原告侯a，男，××××年××月××日出生，汉族，住上海市××。
委托代理人王a，上海市A律师事务所律师。
被告贾a，男，××××年××月××日出生，汉族，住浙江省××市××。
委托代理人贾a，住上海市××。
原告侯a诉被告贾a房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年12月11日立案受理，依法由审判员乔财权适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王a，被告的委托代理人贾a到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年5月9日，被告与案外人上海A有限公司就上海市××区××路×号面积为1,100平方米的房屋签订了《租赁合同》，租赁期限自2006年5月28日至2026年5月27日。2008年6月26日，原、被告签订《租赁合同》一份，由被告将××路×号房屋中的一部分转租给原告，面积约为400平方米，租赁期限自2008年7月20日至2014年7月19日，租金每年9万元，一年一付，先付后用，押金1万元，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，被告交付了房屋，原告亦支付了租金9万元及押金1万元。原告在装修期间，案外人于2008年7月9日向原告提出，由于被告未能支付租金，故案外人与被告间的合同已解除，原告无权使用房屋，由于原告已对房屋进行了装修，并预购了货物，为减少损失，原告与案外人重新签订了新的租赁合同，租金自2008年7月20日起算。由于被告不履行与案外人之间的合同，致使案外人解除了合同，导致原告无法履行原、被告间的合同，原告多次与被告联系均未果，因此提起诉讼，要求终止原、被告间签订的租赁合同，被告退还原告已付的租金9万元及押金1万元，并支付违约金22,500元。
原告提供了以下证据：1、被告与案外人签订的租赁合同一份；2、原、被告间签订的租赁合同一份；3、支付凭证及银行查询单；4、通知、合同解除通知、租赁约定、租赁合同解除书、谈话笔录各一份；5、原告与案外人签订的租赁合同；6、收据一份；7、图片一份。
被告辩称：对于原告提供的证据真实性均没有异议，被告确实收到了原告支付的租金9万元及押金1万元，但被告不同意解除合同，因为被告在出租房屋时房东是同意的，而案外人单方面解除合同是不对的，故不同意原告的诉讼请求。
被告提供了一份补充条款。
原告对被告提供的证据真实性无法确认，且认为与本案无关。
经审理查明：2006年5月9日，被告与案外人上海A有限公司签订《租赁合同》一份，明确由被告承租××区××路×号房屋，租赁期限自2006年5月28日至2026年5月27日，该合同明确了被告可以转租房屋，并对其他内容作了约定。2008年6月26日，原告与被告签订《租赁合同》一份，明确被告将××区××路×号约400平方米的房屋出租给原告开办超市使用，租赁期限自2008年7月20日至2014年7月19日止，年租金为9万元，租金每二年递增长7%，租金一年一付，先付后用，押金1万元，如被告交付的房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的，应向原告按月租金的三倍支付违约金，合同还对其他内容作了约定。合同签订后，原告支付了一年的租金9万元及押金1万元，被告亦交付了合同约定的房屋。2008年5月31日，被告出具书面承诺书，确认在2008年6月30日前付清拖欠的租金，如逾期交付，则将租赁房归还给案外人。2008年7月9日，案外人向被告发出书面通知，明确告知被告解除双方之间的租赁合同。
另查明，自2008年7月起，被告已不再使用承租的房屋。
以上事实，由原告提供的租赁合同、房屋租赁约定、解除合同通知书等证据材料及当事人在庭审中的陈述所证实。
本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，故是有效合同；被告虽辩称案外人无权单方面解除合同，被告虽经本院释明后提起了诉讼，要求案外人继续履行合同，但被告却未能按时缴纳诉讼费用，致使另一案件无法继续审理，故对于被告与案外人之间的合同是否继续履行的问题，本案中不作处分，被告可另觅途径解决；由于被告的原因致使原告的合同目的无法实现，其责任均在被告方，现原告要求解除双方的租赁合同，并归还已付的租金及押金，符合法律规定，本院应予支持；由于造成合同无法履行的责任在于被告，故原告要求被告支付违约金的请求，符合合同约定，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除原告侯a与被告贾a于2008年6月26日签订的《租赁合同》；
二、被告应于本判决生效之日起十日内归还原告已付的租金及押金共计10万元；
三、被告应于本判决生效之日起十日内支付原告违约金22,500元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,375元（已减半），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员乔财权
书记员林叶
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