江西省赣州市中级人民法院
民事判决书
（2008）赣中民一终字第X号
上诉人（原审被告）朱某某，男，X年X月X日生，汉族，于都县人，个体工商户，住（略）。身份证号码：x。
委托代理人张晓林，江西同心齐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张某某，男，X年X月X日生，汉族，于都县人，个体工商户，住（略）。身份证号码：x。
委托代理人钟明元，江西雩山律师事务所律师。
上诉人朱某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服于都县人民法院（2007）于民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2006年3月10日，被告朱某某和案外人邱地长等人与于都县国土资源局签订了国有土地使用权出让合同。依该合同约定，被告朱某某等人受让于都县于银大道7～X号土地367.60平方米用于房屋建设。2006年1月，被告朱某某等人受让的土地开始动工建房。依被告朱某某与邱地长等人的内部合伙协议，被告朱某某对该受让土地上建成的房屋可分得住房一套(第四楼)、店面二间、车库一间。
2006年8月13日，原、被告签订了一份合作建房协议(实为房屋买卖协议)。该协议约定，被告将座落在于都县X路(北)与于银大道(南侧)交接处的在建房屋让售给原告，该房屋包括店面一间，车库一间，住房一套(第四楼)，价款共计约x元左右；协议签订时，原告应付给被告购房定金x元(定金可抵房款)；第四楼住房浇注楼面时原告必须付款x元给被告；房屋封顶时，原告必须付款x元给被告；整幢楼工程完工后，暂扣5000元购房款，剩余购房款原告必须全部付清；原告逾期30天后交付房款，被告有权终止合同，并处违约金x元，作为被告方的损失补偿。同时，协议对双方的其他权利、义务也作了约定。同日，原告依约向被告支付购房定金x元。2007年2月15日，原告向被告支付购房款x元。同年5月29日，原告受让房屋所在的楼房整体结构封顶。同年6月3日下午，原告随同本案证人张东福找到被告，依约将应付的x元购房款交付给被告，但被告以本案讼争房屋不能办理相关权属证书为由拒收。同年7月26日，原告提起诉讼，要求依法处理。
同年8月2日，被告以原告未依约支付购房款为由，书写《关于解除双方所签房屋买卖协议的通知书》一份。该通知的内容为：一、解除双方于2006年8月13日签订的合作建房协议(实为房屋买卖协议)；二、限原告在收到通知7日内前往被告处领取已交付的x元购房款(含定金x元)，被告按银行同期同类贷款利率支付利息；三、如对通知有异议，在收到通知之日起15日内向法院提起诉讼。同月4日，被告以邮政快递的方式将该通知书邮寄给原告在于都县福田购物中心A-X号经营的“奇天网吧”。
在一审第二次庭审中，经合议庭依法行使释明权后，原告张某某将诉讼请求变更为：一、依法确认原、被告于2006年8月13日签订的合作建房协议有效；二、依法判令原、被告双方全面履行合同义务，被告向原告交付房屋。
一审法院认为：根据原、被告双方签订的合作建房协议的具体内容，该协议实为公民个人之间的房屋买卖合同。同时，被告不属于房地产开发企业，该协议也不属商品房预售合同。对该合同的效力不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。被告以双方签订的协议违反上述法律规定为由抗辩，其抗辩理由不能成立。被告以房屋建设未办理相关审批手续，该房屋属违章建筑，主张双方签订的合同无效。因房屋建设是否办理相关审批手续，属行政管理范畴，应由相关行政部门依法处理，且该房屋现已建成，此前的审批手续是否完备，并不影响合同的效力。原、被告双方签订的协议系双方的真实意思表示，该协议合法有效，双方当事人理应依约履行各自的义务。被告曾以原告未依约支付购房款，主张依约单方享有合同解除权。但被告已于2007年2月15日收取原告所交付的x元购房款，证人张东福亦当庭证实，原告于2007年6月3日下午向被告交付购房款x元，被告无理拒收。因此，被告主张依约单方享有合同解除权的理由不能成立。本案于2007年7月26日诉至法院，在诉讼过程中，被告向原告送达《关于解除双方房屋买卖协议的通知书》，该通知不具有解除双方所签订合同的效力，对该协议的效力应由法院依法审查确认。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第44条、第60条之规定，判决：一、原告张某某与被告朱某某于2006年8月13日签订的合作建房协议合法有效；二、原告张某某与被告朱某某应于本判决生效后30日内依合作建房协议履行各自的交房、交款等义务。本案受理费4790元，由被告朱某某负担。
一审判决宣判后，朱某某不服，上诉至本院。其上诉理由及请求为：本案讼争之房屋未经有关部门办理审批登记手续，违反了我国城市房地产管理法的规定，系违法建筑。上诉人与被上诉人签订的合作建房协议实为房屋买卖协议，是以合法形式掩盖非法目的和违反法律、行政法规的强制性规定的无效协议。退一步讲，即使该协议有效，该协议也已依法解除。原判在认定事实和适用法律方面均存在错误，请求二审予以撤销并驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张某某答辩称：上诉人与被上诉人签订的合作建房协议实为公民个人之间的房屋买卖协议，该协议没有违反有关法律规定，双方的行为是合法的，没有任何非法目的。房屋是否办理审批登记手续，是行政管理事项，属行政法律关系，与房屋买卖合同的效力没有因果关系。即使上诉人没有履行审批登记手续，造成房屋交付困难，此也属上诉人不能履行合同义务，因违约，上诉人应承担采取补救措施或损害赔偿等违约责任，而不能通过合同是否履行反过来决定合同的效力。事实上，上诉人的房屋建设实体上没有违反有关城市规划和建设的规定，是合法建筑。此外，上诉人与被上诉人签订的协议没有解除，仍然有效。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：上诉人朱某某与被上诉人张某某订立的合作建房协议（实为房屋买卖协议），系双方当事人的真实意思表示，不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，也未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。因此，张某某提出依法确认2006年8月13日订立的合作建房协议有效并判令双方全面履行合同义务的诉讼请求，理由充分，应予支持。朱某某提出该协议已依法解除的证据不足。根据朱某某与张某某订立的合作建房协议的约定，本案讼争之房屋由朱某某负责代办土地使用权证和房屋产权证手续。朱某某在收取张某某部分购房屋款后，在房地产市场价格上涨的情况下，为了不履行合同约定的义务，以讼争之房屋未经有关部门办理审批登记手续为由主张双方所签协议无效，该行为违背了《民法通则》规定的诚实信用原则。我国城市房地产管理法的相关规定属于行政管理性质的规定，而非针对房屋买卖合同效力的强制性规定。因此，上诉人朱某某提出2006年8月13日订立的合作建房协议无效及即使该协议有效也已依法解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理妥当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4790元，由上诉人朱某某承担。
本判决为终审判决。
审判长常方平
审判员袁海
代理审判员郑小兵
二○○八年四月十六日
书记员黄中林
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