上诉人（原审被告）湖南东富集团醴陵建设有限公司。住所地：湖南省醴陵市X路X号。
法定代表人王某某，董事长。
委托代理人李培水，系湖南湘泰律师事务所律师。代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解）。
委托代理人刘某某，男，××××年××月××日出生，汉族，湖南省醴陵市人，东富集团副总经理，住（略）。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）邹某某，女，××××年××月××日出生，汉族，湖南省株洲市人，住（略）。
被上诉人（原审原告）黎某，女，××××年××月××日出生，汉族，湖南省株洲市人，住（略）。
二被上诉人委托代理人李剑，株洲市芦淞区神农法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解）。
上诉人湖南东富集团醴陵建设有限公司（以下简称“东富集团”）与被上诉人邹某某、黎某租赁合同纠纷一案，湖南省株洲市芦淞区人民法院于2010年4月9日作出（2009）芦法民一初字第X号民事判决。宣判后，东富集团不服，向本院提起上诉。本院于2010年6月7日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人东富集团的委托代理人李培水、刘某某、被上诉人邹某某、黎某的委托代理人李剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：海惠国际商厦（原医药大厦）属90年代中期始建的烂尾楼，2001年，海惠公司将海惠国际商厦建筑安装工程的未完成的工程发包给被告湖南东富集团醴陵建设总公司垫资施工，2002年，双方约定以海惠国际商厦7至X层房产过户转让给被告，抵偿工程款，并已将上述房产办理过户登记手续。2002年，海惠公司又将海惠国际商厦外墙装饰工程发包给被告施工，2004年，经株洲仲裁委员会调解书确认，海惠公司欠付被告736万余元工程款。2004年12月31日，被告向株洲市中级人民法院申请宣告海惠公司破产还债，2006年11月16日，株洲市中级人民法院作出（2005）株中法民破字第X号民事裁定书，宣告海惠公司破产还债。2005年起，被告向有关部门递交报告，申请将海惠国际商厦一楼改建部分临时门面出租，以解决民工工资。2006年12月15日，被告的法人代表王某某将海惠国际商厦与株百停车场之间150平米的空地出租给易任贤、阳勇作仓库使用，租期一年，租金x元。同日，易任贤、阳勇将该空地转租给文某某作商业经营，年租金x元。因文某某在转租期间，已将该空地改建成临时门面，2007年12月31日，被告将该X号临时门面租赁给文某某经营，租期自2008年1月28日至2009年1月28日止，年租金x元。原告邹某某、黎某2008年11月即从文某某处接手该临时门面，于当月对门面重新进行了装修，并聘请了厨师、服务员，添置了设施、设备，用于经营合口味饭店。2009年1月4日，两原告与被告签订门面租赁协议，约定两原告承租该X号临时门面从事商业经营，支付的租金给被告用以解决民工工资，租期自2009年1月28日起至2010年1月28日止，月租金3333.33元，按季度收取。双方还约定，原告需要装修门面，全部自行出资，租赁期满或中途终止合同，原告所投入的装修及安稳之物不得拆除，实行来修去丢的原则，被告不给原告任何补偿；门面如因政府行为，必须中途终止合同时，原告应积极配合，被告退还原告交被告剩余期间的门面租金及押金，因此而导致原告的损失，当可依法争取补偿时，被告应积极配合原告争取补偿。2009年2月25日，两原告向被告交纳了2009年一季度的租金x元。2009年3月30日，海惠公司破产管理人向包括两原告在内的海惠国际商厦的经营户发出公告，海惠公司破产清算已进入资产处置阶段，已委托拍卖机构对海惠国际商厦进行拍卖，为便于拍卖物的移交和经营户的正常经营，限各经营户在公告后7日内搬离现经营场地。2009年4月22日，两原告经营的合口味饭店被有关部门强制搬离。另查明，2009年1月22日，被告与刘某芳签订一份门面租赁协议，该份协议的内容包括租赁场地、租期、租金与两原告和被告的门面租赁协议内容一致。2009年4月14日，被告将2009年一季度x元租金中剩余的2555元退还给了刘某芳。再查明，经株洲天岳资产评估事务所株岳鉴字（2010）第X号鉴定报告鉴定，两原告经营合口味饭店每日净利润为418.15元，两原告为经营合口味饭店添置的设施、设备的重置成本为x元。合口味饭店被强制搬离后，两原告向厨师支付了经济补偿金。
原审法院认为，该案系租赁合同纠纷，原告邹某某、黎某与被告湖南东富集团醴陵建设总公司争议的焦点系原、被告之间签订的门面租赁协议是否系真实有效的合同。被告虽然不是海惠国际商厦一楼的所有权人，但其在承建海惠国际商厦的过程中间，海惠公司欠付被告工程款，被告为解决民工工资，将海惠国际商厦的一楼改建为临时门面出租，并向有关部门递交了报告，包括海惠公司破产管理人在内的有关部门、有关单位虽未正式批复、批准或同意，但事实上已默认了被告的这一行为，被告已事实上取得了该临时门面的租赁处置权，故两原告诉称被告无权就临时门面进行租赁的主张，不予采信。该案中，在同一临时门面内，租期、租金相同的情况下，出现了被告与两原告的以及被告与刘某芳的两份租赁合同，这明显是属于被告的管理失误导致，这两份合同，实际履行的只能是一份，不排除刘某芳系两原告一方的当事人、该两份合同就是一份合同的可能，因两原告予以否认，而被告无证据证明刘某芳与两原告之间的关系，且现两原告持有交纳2009年一季度租金的原始凭证，本院认定，原告持有的合同系实际履行的合同，故被告辩称与两原告的合同系与刘某芳签订合同时的草稿合同，属虚假合同的抗辩理由，不予采信。两原告经营的合口味饭店现已实际搬离，两原告与被告之间的门面租赁协议已经实际解除，故两原告要求解除与被告的门面租赁协议的诉讼请求，予以支持。被告作为破产申请人，应当明知海惠商业大厦随时需要拍卖、移交，其仍然出租给两原告，与两原告签订租赁合同，导致与两原告的租赁合同未能按约定履行完毕，其行为存在主要过错，应当承担民事责任。两原告与被告签订租赁合同时，也应当预见到烂尾楼、临时门面随时需要改造，而与被告签订租赁合同，导致损失，其也有一定的责任。原、被告的民事责任，按二八分担为宜。刘某芳已从被告处退还了剩余的租金属实，但两原告并未就剩余租金向被告主张权利，被告也无证据证明与刘某芳协商终止合同时，已就补偿达成了一致，故被告辩称没有损失的抗辩主张，不予采信。两原告的损失包括设施、设备的损失，预期利润的损失以及因解除合同赔偿厨师经济补偿金等的损失，但不包括装修损失，因为双方在合同中已明确约定，原告装修实行来修去丢的原则，租赁期满或中途终止合同，被告不给原告任何补偿，故原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，不予支持。原、被告在合同虽还约定，门面如因政府行为，必须中途终止合同时，被告退还原告交被告剩余期间的门面租金及押金，因此而导致原告的损失，当可依法争取补偿时，被告应积极配合原告争取补偿，但该约定并未明确被告不予赔偿原告的损失，故原告要求被告赔偿设施、设备，经营损失的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。原告预期利润的损失为：每日净利润418.15元×281天（2009年4月22日至2010年1月28日）×70%=x元；原告实际于2009年11月开始经营合口味饭店，至2010年4月22日被搬离，经营期间为5个月，设施、设备的损失为：重置价格x元-折旧后的价值[x元×5%（三个月的折旧率）÷3个月×5个月]-x元（残值该院酌情认定）=x元；原告补偿厨师经济补偿金的损失为7500元（该院酌情认定经济补偿金为厨师半个月工资，服务员的经济补偿金两原告未提交已实际补偿的证据，不予认定）。原告的损失合计为：x元＋x元＋7500元=x元。被告负担其80%为x.6元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条之规定判决：一、解除原告邹某某、黎某与被告湖南东富集团醴陵建设总公司2009年1月4日签订的门面租赁协议；二、被告湖南东富集团醴陵建设总公司于本判决生效后三日内赔偿原告邹某某、黎某x.6元；三、驳回原告邹某某、黎某的其他诉讼请求。案件受理费6850元，两原告负担5069.5元，被告负担1780.5元；财产保全费1520元，鉴定费2600元，由被告负担，合计被告负担5900.5元。
宣判后，东富集团不服，向本院提起上诉称：1、上诉人是与刘某芳签订合同，未与被上诉人签订合同，被上诉人虚构合同，有合同诈骗之嫌；2、没有证据证明被上诉人可以代表合口味饭店；3、合同约定：如因政府行为必须终止合同时，只退回剩余租金和押金，并无赔偿责任。请求撤销原判第二项，将该案移送公安机关查处。
被上诉人邹某某、黎某辩称：一审法院认定事实清楚，审理程序合法，请求维持原判。
上诉人东富集团在二审中未提供新的证据。
被上诉人邹某某、黎某在二审中提供了3份证据：1、工商所证明，拟证明被上诉人是合法经营的主体；2、证人文某某的证言，拟证明邹某某是合口味饭店的负责人；3、税务局出具的合口味饭店纳税证明。上诉人对被上诉人提供的证据1、2认为不是事实，对证据3没有异议。主审人对证据分析：证据1、2，被上诉人未能提供工商登记资料，无法确定被上诉人是合口味饭店的业主，不予认定；证据3，双方无异议，予以确认。
本院对一审采信的证据和认定的事实予以确认。另查明，2010年5月26日，原审被告湖南省醴陵市东富建筑工程总公司变更名称为湖南东富集团醴陵建设有限公司。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。二审中争议的焦点是：涉案合同租赁方是谁、合同的效力及双方的责任大小。经查，一、关于合同租赁方问题。上诉人东富集团对被上诉人提供的租赁合同真实性予以认可，被上诉人作为合同的租赁方主张权利，不违背法律规定，应予支持。二、关于合同效力问题。上诉人租赁给被上诉人的门面系未经有关部门批准的临时门面建筑，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，上诉人与被上诉人签订的租赁合同无效。三、关于双方责任问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案租赁合同中约定租赁门面为临时门面，租赁期1年，上诉人收取租金用于支付民工工资，合同第十条还约定：门面如因政府行为，必须中途终止合同时，被上诉人应积极配合，上诉人退还被上诉人交上诉人剩余期间的门面租金及押金，因此而导致被上诉人的损失，当可依法争取补偿时，上诉人应积极配合被上诉人争取补偿。从上述合同约定的内容可以看出：上诉人在缔约时已将合同随时终止的风险告知了被上诉人；被上诉人在签订合同时，是明知租赁门面是临时门面建筑，亦明知合同随时会因政府行为终止；其中第十条是双方对合同中途终止后的责任承担约定，即合同中途终止后，上诉人退还被上诉人交上诉人剩余期间的门面租金及押金，因此而导致被上诉人的损失，当可依法争取补偿时，上诉人应积极配合被上诉人争取补偿，在此之外，上诉人依约不应再承担其他赔偿责任。因此，本案租赁标的物临时门面被依法拆除后，租赁合同被中途终止，即使是双方签订的合同有效，上诉人也并无违约行为，无需对被上诉人进行赔偿；现在合同归于无效，缔约时双方明知，都负有责任，合同中途被终止，上诉人并无过错，一审法院判决上诉人因合同中途终止赔偿被上诉人设施、设备、经营损失、厨师经济补偿金、预期利润等损失，与客观事实和法律规定不符，处理不当，应予纠正。上诉人要求“撤销原判第二项”的上诉请求，本院予以支持。据此，一审法院认定事实基本清楚，审理程序合法，适用法律错误，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省株洲市芦淞区人民法院（2009）芦法民一初字第X号民事判决；
二、驳回被上诉人（原审原告）邹某某、黎某的全部诉讼请求。
一审案件受理费6850元，财产保全费1520元，鉴定费2600元，合计x元，由被上诉人邹某某、黎某承担；二审案件受理费2210元，由被上诉人邹某某、黎某承担。
本判决为终审判决。
审判长刘某
审判员赵庆华
审判员陈卫中
二○一○年七月二十六日
书记员龙琳
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》：
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
