上诉人(原审被告、反诉原告)上海京裕缘实业有限公司。
法定代表人曹某某，经理。
委托代理人顾康明，上海沪港律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)王某某。
委托代理人施德文，上海市申泰和律师事务所律师。
上诉人上海京裕缘实业有限公司(以下简称京裕缘公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2009)宝民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人京裕缘公司的法定代表人曹某某及其委托代理人顾康明，被上诉人王某某及其委托代理人施德文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年3月9日，王某某(出租方、甲方)、京裕缘公司(承租方、乙方)签订《租房合同》，约定，商铺位置共和新路某号其一间，约55平方米，甲方同意将上述商铺提供给乙方作为经营之用，租赁用途为喜士多或良友连锁便利店，乙方投资搭建格楼为便利店库房、京裕缘公司办公室、管理员住宿及生活等综合使用。甲方租赁给乙方的场地有效期为两年(即日2009年3月20日起至2011年3月19日止)。签订本合同，甲乙双方本着“先付款、后使用”的原则，乙方进场时向甲方交付一个月的租金作为押金，租金采用季度交纳的方式，季度租赁费为人民币(以下币种均为人民币)27,000元，每季度提前7天乙方向甲方交付下季度的租金。乙方到规定的日期，逾期未付租金及其它费用的，除应补交外，还应向甲方支付因逾期未付款而造成的滞纳金。滞纳金按未付款的1%天数计算。逾期未付款超过10天的，并经甲方催告后仍未付，甲方有权单方面解除合同，收回租赁商铺并保留追究乙方违约责任的权利。甲方应主动维护乙方在正常的承租期内的经营所需甲方房屋使用权的支持，甲方有义务提供乙方办理营业执照所需提供房屋租赁手续和凭证，负责解决房屋屋面、墙面漏水维修。甲方已对出租的房地产做了充分了解，符合乙方经营所需。甲方自愿将上述自已承租房两间房屋转租给乙方其中一间，并办理甲方与该房屋权的户主同意转租合法手续。甲方如无法提供乙方办理营业执照、工商所需的房屋租赁手续的，将无条件退还乙方所已经交纳的租赁保证金和房屋租金。当日，京裕缘公司支付租金27,000元和押金9,000元，王某某按约交付房屋，并协助京裕缘公司办理工商营业执照等手续。但之后京裕缘公司拖欠租金，经多次催讨未果，王某某诉至原审法院，要求解除系争《租房合同》，并要求京裕缘公司支付自2009年6月20日至实际迁出日止的租金和滞纳金(按未付款的1%乘以逾期天数)，支付水电费3,300元。
原审审理中，京裕缘公司提出反诉称，系争租赁房屋没有产权证，也没有建设规划许可证，故系争租赁合同应为无效。签订租房合同时，王某某隐瞒了租赁房屋没有产证的事实，导致京裕缘公司开办的喜士多便利店无法办理相关的证照，故不同意支付自2009年6月20日至实际迁出日止的租金和滞纳金；关于水电费，京裕缘公司已支付5,670元，尚欠3,850元同意支付。并反诉要求，1、确认王某某、京裕缘公司签订的《租房合同》无效；2、王某某返还京裕缘公司租金及押金36,000元；3、王某某赔偿京裕缘公司固定装修损失86,000元；4、王某某赔偿京裕缘公司房屋修缮费6,800元；5、王某某支付京裕缘公司因合同无效造成无法经营而损失的投资借款利息15,150元。
对此王某某表示，签订《租房合同》时京裕缘公司支付过押金9,000元，愿意在租金中抵扣；且系争租赁房屋确实没有产权证，也没有建设规划许可证，租赁合同的效力由法院判决。签订租房合同时，已明确告知京裕缘公司租赁房屋系转租而来，没有产权证。且办理食品和烟草许可证并非是以房屋有产权证为必要条件的。关于京裕缘公司自愿支付水电费3,850元，王某某表示确认。既然京裕缘公司认为租房合同无效，不应再按合同条款约定来主张退还租金及押金；关于固定装修部分，因是京裕缘公司违约，不存在赔偿问题；房屋交付时不存在漏水问题，且京裕缘公司从未提出过要求修缮房屋，现不同意支付房屋修缮费；关于其主张的借款利息也没有依据，故不同意京裕缘公司的所有反诉请求。
京裕缘公司表示，2009年8月10日，便利店停止营业，同年9月20日前，系争租赁房屋内的可移动设备均搬迁完毕，之后系争租赁房屋处于空关状态，王某某一直未来接收；王某某表示，2009年8月27日前，便利店是正常经营的，之后确实不经营了。
原审审理中，京裕缘公司对系争便利店内的固定装修提出评估申请，原审法院通过上海市高级人民法院委托上海大华工程造价咨询有限公司进行鉴定。上海大华工程造价咨询有限公司出具的《上海大华工程造价咨询有限公司关于“共和新路某号喜士多连锁便利店内的装修和固定设施”的鉴定意见书》载明，案件所涉标的物“共和新路某号喜士多连锁便利店内的装修和固定设施”费用合计为81,134元。王某某表示，京裕缘公司利用从委托评估到实际评估间的时间差，进行了新的装修，鉴定报告出具的结论包括了京裕缘公司后来装修的部分，故对鉴定报告不认可；京裕缘公司表示，其并未进行过新的装修，且鉴定公司的鉴定报告漏算了六项内容共计41,017元。上海大华工程造价咨询有限公司的工作人员胡某、张某某表示，鉴定时王某某曾提出京裕缘公司进行了新的装修，但现场无法看出明显的装修痕迹，京裕缘公司也表示只是找了几个工人进行了整理，不存在重新装修的事实。鉴定公司向京裕缘公司寄出鉴定报告后，其未在约定期间内进行反馈，而且京裕缘公司认为漏算的六个项目已包括在鉴定报告内，只是其自行估算的价格比鉴定报告估算的价格高。原审审理中，原审法院主持上海大华工程造价咨询有限公司、京裕缘公司对该六个项目进行核对，京裕缘公司提出漏算的六个项目，在鉴定报告中均已包含。
2010年4月23日，原审法院至共和新路某号主持王某某和京裕缘公司进行交接，京裕缘公司将系争房屋的摇控钥匙两把、后门钥匙一把交付王某某，双方当场交接完毕。
原审法院认为，系争租赁房屋未取得合法的房地产权利证书或建设规划许可证，故王某某、京裕缘公司签订的《租房合同》应为无效。《租房合同》被确认无效后，租金仍应按实结算。京裕缘公司认可仅支付了2009年3月20日至6月19日三个月的租金27,000及押金9,000元，现王某某要求其支付2009年6月20日至实际迁出日止的租金，因双方于2010年4月23日完成交接，京裕缘公司已将系租赁房屋返还王某某，故京裕缘公司理应支付2009年6月20日至2010年4月23日的租金。王某某自认便利店实际于2009年8月27日停止营业，考虑到8月27日后，便利店已实际不经营，兼顾公平原则，故2009年8月27日至2010年4月23日止的租金，应由王某某和京裕缘公司各半承担。关于京裕缘公司已支付的押金9,000元，王某某表示愿意返还，法院予以准许。京裕缘公司自愿支付水电费3,850元，王某某亦表示同意，对此法院予以准许。关于王某某主张京裕缘公司按未付款的1%乘以逾期天数支付自2009年6月20日至实际迁出日止的滞纳金，因系争租赁合同为无效合同，故该主张法院难以采纳。关于系争租赁房屋内的固定装修，鉴于王某某在庭审中表示不愿意利用，故租赁合同被确认无效后，双方当事人应按导致合同无效的过错分担现值责任。签订《租房合同》时，双方即明确租赁用途为开办便利店，王某某有义务提供适租的房屋，以便京裕缘公司办理相关证照，而京裕缘公司事先也应充分了解租赁房屋，是否符合其经营所需，结合审理中所查明的事实，双方当事人提供的证据及发表的意见，兼顾公平原则，故法院酌情确定由双方各自承担50%的责任。至于王某某应支付的折价款，根据上海大华工程造价咨询有限公司出具的鉴定结论载明，“共和新路某号喜士多连锁便利店内的装修和固定设施”费用合计为81,134，王某某应向京裕缘公司支付折价款40,567元。关于京裕缘公司主张的返还租金及押金36,000元、赔偿房屋修缮费6,800元、支付投资借款利息15,150元的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，法院难以采纳。
原审法院经审理后，作出判决如下：一、王某某、上海京裕缘实业有限公司于2009年3月9日签订的《租房合同》无效；二、上海京裕缘实业有限公司于判决生效之日起十日内，按每月9,000元支付王某某自2009年6月20日至2009年8月27日止的租金；按每月4,500元支付自2009年8月28日至2010年4月23日止的租金；三、王某某于判决生效之日起十日内，返还上海京裕缘实业有限公司押金9,000元；四、上海京裕缘实业有限公司于判决生效之日起十日内，支付王某某水电费3,850元；五、上海市X路某号喜士多连锁便利店内的装修和固定设施归王某某所有，王某某于判决生效之日起十日内，支付上海京裕缘实业有限公司折价款40,567元；六、王某某的其余诉讼请求及上海京裕缘实业有限公司的其余反诉请求，不予支持。
京裕缘公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、王某某向其提供了由大房东及上海市宝山区房屋土地管理局高境房地管理所出具的系争房屋正在办理产权证的证明后其才与王某某签订了《租赁合同》，依据该证明其虽然办出了营业执照，但无法办出卫生许可证和烟草专卖许可证，故其拒付租金。此后，在诉讼至法院后其方得知该证明的内容与事实不符，系争房屋根本无法办出产权证，其是受到欺诈才和王某某签订该租赁合同的，故其不但不同意支付王某某租金，同时还要求王某某返还其已付的租金，并按原审法院评估的结果全额赔偿其装修损失。2、王某某起诉后，京裕缘公司在2009年8月24日左右搬离系争租赁房屋，王某某一直未来接收。故原审判决认定京裕缘公司与王某某于2010年4月23日才办理房屋交接手续是错误的，京裕缘公司自2009年8月27日至2010年4月23日并没有实际占用和使用系争租赁房屋，不应支付任何租金。
王某某辩称：1、双方签订合同时，王某某没有任何欺诈行为，其根据大房东及上海市宝山区房屋土地管理局高境房地管理所出具的证明告知了京裕缘公司系争租赁房屋的状况，事实上，依据该证明，京裕缘公司办理了营业执照。在租赁合同中，双方未就烟草、食品许可证进行过约定，京裕缘公司没有办理出上述许可证，不是王某某的过错。2、2009年8月下旬京裕缘公司虽停止了经营，但设备还在系争房屋内，而且有人实际居住在内，京裕缘公司从未通知己方来接收系争租赁房屋。原审中，京裕缘公司申请对房屋内的装修进行评估，因此评估结束前不可能移交系争租赁房屋，京裕缘公司也没有移交的意思表示。故其不同意京裕缘公司的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明:原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为：系争租赁房屋因未取得合法的房地产权利证书亦未取得建设规划许可证，故王某某、京裕缘公司签订的《租房合同》应为无效。租赁合同无效后，系争房屋的实际使用人应当参照原合同约定的租金标准支付租金(使用费)。鉴于双方当事人均确认京裕缘公司于2009年3月已取得营业执照，实际于2009年8月27日后停止营业，且仅支付了三个月的租金，故原审法院判决京裕缘公司参照原租赁合同约定的租金标准支付2009年8月27日前的欠付租金并无不当。京裕缘公司虽于2009年8月27日停止营业，但其却未与出租人办理房屋交接手续，双方的交接手续直至2010年4月23日在原审法院的主持下方办妥，故京裕缘公司应当支付上述占用系争房屋期间的租金(使用费)。同时，原审法院考虑到在上述期间京裕缘公司并未实际经营，按减半的租金标准判决京裕缘公司支付上述期间的租金(使用费)并无不当。京裕缘公司在本案审理中称，其在收到由王某某交付的由上海飞洪百货市场经营管理有限公司、上海市宝山区房屋土地管理局高境房地管理所出具的证明后已向该两单位进行了核实并得到了肯定的答复。故其再以王某某出具虚假证明，其是在受到王某某欺诈的情况下才与之签订合同为由，要求由王某某承担合同无效的全部责任，与事实不符。原审法院认定京裕缘公司在签约之前未对出租物进行充分的了解，对于合同无效所造成的后果应当承担50%责任，并据此判决王某某向京裕缘公司支付装修折价款40,567元，并无不妥。上诉人京裕缘公司的上诉请求缺乏依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,084元，由上海京裕缘实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长汪毅
审判员刘建颖
代理审判员张志煜
书记员范庆韵
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