广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)：佛山市新一佳名汇商业有限公司。住所：佛山市禅城区X路X号名汇大厦。
法定代表人：李某某，系该公司董事长。
委托代理人：刘某某、吴某某，均系该公司职工。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：黄某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人：黄某，系广东正承律师事务所律师。
上诉人佛山市新一佳名汇商业有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2003)禅法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现己审理终结。
原审判决认定：2002年12月5日，原、被告双方签订《促销合同》，合同约定被告以其佛山市X路X号名汇大厦新一佳商场四楼X平方米用作与原告合作经营婚纱摄影及艺术照。经营期限从2002年12月18日至2003年3月18日，原告向被告每月缴交租金2600元。合同签订后，原告于2002年12月5日向被告交付违约保证金5200元，经被告协调，原告于同年12月13日，向前手商家南海市桂城奇乐儿休闲玩具设备有限公司支付2000元装修补偿费。同年12月24日，原告向被告交纳进场费3000元及2002年12月18日至2003年1月18日租金2600元。2003年2月21日，原告向被告交纳2003年1月18日至同年3月18日的租金5200元。2003年3月18日，原、被告又签订了《新一佳名汇店场外促销合同》，合同约定经营期限从2003年3月18日至2003年6月18日，其他约定均与《促销合同》基本相同。在合同履行期间，由于被告在2003年1月调整X楼商场的规划，要求原告将铺位迁到X楼继续经营，但双方因搬迁费和装修补偿费协商不成，原告拒绝搬迁，故只有原告一家商户继续留在X楼经营。在2003年2月开始，通向X楼的电梯经常关闭，并且关闭整个四楼除原告承租场地外的所有照明。2003年5月4日，被告向原告发出欠租通知，通知原告从4月18日开始拖欠当月租金2600元及电费47.50元共2647.50元，在接到通知后当天18：00到被告财务部交清所欠款项，逾期则作停业处理。由于原告没有缴交当月租金，同年5月5日，被告即切断原告承租地的电力照明，原告于当天停业。原告在与被告交涉未果的情况下，起诉至佛山市禅城区人民法院，请求：1、判决确认原告有权解除与被告于2003年3月17日签订的《新一佳名汇店场外促销合同》；2、判令被告立即返还原告违约保证金、一次性进场费、装修补偿费共计10，200.00元；3、判令被告赔偿原告各项损失63，131.00元；4、判决被告负担本案的诉讼费用。诉讼中，被告佛山市新一佳名汇商业有限公司提起反诉，反诉请求：1、判令反诉被告补缴反诉原告的租金5200元，电费412元，共计5612元；2、判令反诉被告补缴超合同约定使用反诉原告的房屋面积27平方米的租金x元；3、判令反诉被告承担本案的诉讼费。另查明，原告在讼争商铺经营的浪漫一生婚纱影楼经佛山市价格事务所有限公司评估，确定影楼装修价值x元；摄影器材x元；各项服装、饰品7584元；优惠卡等印刷品6230元；相框、模特具、台椅等其他经营设施2414元，价值总计x元。
原审认为：原、被告双方所签订的合同，是当事人的真实表示，合法有效。虽然合同中并没有约定电梯、照明等基础设施供应的条款，但被告作为出租人应提供公共基础设施服务，按时供电、开电梯等，以便使原告能够正常使用讼争铺位。被告在2003年5月5日以原告欠缴2003年4月18日起当月的租金为由，停止供应原告承租场地的用电，导致原告无法经营而停业。被告构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告返还违约保证金、一次性进场费、装修补偿费共x元的诉讼请求，予以支持。被告相关抗辩理由不成立，不予采纳。至于原告要求被告赔偿其各项损失x元的问题。由于被告违约，致使原告无法继续经营，故被告应赔偿原告由此造成的损失。原告在诉讼中提供了其自行委托佛山市价格事务所有限公司评估原告在讼争铺位经营的“烂漫一生婚纱影楼”的装修价值及其他设施价值，被告在庭审中对其真实性不予认可。但原告委托的佛山市价格事务所有限公司是有评估资质的公司，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条：“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许”。本案中，被告针对此评估报告没有提供证据反驳，且没有申请重新鉴定，故确认佛山市价格事务所有限公司制作的“资产评估报告书”的证明力。原告请求被告赔偿的各项损失包括经评估的影楼装修价格x元；摄影器材x元；各款服装、饰品7584元；优惠卡等印刷品6230元；相柜、模特具、台椅等是可移动的物品，原告可取走再利用，原告而未造成损失，故对这部分的损失不应由被告承担。影楼装修费、优惠卡等印刷品、评估费、影楼固定电话安装费共x元的损失应由被告承担。虽然被告在2003年2月开始未全面提供基础设施服务，该违约行为对原告的经营有一定影响，原告事实上也基本上正常经营了，所以原告经营的影楼在2003年4月18日至同年5月4日所欠被告的租金还应继续支付。因被告不提供公共基础设施服务，导致讼争铺位不具备基本的经营条件而无法使用。故2003年5月5日以后的租金不应再支付给被告。综上，原告应向被告支付从2003年4月18日至同年5月4日的租金1473.33元(2600元～30天×17天)，被告超过此部分的反诉请求不予支持。对电费的反诉请求因无充分的证据证实，且原告否认，故不予支持。由于原、被告双方于2003年3月18日签订的《新一佳名汇店场外促销合同》约定经营期限至2003年6月18日，此合同至现在已自动终止，故原告应将讼争铺位退还给被告。对于被告反诉要求原告补缴超合同约定使用的房屋面积27平方米租金x元的问题，因是另一法律关系，本案不作处理，被告可另案起诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告黄某某应自本判决发生法律效力之日起7日内将租用佛山市X路X号名汇大厦新一佳商场X楼的铺位退还给被告佛山市新一佳名汇商业有限公司，原告在退还上述商铺时，不得损坏其结构及设施。二、被告自本判决发生法律效力之日起7日内，向原告返还违约保证金、一次性进场费、装修补偿费共x元。三、被告自本判决发生法律效力之日起7日内，向原告支付赔偿金x元。四、原告自本判决发生法律效力之日起7日内，向被告支付租金1473.33元。五、驳回原告的其他诉讼请求。六、驳回被告的其他反诉请求。本案受理费2710元，反诉受理费644.90元，由原告承担1258.74元，被告承担2096。16元。
佛山市新一佳名汇商业有限公司不服上述判决，向本院提起上诉认为：一、一审判决上诉人返还一次性进场费、装修补偿费共x元，没有事实与法律依据。上诉人与被上诉人共签订了两份合同。第一份是2002年12月18日签订的《促销合同》，自2002年12月18日起至2003年3月18日止，合同期限为一年，一次性进场费、装修补偿费共x元，被上诉人在该合同期限内已经营到合同期满，合同并没有约定在合同履行完后，由上诉人返还一次性进场费、装修补偿费。上述一次性进场费、装修费是被上诉人在该合同期限内的经营成本，应在合同期限内折旧完毕。一审判决上诉人返还被上诉人的上述款项与本案事实不符。二、一审判决上诉人支付赔偿金x元，不符合本案事实。一审判决认定：影楼装修费x元；优惠卡等印刷品6230元，评估费600元，影楼固定电话安装费300元，共计x元，是被上诉人的损失。1、关于影楼装修费x元的问题。这是被上诉人在与上诉人签订的第一份合同期限的投入。合同期限是2002年12月18日至2003年3月18日止，该合同已履行完毕。一审判决以《婚纱影楼资产价格评估结论书》所评估的价格x元，赔偿被上诉人的损失。《婚纱影楼资产价格评估结论书》第七条明确指出：“依委托人要求，本次评估为评估上述资产购置时评估价值。”一审法院按“购置时的价值”，判决上诉人赔偿装修费，既不考虑合同已履行完毕，合同中没有返还上述款项的约定，也不折旧，是十分不合情理的，也不符合本案事实。2、关于优惠卡等印刷品6230元，影楼固定电话安装费的问题。上述费用都是被上诉人与上诉人签订的第一份合同即《促销合同》期限内发生的费用，即正常经营成本，第一份合同已履行完毕。一审判决上述费用即被上诉人的正常经营成本，要上诉人承担，是与事实不符的，很不合理。影楼固定电话，被上诉人在经营期限长期使用，是被上诉人为经营服务而安装的，且被上诉人在合同终结后可以迁走。一审判决其固定电话安装费300元要上诉人承担，这岂不是被上诉人做生意使用电话要上诉人出安装费，一审的事实不清，判决不当。三、一审判决认为：“虽然合同中没有约定电梯、照明等基础设施供应的条款，但被告作为出租人应提供公共基础设施服务，按时供电、开电梯等，以便使原告能够正常使用讼争铺位。”一审判决认定既没有合同约定，又没有法律规定，也不顾及客观情况，显失公平。1、正如判决书认定的事实：“在2003年2月开始，通向X楼的电梯经常关闭，并且关闭整个四楼除原告承租场地外的所有照明。”上诉人与被上诉人签订的第二份合同是2003年3月18日，签订的合同期限自2003年3月18日起至2003年6月18日止，合同期限为三个月。这个事实说明，上述情况在签订第二份合同前，被上诉人是明知的。既然明知，仍然与上诉人签订合同，说明被上诉人认可了。同时，在合同中也没有约定四楼除被上诉人承租场地的照明、电梯运作、空调等条款。2、一审判决认为：“虽然合同中没有约定电梯、照明等基础设施供应的条款，但被告作为出租人应提供公共基础设施服务，按时供电、开电梯等，以便使原告能够正常使用讼争铺位。”一审判决的认定，显失公平，也完全不合客观事实：1、合同没有约定，但被上诉人是明知的、认可的；2、上诉人四楼商场共有约1500平方米的面积，如果为被上诉人承租的36平方米面积铺位，要求打开整个四楼的灯光照明，开着上下电梯，提供四楼整个楼层的空调，这样电费要超出被上诉人交给上诉人租金的若干倍，这就要在合同中约定，将上述电费计入被上诉人租金之内。既然被上诉人没有在合同中提出要求，也没有承诺承担上述费用，而一审判决要求上诉人承担比收取的租金高出若干倍的电费，显失公平。四、上诉人在一审提起了反诉，一审法院对其中关于“补缴拖欠反诉人的租金5200元，电费412元，共计5612元”的反诉请求，进行了审理和判决，而对“补缴超合同约定使用反诉人的房屋面积27平方米的租金x元的反诉请求”一审认为：是另一法律关系，本案不作处理，被告可另案起诉。上诉人认为：其中部分请求已审理判决，而另一部分则不作处理，要另案起诉，既不方便当事人诉讼，也不符合民事诉讼法反诉案件处理的原则精神。综上所述，请求撤销原审判决，以维护上诉人的合法权益。
黄某某答辩称：一、关于上诉人是否违约的问题。双方争议争议的焦点是对公共区域的基础设施的提供是否违约的问题。一审认定很明确，公共区域的设施是我方经营的基本条件，所以上诉人不予提供明显违约。二、被上诉人损失的构成，双方争议在于2002年12月5日和2003年3月18日分别签订的两份协议是否是独立的租约，一审认定很明确，两份不是独立的协议。1、签订第一份合同我方交纳违约保证金5200元，租期3月而保证金高达5200元是不符合现实的。2、此行业非高利润行业，不可能在短短3个月收回投资，所以不可能实际租期是3个月。3、在签订第二份协议时，我方就对方的违约事实提出协商意见，但面对强势的对方，我方签订第二份协议是为了减少损失。4、第二份合同并没有约定上诉人可以停止供应公共基础设施，因此，上诉人违约，造成被上诉人实际损失，其装修投入都构成上诉人违约造成被上诉人的损失。5、被上诉人使用铺位在正常的经营期间仅仅为一个月。因被上诉人无法估算其真正的市场损失，所以一审判决赔偿装修等费用已经是对上诉人的大大让步。故请求二审法院维持原判。
上诉后，经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点是上诉人佛山市新一佳名汇商业有限公司怠于向被上诉人黄某某提供公共区域内电力、照明、冷气设施的行为是否构成合同违约、如何确定相应赔偿项目及被上诉人超合同约定使用租赁场地应否在本案中予以处理的问题。
关于上诉人佛山市新一佳名汇商业有限公司怠于向被上诉人黄某某提供公共区域内电力、照明、冷气设施的行为是否构成合同违约的问题。综合本案一、二审期间的庭审笔录及上诉人佛山市新一佳名汇商业有限公司一审期间的答辩意见，双方对上诉人佛山市新一佳名汇商业有限公司于合同履行期间贻于向被上诉人黄某某提供公共区域内电力、照明、冷气设施的事实均予以确认，只是对该行为是否构成合同违约存在争议。首先，黄某某之所以愿意选择与上诉人签订《新一佳名汇店场外促销合同》、租用上诉人的经营场地、交纳相关款项并接受上诉人的管理，是基于其相信上诉人将为之提供良好的经营与消费环境及完善的配套服务设施之基础上的。虽然双方并没有在合同中就上述事项明确约定，但由于上诉人所提供的上述服务是面向商场内所有不特定的经营者提供的公共服务且没有另行收费，则意味着上诉人已经将相应收费计入其经营成本并以租金、进场费的形式在其承租人中予以分摊。据此可以认为及时、充分地提供并保障上述相关配套设施的正常使用是上诉人的当然义务。对被上诉人黄某某而言，上诉人怠于履行其提供照明、冷气、电梯的义务并擅自改变其四楼商场布局与规划的行为必然会使被上诉人黄某某的合同目的落空。因此，上诉人的行为已经构成了合同的根本违约，应当承担相应的违约责任，被上诉人有权依法解除合同并要求上诉人承担相应的违约责任。
关于相应赔偿项目及金额的确定问题。首先，被上诉人交纳的一次性进场费、装修补偿费、违约保证金是以双方均自愿履行合同义务并以合同的正常终止为前提的，其作为经营成本应当在所有正常经营期间内进行均摊。由于本案中合同的终止并非正常解除，而是由于上诉人的违约行为造成的，则被上诉人的该项经营成本的正常均摊已经无法实现，因此上诉人必须对被上诉人的该项损失予以赔偿。同理，被上诉人影楼装修费、优惠卡等印刷品、固定电话安装费等经营设施作为固定资产进行折旧的前提也应当以合同的正常终止为前提。由于上诉人的根本违约，被上诉人上述固定资产的正常折旧已经无法实现，则上诉人必须承担其赔偿被上诉人该项损失的违约责任。
关于被上诉人超合同约定使用租赁场地问题。由于被上诉人的该项主张为侵权之诉，而本案案由为租赁合同纠纷，二者分别属于不同的法律关系，原审对上诉人的该项上诉主张不予处理，并无不妥。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3354元，由上诉人佛山市新一佳名汇商业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长吴某兴
审判员陈秀武
审判员林义学
二00四年七月十九日
书记员余珂珂
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