重庆市沙坪坝区人民法院
民事判决书
（2007）沙法民初字第X号
原告黎某某,男,X年X月X日出生，汉族，住（略）-1。
委托代理人陈湲佳，重庆博凯律师事务所律师。
被告重庆银昌房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区X街X号附X号。
法定代表人周某某，董事长。
委托代理人胡某，男，该公司法律顾问，住（略）。
委托代理人史某，男，该公司法律顾问，住（略）。
原告黎某某与被告重庆银昌房地产开发有限公司（以下简称银昌公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2007年5月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黎某某及其委托代理人陈湲佳，被告重庆银昌房地产开发有限公司的委托代理人胡某到庭参加了诉讼。该案曾经原告申请，本院依法对被告银昌公司位于沙坪坝区X街X号附X号物理四层B栋办公室进行了查封。本案现已审理终结。
原告黎某某诉称，2004年7月4日，原、被告双方存在商品房买卖合同关系。原告于2004年12月7日接收房屋，但因被告缺乏办理产权证的相关手续等问题，导致产权证迟迟无法办理。要求判令：1、判决解除原、被告双方签订的合同登记号为（沙2004）商字第x号和x号重庆市商品房买卖合同，退房还款；2、判决被告返还原告支付的房款、税费及被告应赔偿的违约金共计人民币x.08元；3、诉讼费用由被告承担。
被告银昌公司辩称，一、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，出卖人仅承担协助买受人办证的义务，应由买受人提交办证所需的资料文件并交纳办证所需费用，然后由出卖人统一代为向房屋产权部门申请办证。即办证程序应由买受人在法定期限内主动启动，要求出卖人对其进行催告从而启动办证程序是不符合法律原意的，买受人迟延提出的办证请求对出卖人在提交办证所需资料文件前的逾期办证的事实，出卖人不承担违约责任。另外，由于买受人的疏忽或其他原因造成与权属登记部门办理手续时或与银行借贷关系出现纠纷而造成延误的，不能归责于出卖人，而应由购房者自行承担相应民事责任。二、逾期办理解除权的除斥期间尚未届满。原、被告于2004年7月4日签订的商品房买卖合用，其中第8条第2款约定该商品房应当于2004年8月31日前经竣工验收合格交房，第15条第2款规定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另外，原告于2004年12月办理相关手续、开始使用房屋，而被告于2006年11月13日，经重庆市沙坪坝区X乡建委审核，该“鼎盛时代大厦”工程竣工验收合格。由于双方约定的竣工验收合格交房，因此交房时间应为2006年11月13日。因原、被告双方均未依据合用交付房屋，则应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定，合同约定或法律规定的办证期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致无法办证的，买受人请求解除合用和赔偿损失的，应予以支持。因此，至开庭审理之时，原告逾期办证解除权的除斥期间尚未届满。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：
2、购房合同，证明双方权利义务及违约责任的约定，合同第15条第2款已明确被告不履行办证义务，我方有权解除合同。通过诉讼方式解除合同。
3、发票及收据，证明我方按合同履行了付款义务。
4、竣工验收意见书，证明被告所建房屋竣工在2004年9月11日，被告一贯的违约，接房时间被告与原告主张的在2004年12月7日一致。
1、5放弃举示。
被告质证认为，真实性无异议，原告确已付清房款、税费，房屋竣工应以竣工备案登记为准，房屋实际交付是2004年12月7日，竣工备案登记在2006年11月13日，此前的交房属瑕疵履行，应以2006年11月13日为准，按合同第15条的约定向后推算180日，再加办证时间再推算1年，因此，原告至今还没有解除权。
原告反某，应以实际交房2004年12月7日向后推算180日，再加办证时间90日，再推1年的次日，原告即拥有解除权。原告有权依据商品房司法解释第18条第2款的规定解除合同。
被告为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：
1、竣工备案登记证，证明诉争楼盘竣工验收备案登记时间。
4、2007年6月8日的通知，证明通知原告积极履行办证义务。
2、3放弃举示。
原告质证认为，X号已过举证时限，不予质证；X号我方未收到，真实性有异议。
本院审查认为，原告举示的证据材料3所涉及的事实，被告予以认可，本院确认；X号为竣工验收意见书，真实性被告无异议，亦予以确认，从记载的内容看，可以明确被告开发的鼎盛时代大厦楼盘于2004年9月11日由作为建设单位的银昌公司、监理、设计、勘察、施工5家单位进行了验收。X号购房合同被告无异议，真实性可以确定，可以说明双方的权利义务关系，相关条款的约定有明确的文字，双方对相关条款的争议，实质是关于有关解除权成立及相关法条的综合论述，为便于逻辑论述的衔接，在本院认为中评述。
被告举示的证据材料1，竣工备案登记证，确是举证时限后提交的，本应不予认证，但本院考虑到原告的请求是解除合同，判断该请求必须对合同的效力进行分析，而该材料可以说明被告开发的楼盘已经竣工备案登记的事实，从而可以推知被告曾经取得过商品房预售许可证，该证即有助于判断合同的效力，故准许进入证据圈，作为定案证据处理。证据材料4是一份通知，原告对真实性质疑，实无从否定，原告发表了质证意见，应认为是其放弃相关程序否决权的表现。众所周某，任何一份通知都存在送达的问题，不仅如此，在产生争议时还需证明。被告的举证仅说明有如此一份通知而已，不能达成被告主张的证明力。
根据双方当事人的举证质证，本院认证，确认如下事实：
2004年7月4日，原告黎某某与被告银昌公司签订了重庆市商品房买卖合同，合同登记号为（沙2004）商字第x号。合同约定：“标的物座落在沙坪坝区X街X-X号鼎盛时代大厦（物理层）X门X号门面；套内面积为9.7015平方米,单价为x元/平方米,房屋总价款为x元；第八条：出卖人应当在2004年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格的商品房交付买受人使用；第十五条关于合同登记和产权登记的约定，1、商品房预售的，自本合同签定之日起30日内，由出卖人向商品房所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请登记备案，如出卖人在合同签定60日内不按上述约定办理登记备案手续的，买受人有权退房；2、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。（2）、买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。”此外，双方还对项目建设依据、面积确认及差异处理、付款方式及期限、逾期付款交房的违约责任、保修责任等进行了约定。
同日，原告黎某某与被告银昌公司又签订了重庆市商品房买卖合同，合同登记号为（沙2004）商字第x号，合同约定：“标的物座落在沙坪坝区X街X-X号鼎盛时代大厦（物理层）X门X号，套内面积为4.9056平方米，单价为x元/平方米，房屋总价款为x元。”其余条款与前合同文本比对内容相同。
两份合同签订后，原告按约向被告支付了房款。按合同分别向有关部门缴纳了房屋转让手续费2599.97元和5141.8元，契税7800元和x元，向被告交纳了转移登记费2600元和5142元。
2004年9月，作为建设单位的银昌公司会同监理、设计、勘察、施工4家单位对鼎盛时代大厦进行了验收。被告实际于2004年12月7日将房屋交付给原告。
2006年12月27日，重庆市沙坪坝区X乡建设管理委员会向银昌公司制发了沙建竣备字[2006]X号重庆市建设工程竣工验收备案登记证。该证竣工验收时间栏中记载，2006年11月13日；工程名称栏为双碑街农贸市场改建工程（鼎盛时代大厦）。
2007年6月8日，被告银昌公司曾制作了一份通知，告知业主银昌公司正在办理房地产权证，要求业主在2007年6月25日之前向银昌公司提交办理房地产权证的相关资料。
本院认为，原告是以解除合同为目的提起诉讼，考证合同的效力则是基础。
原、被告签订的合同属商品房买卖合同的范畴，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，以预售许可证为判断效力的依据，本案被告虽未出示该许可证，但出示了备案登记证，而备案登记证的取得是以许可证为前提，所以可以推知被告曾经取得过预售许可证，从而推知双方所订合同是有效的。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，完成两证的办理，需原告申请，被告协助办理及提供必要的文件。这些必要的文件包括，土地使用权证、建设工程规划许可证、综合验收合格证、房产测绘机构出具的房屋建筑测绘报告、分房平面图。在现实社会中，行政机关办理两证还要求完成土地、房屋的初始登记。作为购房人，在初始登记未完成的情况下，根本无从申请，即使申请了办证机关亦不受理。所以，开发商的义务是申请办证的基础和前提。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定可以得知，出卖人在交房时不具备办证基础条件，以后具备办证条件时有通知买受人的附随义务。因为取得物权是任何一名购房人购房时公开的，为相对方知晓、认可的愿望，开发商有完成此愿望的诚信义务。
被告虽然制作了通知，但没有证据证明原告收到了通知，被告仅证明到备案登记时间是2006年11月13日，被告向有关部门提供办证所需资料的义务是法定的，应负举证责任。原告质疑被告的通知及未能如期完成该义务，被告负有举证责任没有证据证明完成相关义务，应认定不能办证的原因在被告。
根据双方当事人合同15条的约定及双方当事人的阐释可知，双方约定的买受人取得产权证的期限不明确，应从法定标准即90日内。被告提交的备案登记资料的时间是双方约定的180日，双方实际交房在2004年12月7日，因此，原告取得房权证的时间应在2006年9月6日前。因被告的原因原告未能在此前取得房权证，则被告构成违约。根据双方合同15条的约定，原告有选择退房与否的权利，现原告按15条2点（1）项主张权利，即是行使约定解除权。原告以诉讼方式表达解除的意思是可以的。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产法》第三十三条之规定，判决如下：
一、原、被告双方签订的重庆市商品房买卖合同，合同登记号分别为（沙2004）商字第x号和x号于2007年5月24日解除。
二、被告重庆银昌房地产开发有限公司退还原告黎某某房款x元，赔偿原告税费损失x.77元，支付3%的违约金x.31元。
三、原告黎某某将座落在沙坪坝区X街X-X号鼎盛时代大厦（物理层）X门X号和X号非住宅退还被告重庆银昌房地产开发有限公司。
上述二、三项限于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。
案件受理费x元（原告已预交），由被告重庆银昌房地产开发有限公司负担。限本判决发生法律效力后十日内给付原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限，一方或双方当事人是自然人的为一年，双方是法人或是其他组织的为六个月，该期限从法律文书规定履行期间的最后一天起计算。
审判长何世伟
审判员张程岩
人民陪审员薛茜
二○○七年八月十四日
书记员袁刚
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