原告某事务所。
投资人费某，经理。
被告赵某。
委托代理人徐某，上海市某律师事务所律师。
原告某事务所与被告赵某居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告某事务所的投资人费某、被告赵某的委托代理人徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某事务所诉称，2009年12月12日，被告至原告处要求购买上海市宝山区某弄内二室一厅或三室一厅的房屋。同年12月14日，原告向被告推荐了宝山区某X号X室房屋（以下简称X室房屋），并于当日16时陪同被告看房，被告看后较为满意，与原告签订了《看房约定书》，约定，原告带领被告查看X室房屋，房价为人民币150万元，被告如与他人串通，隐瞒原告私下成交，造成原告利益损害的，应按房价的2％赔偿佣金。12月16日上午，被告将其夫妇的公积金帐号和身份证号交给原告，要求原告查询被告的公积金状况及贷款额度，并表示需要购买X室房屋。原告通知被告及出售方于当天18时签约，被告没有异议。之后，被告称房价可能下跌，是否购买需要再行考虑。经原告调查发现，X室房屋房地产权利于2009年12月29日已经登记至被告名下。被告的行为违背诚信，损害原告的利益，故起诉要求被告赔偿违约金3万元。
被告赵某辩称，被告本居住宝山区某弄内，与X室房屋出售人脸熟，但不知其有房屋出售。原告带被告看房后，被告与卖方自行协商，卖方同意以147万元的价格出售房屋，故被告与卖方自行进行了交易。原、被告未签订居间合同，没有形成居间关系，原告也未促成交易，无权要求支付费用。原、被告签订的《看房约定书》系格式条款，加重被告义务，排除被告权利，应为无效。即使被告承担违约金，该违约金过高，需要法院调整。
经审理查明，2009年12月14日，原告带领被告查看了宝山区某号X室房屋，双方签订《看房约定书》，约定，X室房屋建筑面积96.76平方米，房价为150万元，如被告需购买该房屋，应到原告处办理购房代理手续，如与他人串通，隐瞒原告私下成交，造成原告利益损害的，被告应按房价的2％赔偿佣金。嗣后，被告与卖方自行就X室房屋进行了交易。2009年12月29日，赵某及案外人孙甲、孙乙经登记成为X室房屋的房地产权利人。
审理中，原告对X室房屋实际成交价为147万元没有异议，但表示，《看房约定书》约定的按房价2％赔偿佣金，该处“房价”指挂牌价150万元。被告表示，上述“房价”应指实际成交价。
以上事实，有原告提供的看房约定书、房地产登记簿房屋状况及产权人信息，及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《看房约定书》系双方真实意思，合法有效，双方均应恪守。被告主张《看房约定书》系格式条款，加重被告义务，排除被告权利，应为无效的意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。《看房约定书》约定，如被告与他人串通，隐瞒原告私下成交，造成原告利益损害，应按房价的2％赔偿佣金。被告私下与卖方成交，损害了原告利益，原告要求被告赔偿违约金，符合双方约定，可予准许。原、被告未约定“按房价的2％赔偿佣金”中“房价”特指挂牌价，按通常理解，房价一般指实际成交价。原告要求按挂牌价计算违约金的意见，本院不予采纳。原告未提供其损失的相应依据，被告主张违约金过高，符合法律规定，可予采纳。本院酌情确定被告支付原告违约金14,700元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：
被告赵某于本判决生效之日起十日内，支付原告某事务所违约金14,700元。
本案受理费减半收取275元，由被告赵某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员杨利民
书记员戴聪
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