云南省高某人民法院
民事判决书
（2008）云高某一终字第X号
上诉人（原审原告）王某甲，男，X年X月X日生，汉族，四川省古蔺县人，个体户。
上诉人（原审原告）刘某某，女，X年X月X日生，白族，云南省大理市人，个体户。
上诉人（原审原告）马某乙，男，X年X月X日生，回族，云南省大理市人，个体户。
上诉人（原审原告）毛某某，男，X年X月X日生，汉族，浙江省台州市人，个体户。
上诉人（原审原告）王某丙，男，X年X月X日生，回族，云南省大理市人，大理市邮政局职工。
上诉人（原审原告）马某丁，女，X年X月X日生，回族，云南省大理市人，个体户，系王某丙之妻。
上诉人（原审原告）范某某，男，X年X月X日生，汉族，黑龙江省五常市人，个体户。
上诉人（原审原告）林某戊，男，X年X月X日生，汉族，福建省蒲田市人，个体户。
上诉人（原审原告）林某己，女，X年X月X日生，汉族，福建省蒲田市人，个体户。
上诉人（原审原告）许某某，男，X年X月X日生，汉族，福建省蒲田市人，个体户。
上诉人（原审原告）高某某，男，X年X月X日生，汉族，浙江省慈溪市人，个体户。
上诉人（原审原告）谢某庚，男，X年X月X日生，白族，云南省大理市人，待业。
上诉人（原审原告）陈某某，男，X年X月X日生，汉族，浙江省杭州市人，个体户。
上诉人（原审原告）李某某，男，X年X月X日生，白族，云南省大理市人，学生。
法定代理人谢某辛，女，X年X月X日生，白族，云南省大理市人，系李某某之母。
诉讼代表人林某戊、马某乙。
委托代理人罗擎星、戴某某，云南星震律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）大理鸿元房地产开发有限公司。住所地：大理市下关新桥北。
法定代表人吴某某，董事长。
委托代理人李某、施某某，云南欣晨光律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
原审原告汪某某，男，X年X月X日生，汉族，福建省永泰县人。
上诉人王某甲、刘某某等因与被上诉人大理鸿元房地产开发有限公司(以下简称鸿元公司)商品房买卖合同纠纷一案，不服云南省大理白族自治州中级人民法院(2007)大中民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院2008年4月24日受理后依法组成合议庭，于2008年5月20日公开开庭审理了本案。上诉人王某甲、刘某某等十三户的诉讼代表人林某戊、马某乙及其委托代理人罗擎星、戴某某，被上诉人鸿元公司的委托代理人李某、施某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认以下事实：在2006年4月至10月期间，王某甲、刘某某等十四户分别与鸿元公司签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，并经大理市公证处公证。双方合同及补充协议约定鸿元公司将自己开发、建设中的鸿城广场第X组团商品房共计15套(其中李某某户购置2套，其余各购置一套)预售给王某甲、刘某某等，并在房屋交接上明确该商品房由建设单位组织验收合格后，鸿元公司在报刊上以公告方式通知购房户办理交接手续，限于2007年1月31日前交付，逾期交付将承担违约责任。逾期交房30日内每天违约金以10元计算，逾期30天后，按购房户已付款的20％再乘以逾期天数支付违约金，合同还对购房价款、付款方式等作了明确约定。该合同及补充协议签订之后，王某甲、刘某某等按约支付房款，鸿元公司于2007年1月30日组织施某单位、监理单位、勘察单位、设计单位进行验收并报大理州建筑工程质量监督站。该站于当日到现场察看后，对鸿元公司报送的竣工工程提出屋面防水层起泡、外墙漆颜色不一致、局部面漆未刷、室内窗限位卡未装、客厅窗高某不符合国家强制条文规定、且未加装安全栏杆等七个方面处理意见，并说明以上问题由建设方督促施某方处理达到合格后向质监站出据证明，未办理竣工证明书之前，工程不得投入使用。参加验收的有关单位人员均在该整改意见上签字认可。鸿元公司按整改意见处理后，2007年4月12日大理州建筑工程质量监督站才验收为合格并向鸿元公司出具了建设工程竣工验收证明书。但鸿元公司早于2007年1月30日以登报公告形式通知王某甲、刘某某等人办理房屋移交手续。据此王某甲、刘某某等人认为鸿元公司未将竣工验收合格的房屋交付各购房户，其行为已形成违约。鸿元公司则认为其已按双方合同约定交付房屋，不存在违约。
一审法院认为，王某甲、刘某某等十四户分别与鸿元公司签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》符合国家有关政策法律规定，属合法有效。在履行过程中，王某甲、刘某某等已按约支付购房款项，而鸿元公司在该商品房工程竣工验收中对存在的问题未按质监部门提出的整改意见进行整改，就将该商品房以登报公告形式交付给王某甲、刘某某等，其行为已违反《房屋建筑工程和市政基础设施某程竣工验收暂行规定》的规定，并已构成违约，应承担违约责任。但因鸿元公司的该违约行为并未给王某甲、刘某某等造成实际损失，加之其事后亦按有关部门的意见作了整改，故对王某甲、刘某某等所主张的违约请求，不予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：“驳回原告汪某某、王某甲、刘某某、马某乙、毛某某、王某丙、马某丁、范某某、林某戊、林某己、许某某、高某某、陈某某、谢某庚、李某某的诉讼请求”。案件受理费x元，由汪某某、王某甲、刘某某等十四户承担。
一审判决宣判后，王某甲、刘某某等不服，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，改判鸿元公司承担违约责任，向各上诉人支付违约金（王某甲x.2元，刘某某x.2元，马某乙x.2元，毛某某x.6元，王某丙、马某丁x元，范某某x.4元，林某戊的为x.4元，林某己x.8元，许某某x.6元，高某某x.6元，陈某某x.8元，谢某庚x元，李某某x.8元）并承担本案的一、二审诉讼费用。其理由是：1、一审认定事实有遗漏和错误。鸿元公司违约表现在交付时间上的延迟和交付不符。合同约定的交房时间是“不迟于2007年1月31日前”，鸿元公司刊登的公告确定交房的时间是从2007年1月31日起，只有起始时间，并没有终止时间的限定，若不能当天移交完房屋，鸿元公司在交付的时间上就构成违约，但一审未认定该事实。对于交付不符即交付时的标的物未经过竣工验收，一审已作认定并确认是鸿元公司违约，但认定未给各上诉人造成实际损失是错误的。鸿元公司在明知未竣工验收合格，不能交房的情况下，隐瞒房屋未经验收合格的真相，决定从2007年1月31日起交房，各上诉人实际领受房屋的时间已是2月至3月份，交房时间上的延迟势必给购房户造成损失。购房者如果能及时迁入自己所购的房屋居住，就会省去在其它地方租住的租金，反之则会损失相应的租金。2、一审适用法律错误。既然鸿元公司已违约，依据《合同法》第一百零七条之规定，就应承担继续履行、采取补救措施某者赔偿损失等违约责任。鸿元公司不能按约交房可以不承担违约责任，那么如果各上诉人不按约定的期限给付购房款，是不是也可以不承担违约责任。
被上诉人鸿元公司答辩认为，一审判决正确，上诉人的上诉理由与本案客观事实不符，应予驳回。其理由是：1、其已按约定履行自己的义务，不存在任何形式的违约。上诉人对合同约定的理解是片面和错误的。双方合同约定的交房时间为“不迟于2007年1月31日前”，该约定是对房屋应于何时交付的一个时间约定，鸿元公司于2007年1月30日刊登交房公告符合双方约定。另，双方合同约定的交付的房屋为“经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房”，鸿元公司已组织包括设计、监理、建筑、工程质量监督等部门组成的专家验收组，对工程进行了验收，结论为合格，与《建设工程竣工验收证明书》结论一致。上诉人置双方约定而不顾，用其他非约定验收标准要求被上诉人，恰恰是违反合同约定的表现。2、一审判决既符合于案件的客观事实，又是正确适用法律的具体体现。双方签订的商品房购销合同是双方的真实意思表示，鸿元公司组织验收和公告交房的行为符合合同约定。质监部门提出的有关观感的七项不属于房屋根本性的质量问题的意见，并不影响房屋的交付和使用，亦不影响合同目的的实现，且鸿元公司事后已进行了整改，并获得了质监部门的认可。鸿元公司不存在任何形式的违约，不应承担责任。
原审原告汪某某提交书面意见，说明其虽未上诉，但请求将其追加到其他上诉人的行列，维护其合法权益。鸿元公司表示不同意。
二审诉讼中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，除上诉人王某甲、刘某某等提出一审遗漏对交接房时间的认定，被上诉人鸿元公司提出一审没有表述补充协议第七条约定及2007年1月30日房屋已通过验收外，双方当事人对一审认定的其余事实均无异议，对双方当事人无争议的事实，本院予以确认。
王某甲、刘某某等提出双方合同约定2007年1月31日交房，如当天不能交付，就是迟延履行，而实际交接房屋的时间是2007年2月10日-3月18日，是迟延交付。鸿元公司对王某甲、刘某某等提出交接房屋的时间是2007年2月10日-3月18日无异议，但认为不存在迟延交付的问题。
鸿元公司提出2007年1月30日，其已组织施某、监理等相关单位对工程进行验收，合同约定的2007年1月31日是公告交房的时间，双方补充协议第七条约定还有30日的接房时间。王某甲、刘某某等认为在验收过程中，大理州建筑工程质量监督站提出整改意见，并明确未办理竣工证明书之前，工程不得投入使用，说明工程未通过验收。双方对办理交接房屋的时间为2007年2月10日-3月18日期间的事实无异议，本院予以确认。另经审查，王某甲、刘某某等上诉人与鸿元公司订立的《商品房购销合同》第七条约定“甲方（商品房出售人）应于2007年1月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方（商品房买受人）”；《商品房购销合同补充协议》第七条约定“乙方必须按《商品房购销合同》约定的交房时间，30日之内到甲方处办理相关接房手续”。2007年1月30日，施某、监理等单位在工程竣工报告上签字盖章认可工程验收合格。对于上述事实能否证明各自的主张，本院将综合本案其他事实和证据作出评判。
综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：鸿元公司是否违约，应否承担违约责任。
本院认为，王某甲、刘某某等人与鸿元公司签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》合法有效。根据《商品房购销合同》第七条约定，鸿元公司应于2007年1月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给王某甲、刘某某等买受人。但其后双方签订《商品房购销合同补充协议》约定王某甲、刘某某等买受人必须按《商品房购销合同》约定的交房时间，30日之内到鸿元公司处办理相关接房手续。依照双方补充约定，说明2007年1月31日为鸿元公司通知交房的时间而非办理完交接手续的时间。王某甲、刘某某等主张鸿元公司没有在2007年1月31日交房即构成迟延交付的理由不充分。双方约定公告交付的房屋应当是验收合格可以交付使用的房屋，虽然2007年1月30日，施某、监理等单位在工程竣工报告上签字盖章认可工程验收合格，但大理州建筑工程质量监督站于同日提出屋面防水层起泡、客厅窗高某不符合国家强制规定且未加装安全栏杆等七个方面处理意见，并说明以上问题由建设方督促施某方处理达到合格后向质监站出据证明，未办理竣工证明书之前，工程不得投入使用，参加验收的有关单位人员在该整改意见上均签字予以认可。鸿元公司隐瞒了房屋尚不能交付使用的实情，在没有对大理州建筑工程质量监督站提出的问题进行整改和办理竣工证明书时，即刊登公告通知交房，不符合双方约定，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施某者赔偿损失等违约责任。一审认定鸿元公司违约，但未判决鸿元公司承担违约责任是不当的。王某甲、刘某某等上诉要求鸿元公司支付违约金，有相应的事实和法律依据，应予支持。但王某甲、刘某某等主张的违约金数额是基于迟延交付提出的，本院不予采纳。根据本案实情，鸿元公司对通知交付的房屋已及时按照大理州建筑工程质量监督站提出的意见进行整改并于2007年4月12日取得了竣工验收证明书，依照公平合理的原则，本院酌定由鸿元公司向王某甲、刘某某等上诉人各支付3000元违约金（其中李某某购买两套房屋，违约金计6000元；王某丙与马某丁系夫妻，共同购买一套房屋，违约金计3000元）。另，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条规定，共同诉讼的一方当事人对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。王某甲、刘某某、汪某某等共同诉讼人对诉讼标的没有共同的权利义务关系，一审宣判后，汪某某未提出上诉，一审针对其提出的诉讼请求所作的判决事项已具有法律效力。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但在适用法律和实体处理方面存在不当之处，应予纠正。对王某甲、刘某某等上诉人提出的上诉请求之合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销云南省大理白族自治州中级人民法院(2007)大中民初字第X号民事判决中针对王某甲、刘某某、马某乙、毛某某、王某丙、马某丁、范某某、林某戊、林某己、许某某、高某某、陈某某、谢某庚、李某某的诉讼请求作出的判决事项；
二、由大理鸿元房地产开发有限公司于判决生效十日内支付王某甲3000元、刘某某3000元、马某乙3000元、毛某某3000元、范某某3000元、林某戊3000元、林某己3000元、许某某3000元、高某某3000元、陈某某3000元、谢某庚3000元、王某丙和马某丁3000元、李某某6000元。
一审案件受理费按一审判决负担；二审案件受理费x元，由大理鸿元房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。大理鸿元房地产开发有限公司如果不按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若大理鸿元房地产开发有限公司不自行履行本判决，王某甲、刘某某、马某乙、毛某某、王某丙、马某丁、范某某、林某戊、林某己、许某某、高某某、陈某某、谢某庚、李某某可在本判决履行期限届满后二年内向云南省大理白族自治州中级人民法院申请执行。
审判长王某
审判员段菁
代理审判员范某
二OO八年七月十六日
书记员许某萍
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