上诉人（原审原告）徐某甲，男，汉族。
上诉人（原审原告）徐某乙，女，汉族。
上诉人（原审原告）刘某某，女，汉族。
委托代理人刘某余，江西客家人律师事务所律师，一般授权代理。
委托代理人万志平，江西客家人律师事务所律师，一般授权代理。
被上诉人（原审被告）赣州永德泰置业有限公司，住所地：赣州市章贡区X路X号。
法定代表人陈某某，系该公司总经理。
委托代理人刘某标，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人徐某甲、徐某乙、刘某某与被上诉人赣州永德泰置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，因上诉人徐某甲、徐某乙、刘某某不服赣州市章贡区人民法院（2009）章民四初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2006年12月3日，被告与三原告签订一份商品房买卖合同，约定原告购买被告位于赣州市章贡区X路X号第X幢X单元二层X室房屋，房屋面积134.33，单价2278.18元，房屋总价款为x元。原告在2006年12月3日前支付首付款x元，其余购房款在2007年1月3日前办理银行按揭手续。被告需在2008年9月30日之前交房，如逾期未交房买受人如不退房，出卖人按已付款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告就房屋质量问题与被告协商不成，从而引起纠纷。
原审法院认为，原、被告于2006年12月3日签订的房屋买卖合同，是双方真实的意思表示，其形式和内容不违反法律规定，依法成立，应受法律保护。本案争议的焦点是被告是否违约。从庭审及被告提交的证据可以认定，2008年8月16日被告以特快专递方式向原告送达了书面交房通知书，原告也认可收到了该份通知书，但原告一直认为房屋有质量问题而未前来办理交房事宜，当房屋发现有质量问题时被告采取了积极的修复措施，且经过专家认定，不影响结构安全，但原告一直拖延不办理入住手续，为此，原告应承担迟延交房的民事责任。原告对被告的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告徐某甲、徐某乙、刘某某对被告赣州永德泰置业有限公司的诉讼请求。案件受理费1036元减半收取518元，由原告承担。
上诉人徐某甲、徐某乙、刘某某上诉请求撤销原审判决，依法判令被上诉人支付违约金x元。具体理由如下：1、被上诉人违反合同约定，构成违约。按照合同约定，涉案商品房的交付时间是2008年9月30日前，但被上诉人向上诉人交付商品房的实际时间是2009年7月18日，已经逾期323天。一审法院错误把售房之前应当由开发商进行商品房质量维修的责任，转嫁为先由业主收房然后由开发商交房以后维修。2、商品房质量问题与被上诉人逾期交房的违约行为具有因果关系。涉案商品房存在质量瑕疵，不符合《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，被上诉人为了让本案商品房符合交付使用条件进行修理，才导致被上诉人延期交房。3、交付商品房的通知义务并不能代替商品房交付条件。虽然被上诉人尽了交付商品房的通知义务，但本案商品房质量瑕疵从被上诉人通知上诉人前就已经存在，而且被上诉人是明知的，被上诉人的这种行为是恶意的，其目的在于规避延期交房的违约责任。上诉人在合理期限内提出商品房存在质量瑕疵，但这并不能因此改变或者代替被上诉人向上诉人交付商品房的条件。本案商品房存在质量瑕疵的情况下，只要上诉人在合理期限内提出来，就不能认为上诉人拒收商品房的行为是被上诉人逾期交房的理由。四、本案商品房存在质量瑕疵问题与本案商品房的主体结构符合质量要求是两个不同的法律概念。本案商品房有多处不同程度的裂缝，卫生间存在漏水问题，直接影响到上诉人入住以及房屋装修。原审判决认为本案房屋经过专家认定“不影响结构安全”，也是没有任何证据支持的。
被上诉人赣州永德泰置业有限公司辩称，一、本答辩人不存在逾期交房的违约事实。涉案商品房经相关部门、单位验收合格，具备交房条件。答辩人在2008年8月16日以特快专递方式向上诉人寄送了交房通知书，履行了通知义务，根据合同约定可以视为本答辩人已按期交房。二、涉案商品房虽有裂缝问题，经设计单位认定为“砼收缩裂缝，不影响结构安全”，该商品房仍然符合合同约定的交房条件。2009年2月，答辩人邀请设计、监理、施工、物业及上诉人到涉案商品房查看现场，设计单位认为不影响结构安全，经论证确定了修复方案，且答辩人已按上诉人认可的修复方案履行了维修义务，上诉人也签字认可维修结果。砼收缩裂缝是可以修复的，该商品房仍然符合合同约定的交付条件。合同约定的交房条件是该商品房要验收。本案的商品房已经验收合格，质量瑕疵不构成不能交房的条件，质量有问题就是限期整改，商品房裂缝问题已经进行了修复，逾期交房的原因不在于被上诉人。三、商品房迟延交付责任在上诉人方。2008年9月30日前上诉人未办理收房手续，至2009年2月19日上诉人才到物业管理处借钥匙，对卫生间及厨房进行闭水试验，当其发现该房主卧室、次卧室、客厅有裂缝问题时，才向答辩人提出维修要求及质量异议，之前从未向答辩人提出收房要求。在裂缝修复过程中，实际需要的工时不过几天，是上诉人提出种种特殊要求耽搁拖延了时间，至2009年4月底才维修好。2009年7月18日上诉人才办理收房手续。涉案虽有轻微砼收缩裂缝质量瑕疵，但不影响结构安全，属轻度的砼建筑质量通病，不影响交房条件的成就。上诉人把合同约定交房条件责任与商品房质量维修责任混为一谈，要求答辩人支付违约金，没有事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审查明，上诉人与被上诉人于2006年12月3日签订《商品房买卖合同》（合同备案编号：X-X-X）。该《商品房买卖合同》约定：……第八条交付期限，出卖人应当在2008年9月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格、符合本合同约定的商品房交付买受人使用……；第九条出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。该《商品房买卖合同》附件六《商品房使用说明书》第二条规定：查验房屋质量，注意主体结构是否有开裂、渗漏现象；已安装的门窗是否合格、是否有损坏；确认水表、电表的读数；给排水管道是否有损坏或畅通。2008年8月16日，被上诉人以特快专递方式向上诉人送达了《“黄某时代”住房交付通知书》，要求上诉人在2009年8月23日起办理交房手续。同年8月17日，上诉人收到被上诉人的交房通知。涉案商品房于2008年7月竣工验收并于同年9月28日经相关建设部门验收备案。2009年2月19日、21日，上诉人在赣州“黄某时代”小区的物业管理公司赣州佳乐物业管理有限公司借得房屋钥匙查看涉案商品房，并反映了房屋需要维修的质量问题，物业管理公司对反映的情况进行了登记，这些问题是：客厅朝南主卧、次卧有几米长的裂缝，客厅也有很长的裂缝，水表箱管道接头处有滴水。2009年2月25日，涉案房屋的设计单位江西五方建筑设计有限公司根据现场察看，对涉案房屋楼板裂缝提出处理意见：黄某时代X楼X室套内楼板存在三条裂缝，经分析、判断此缝为砼收缩裂缝，不影响结构的安全；处理方法为：打开楼板砂裂找平层，清理出结构面的缝，沿着缝凿出“V”型缺口，宽2CM，深2CM，用钢丝刷配以高压水清洗，并充分湿润，被处理表面最终达到清洁、粗糙、潮湿的要求，然后用环氧树脂砂浆灌缝密实，并注意养护（主卧裂缝长约1.5米，次卧约2米，客厅约2.98米）。被上诉人根据设计单位的意见，组织相关人员对地面裂缝进行了维修。上诉人提供的照片可以证实，被上诉人在2009年6月6日前已经将地面裂缝修复。2009年7月18日上诉人徐某甲在被上诉人的《商品房交付使用验收单》上签字确认涉案房屋已经验收，朝南主卧、次卧、客厅地面曾经存在不同程度的裂缝现已修复，公共卫生间排污周边有渗漏、水表箱管道接头处渗水已修复。二审期间，上诉人认为其在2008年10月就前往办理交房手续，并发现涉案房屋存在地面裂缝等质量缺陷问题，已经及时向赣州佳乐物业管理有限公司反映了情况。被上诉人对上诉人在2008年10月曾经查验涉案房屋的说法予以否认，认为上诉人直到2009年2月19日才到物业公司处借钥匙查验房屋准备交接房屋，上诉人未按照通知时间前往办理交房手续。双方因对被上诉人是否逾期交房存在争议，经多次协商未果，因而成讼。二审认定的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的“黄某时代”小区X幢一单元X室房屋《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。上诉人诉称被上诉人交付房屋时因存在质量问题而无法交房，迟延交付房屋323天。被上诉人则认为其没有违约。综合案情，本案的争议焦点实质上是交房期限届满前被上诉人的商品房质量是否符合交付使用的条件。双方当事人在《商品房买卖合同》附件六《商品房使用说明书》第二条规定：查验房屋质量，注意主体结构是否有开裂、渗漏现象；已安装的门窗是否合格、是否有损坏；确认水表、电表的读数；给排水管道是否有损坏或畅通。上诉人作为买受人在受领商品房时对房屋质量进行验收是其义务。上诉人于2009年2月21日反映涉案商品房存在以下质量问题：朝南主卧、次卧、客厅地面有裂缝，水表箱管道接头处有滴水。上述被反映的质量问题是否已经严重影响到房屋的结构安全和使用安全，必须有相关证据予以证实。根据谁主张谁举证的原则，上诉人对涉案商品房存在严重质量缺陷或者不能安全使用负有举证责任，因上诉人未提供证据证实上述质量问题已经严重影响到房屋的使用安全，故上诉人应承担举证不能的法律后果，其关于涉案房屋质量缺陷已经影响了结构安全的抗辩理由，本院不予采信。我国《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”涉案商品房于2008年7月竣工验收，2008年9月28日竣工验收备案；2009年2月25日，涉案房屋的设计单位江西五方建筑设计有限公司对涉案房屋楼板裂缝检测，结论为：经分析、判断此缝为砼收缩裂缝，不影响结构的安全，故本院对上诉人关于被上诉人交付房屋时因存在质量问题而无法交房的抗辩理由不予采纳。我国《合同法》第一百五十三条规定：“出卖人应当说按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”该条是标的物的瑕疵担保规定。当标的物存在瑕疵时，出卖人负有瑕疵担保义务，买受人享有瑕疵担保请求权。在出卖人应负瑕疵担保责任时，对买受人提出修复请求的，出卖人应对标的物进行修理，除去标的物的瑕疵，使其符合规定的品质；买受人也可以自行修理，其修理费用由出卖人承担；此外，买受人也可以请求另行交付无瑕疵之物。涉案的商品房存在质量瑕疵，被上诉人有义务对商品房的质量瑕疵进行修理，被上诉人在本案中也实际选择了承担修理的违约责任，该商品房经过修理后，上诉人实际验收接管了房屋，其中，上诉人自认楼板裂缝是2009年4月28日修复的，双方当事人对修理房屋已经达成一致意见。双方当事人选择以修理方式对房屋质量瑕疵进行完善，本院对此予以认可。出卖人在合理期限内修理房屋是承担瑕疵担保责任的方式之一。虽然被上诉人的修理工作给上诉人使用房屋带来一定的不便，但是这不属于逾期交房的情形。对上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确。在二审诉讼期间，被上诉人自愿补偿上诉人人民币3000元，以弥补房屋维修过程中给上诉人带来的不便，被上诉人自由处分自身权利的上述行为，本院予以认可。据此，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持赣州市章贡区人民法院（2009）章民四初字第X号民事判决；
二、加判赣州永德泰置业有限公司支付徐某甲、徐某乙、刘某某人民币3000元，限在本判决生效后十五日内付清。
二审案件受理费1036元，由上诉人徐某甲、徐某乙、刘某某负担。
本判决为终审判决。
审判长徐某
审判员陈某玲
审判员傅忠
二○一○年三月八日
书记员王佳
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
