重庆市第二中级人民法院
民事判决书
（2008）渝二中民终字第X号
上诉人（原审被告）：重庆渝万房地产开发有限公司，住所地万州区X路X号X楼。营业执照注册号：x－2－1。
法定代表人：谭某某，该公司董事长。
委托代理人：朱建华，重庆正章律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆市万州区恒森物业发展有限公司。住所地万州区X路X号X楼。组织机构代码：x－5。
法定代表人：郭某某，该公司董事长。
委托代理人：吴继东，重庆渝万律师事务所律师。
原审被告：重庆东地房地产开发有限公司，住所地万州区X路X号X楼。营业执照注册号：x－2－1。
法定代表人：田某某，该公司董事长。
委托代理人：朱建华，重庆正章律师事务所律师。
原审被告：田某某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人：朱建华，重庆正章律师事务所律师。
上诉人重庆渝万房地产开发有限公司与被上诉人重庆市万州区恒森物业发展有限公司、原审被告重庆东地房地产开发有限公司和田某某买卖合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2008年3月10日作出（2007）万民初字第X号民事判决，重庆渝万房地产开发有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：2000年9月28日，重庆市万州区恒森物业发展有限公司（下称恒森公司，乙方）与重庆渝万房地产开发有限公司（下称渝万房司，甲方）签订购买位于万州区X路X号X楼X.68平方米房屋（产权证两本、证号x、x号）买卖协议，约定每平方米2600元，总价款x元，分三期付款，第一、二期各付20万元，在2001年1月31日前付清后将房屋交付恒森公司使用，第三次款于2001年6月30日付清，扣除恒森公司已付房屋租金25万元后，实际应付x元，一方不履行约定，赔付违约金15万元。2000年9月28日，恒森公司支付渝万房司购房款20万元，渝万房司将标的物交恒森公司使用。2001年1月17日，恒森公司支付渝万房司购房款20万元。2006年5月8日，恒森公司与渝万房司、重庆东地房地产开发有限公司（下称东地房司）及田某某达成协议，约定，渝万房司违约，同意以售房款冲抵违约金15万元，恒森公司尚欠购房款x元，渝万房司在2006年12月底前将另一本产权证交付恒森公司时付清余款，同时约定，东地房司为此提供连带保证担保，田某某夫妇以其全部共同财产作为连带担保。恒森公司为此向法院起诉，于2006年5月10日撤诉。2007年2月15日，郭某某以恒森公司的名义与田某某以渝万房司、东地房司的名义签订协议，约定，由渝万房司在2006年12月底前交付恒森公司房屋产权证，同意支付撤诉费4100元及违约金x元，并在恒森公司尚欠的购房款中品除，约定如在2007年6月未将产权过户至恒森公司名下，否则承担违约金10万元。2004年11月29日，渝万房司将房权监字第x、x号房屋产权证向万州区X村信用合作联社营业部抵押贷款至今。
另查明，田某某原系渝万房司法定代表人，2001年渝万房司法定代表人变更为张小兰，2005年4月法定代表人变更为谭某某。
一审法院认为，恒森公司与渝万房司于2000年9月28日、2006年5月8日、2007年2月15日签订的《房屋买卖协议》及《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，并已实际交付使用达7年之久，为有效合同，予以确认。上述协议中对不同的行为后果作了违约金约定，其约定合法有效，渝万房司以此认为违约金过高请求降低不予支持。2006年5月8日的《协议书》，东地房司承诺作连带责任担保，予以确认，至于《协议书》中，田某某以夫妇名义担保，但田某某之妻未在《协议书》上签名，故仅能认定田某某个人担保成立。恒森公司、渝万房司于2007年2月15日协议虽未加盖单位公章，其行为足以使他人相信田某某仍是法定代表人，故能代表企业法人行为，该约定有效，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十条、和一百三十五条，《中华人民共和国担保法》第七条之规定，判决：一、2000年9月28日恒森公司与渝万房司签订的房屋买卖协议有效；二、2006年5月8日恒森公司与渝万房司签订的协议书有效；三、2007年2月15日恒森公司与渝万房司签订的协议书有效；四、渝万房司在本判决生效后90日内协助恒森公司将位于万州区X路X号X楼X.68平方米的房屋产权过户至恒森公司；五、渝万房司支付恒森公司违约金x元及诉讼费4140元；六、东地房司及田某某对恒森公司与渝万房司2000年9月28日签订的房屋买卖合同承担连带责任保证；七、驳回恒森公司请求解除在恒森公司所购房屋上设定的抵押权的诉讼请求；八、驳回恒森公司的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由渝万房司承担。
渝万房司不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提起上诉称：被上诉人请求的标的额为10万元，但原审判决上诉人给付x元，超过诉讼请求标的额；原判主文第六条落不到实处，无法执行，被上诉人主张办房权证及违约金，办证行为不存在连带保证问题，是技术上的错误；被上诉人请求解除抵押，我们认为涉及第三人债权，应追加银行作为第三人，一审法院未采纳，以判决主文第七条驳回不当。综上，原判事实不清，请二审法院撤销原判，发回重审。
恒森公司未进行书面答辩，二审时陈述称：本案诉请不存在超标的情况。解除抵押的问题法院有权下判，能否执行是另一回事。三个合同设定三个违约金标准，第一个15万元上诉人愿意承担，诉讼中要求给付的违约金及第二个2万多元的违约金加起来正好是一审法院判决支付的。协议中本已确定给付但在诉讼中又反悔，一审明确27万多元的违约金的给付未超过我们的诉讼请求。如合同履行不了，有担保责任发生，确认东地房司及田某某为连带保证责任并无不当，且我们有这个诉请。判令解除抵押权是判令上诉人去解除，上诉人可用清偿债务去解除，不一定是涉及抵押人的利益，对此我们还不能接受，但有判令办理过户，就必然解除抵押，与我们的目的无影响，故我们对该条未上诉。综上，上诉人的上诉理由不能成立。
本院二审查明：2000年9月28日，恒森公司与渝万房司签订《房屋买卖协议》约定，恒森公司购买渝万房司位于万州区X路X号X楼X.68平方米房屋两套（所有权证号为x号和x号），每平方米2600元，总价款75.5768万元。恒森公司分三次向渝万房司支付购房款。第一次付款：协议签订后，恒森公司支付20万元，渝万房司将全部房屋交付恒森公司使用；第二次付款：恒森公司在2001年1月31日前支付20万元；第三次付款：恒森公司应付余款35.5768万元，扣除恒森公司已付房屋租金2.5万元，实付33.0768万元，恒森公司于2001年6月30日前付清。恒森公司第二次付款到渝万房司帐户的当日，渝万房司将165.67平方米房屋的《房屋所有权证》移交给恒森公司；恒森公司第三次付款到渝万房司帐户的当日，渝万房司将125.01平方米房屋的《房屋所有权证》移交给恒森公司。渝万房司协助恒森公司办理房屋过户手续及国土证手续，房屋买卖及过户手续办理中所发生的税费，按国家规定各自缴纳自己应承担的部分。恒森公司如不履行协议购房或付款，渝万房司如不履行协议售房或不能按时交付《房屋所有权证》，均视为违约，违约方除向守约方赔付违约金15万元外，还应承担由此给对方造成的损失等。
2006年4月4日，恒森公司以“多次要求渝万房司按照《房屋买卖协议》交付《房屋所有权证》，并收取余下房款，但渝万房司一直拒绝履行协议约定，且于2005年1月将已出售的房屋进行抵押贷款”为由诉至法院，请求判令双方于2000年9月28日签订的《房屋买卖协议》合法有效；判令渝万房司继续履行《房屋买卖协议》，协助恒森公司办理房屋过户手续；判令渝万房司向恒森公司赔付违约金15万元等。同年5月8日，恒森公司与渝万房司（田某某作为法定代表人签字）和担保人东地房司、田某某签订《协议书》约定，由于渝万房司已将前述房屋作为自用贷款的抵押物，至今不能按《房屋买卖协议》约定将房屋的产权办理在恒森公司名下，据此，渝万房司构成违约，愿意按协议约定向恒森公司支付违约金15万元。同时，渝万房司保证在2006年12月底前将房屋的产权证登记在恒森公司名下，恒森公司同时将尚欠的房屋余款18.0768万元（已经抵扣渝万房司应当支付的违约金15万元）交与渝万房司。东地房司自愿为渝万房司履行前述义务提供连带保证担保，其担保范围包括但不仅限于渝万房司未履行前述义务而给恒森公司造成的全部经济损失。同时，田某某夫妇以其全部共同财产为渝万房司履行前述义务承担连带保证担保等。协议签订后，恒森公司于同年5月10日向法院申请撤回起诉。
2007年2月15日，郭某某以恒森公司的名义与田某某以渝万房司、东地房司的名义签订《协议书》约定，渝万房司未能在2006年12月底前将房屋产权证交与恒森公司，愿承担违约责任，同意支付违约金2.16万元以及承担应渝万房司的要求撤诉后的诉讼费4140元，两项合计2.574万元。在恒森公司尚欠的房屋余款18.0768万元中扣减（扣减后房屋余款为15.5028万元）。如果渝万房司在2007年6月底前将《房屋所有权证》交给恒森公司，同时，恒森公司便把余款15.5028万元交给渝万房司。若在2007年6月底前渝万房司还没把过户给恒森公司的房屋产权证交与恒森公司，承担10万元的违约金，支付给恒森公司。恒森公司若在2007年6月底以前收到渝万房司交给已过户给恒森公司的房屋产权证没有按时支付余款，承担10万元的违约金，支付给渝万房司等。由于渝万房司仍未履行上述协议，恒森公司因此遂诉诸法院。
本院认为，本案涉及到2000年9月28日恒森公司与渝万房司签订《房屋买卖协议》（下称第一个协议）、2006年5月8日恒森公司与渝万房司和担保人东地房司及田某某签订的《协议书》（下称第二个协议）、2007年2月15日郭某某以恒森公司的名义与田某某以渝万房司、东地房司的名义签订的《协议书》（下称第三个协议），上述协议系各方当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的规定，应为合法有效。各方当事人均应按照协议约定履行自己的义务。事实上，第二个协议已经对违反第一个协议的违约方按照违约责任作了处理，第三个协议已经对违反第二个协议的违约方按照违约责作了处理，违约方渝万房司均以应赔付给恒森公司的违约金抵扣了恒森公司余欠的购房款。恒森公司因第三个协议签订生效后，渝万房司仍未按协议约定履行义务，为此恒森公司诉诸法院，请求判决渝万房司赔付违约金10万元，该违约金的诉请并不过高。渝万房司将本案标的物出售给恒森公司后又抵押给银行，该抵押是否解除涉及抵押权人的利益，不属本案审理范围，因此渝万房司要求追加银行为本案第三人的理由不能成立。一审法院认定的基本事实清楚，但在判决主文中对违约金和担保责任的表述与恒森公司的主张及事实不符，二审应依法予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市万州区人民法院（2007）万民初字第X号民事判决书第一、二、三、四、七、八项；
二、变更重庆市万州区人民法院（2007）万民初字第X号民事判决书第五项为：由重庆渝万房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付重庆市万州区恒森物业发展有限公司违约金10万元及其撤诉后承担的诉讼费4140元，重庆东地房地产开发有限公司及田某某承担连带责任；
三、变更重庆市万州区人民法院（2007）万民初字第X号民事判决书第六项为：重庆渝万房地产开发有限公司未按重庆市万州区人民法院（2007）万民初字第X号民事判决书第四项履行，造成重庆市万州区恒森物业发展有限公司经济损失的，重庆东地房地产开发有限公司及田某某承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2300元，上诉案件受理费5436元，合计7736元，由重庆渝万房地产开发有限公司负担6188元，重庆市万州区恒森物业发展有限公司负担1548元。
本判决为终审判决。
审判长杨超
审判员李学文
审判员胡兴成
二ΟΟ八年五月五日
书记员陈娟
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