来的部分租赁物以发包的形式提供给第三人使用，期限自2008年3月18日起至2010年3月17日止，第三人每年向被告支付的承包费为45,000元。
还查明：原告仅有涉讼土地的征用手续，但在该土地上建造的门面房，未经相关建筑规划管理部门审批。
以上事实，由原告提供的与被告签订的《租赁合同》、原告委托律师向被告发出的《关于支付拖欠租金事宜的函》及被告签收单，第三人提供的与被告签订的《承包经营协议书》、被告收取第三人房租出具的收据以及三方当事人的当庭陈述并均经庭审质证所证实。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为：当事人的民事行为必须符合国家法律、法规的规定。原、被告签订的租赁合同中所涉标的物（门面房），由于在建造时未经建筑规划管理部门的批准，属违法建筑，故上述租赁合同中关于门面房的出租部分无效。鉴于原告要求与被告解除《租赁合同》及要求被告支付违约金之诉请，均是建立在双方合同有效的基础上，故本院对原告的该两项诉请均予以驳回。根据无效合同的处理原则，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，原、被告在法院的主持下，已确认被告于2009年4月21日将承租的门面房移交给原告。因此，上述租赁合同被确认部分无效后，被告还应将承租的场地返还原告，同时作为次承租人的第三人亦应搬离承租的房屋返还原告。根据合同相对性原则的要求，至于第三人因租赁造成的损失可依据其与被告间签订的承包经营协议书向被告主张予以解决。被告作为上述协议书约定的承租人，在该协议签订后已实际使用多年，且对双方约定的租金标准也没有异议，被告应按实际使用期限向原告支付使用费。因此，被告应向原告支付自2008年1月1日起至2009年4月21日止，参照年租金136,707.10元计算的房屋使用费及支付被告与第三人实际归还承租场地之日止，参照年租金23,652元计算的场地使用费。就本案而言，在被告未能提供证据证明的情况下，本院可认定被告出租给第三人的房屋是在原告提供的场地上所建。因此被告否认其出租给第三人的房屋是在原告提供的场地上所建之抗辩，缺乏事实依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告上海市A村民委员会与被告上海B建筑装饰有限公司签订的《租赁合同》无效；
二、被告上海B建筑装饰有限公司及第三人杨a搬离位于上海市××区××镇××路承租的场地并归还原告;
三、被告上海B建筑装饰有限公司支付原告上海市A村民委员会自2008年1月1日起至2009年4月21日止，参照年租金136,707.10元计算的房屋使用费178,729.22元；
四、被告上海B建筑装饰有限公司支付原告上海市A村民委员会自2008年1月1日起至被告及第三人实际搬离承租的场地之日止，参照年租金23,652元计算的场地使用费;
五、被告上海B建筑装饰有限公司支付原告上海市A村民委员会自2008年1月1日起至2009年4月21日止，以178,729.22元计，参照中国人民银行发布的同期逾期贷款基准利率计算的逾期付款利息；另支付自2008年1月1日起至被告及第三人实际搬离承租场地之日止，以年租金23,652元计，参照中国人民银行发布的同期逾期贷款基准利率计算的逾期付款利息；
上述第二、三、四、五条款的履行期限均为本判决生效之日起45日内。
六、驳回原告上海市A村民委员会其余诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计2,431.11元，由原告上海市A村民委员会负担273.60元，被告负担上海B建筑装饰有限公司2,157.51元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员陈春芳
书记员周佳慧
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