原告：新乡市粮食局第二仓库，住所地：新乡市宏力大道X号。
法定代表人：崔某某，经理。
委托代理人：张xx，河南师大方正律师事务所律师。
委托代理人：刘xx，同上。
被告：郭某某，女，汉族，1968年9月出生。
委托代理人：王xx，河南联盟律师事务所律师。
新乡市粮食局第二仓库（以下简称粮食二库）诉郭某某租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月13日受理后，依法组成合议庭，于2010年5月4日公开开庭进行了审理。原告粮食二库委托代理人张xx、刘xx，被告郭某某及委托代理人王xx到庭参加诉讼，现本院已审理终结。
原告粮食二库诉称，2006年9月24日，粮食二库与郭某某签订了1份租赁协议，双方约定：粮食二库将其位于新乡市宏力大道面粉厂家属院临街楼一楼计119m²的房屋租赁给郭某某作婚纱摄影及办公用，租赁期自2006年10月1日起至2007年9月30日止，租赁费用每月3840元。此外，双方还对付款方式及租赁期满后郭某某装修部分归属于粮食二库等事项作出了约定。合同履行至2009年6月，粮食二库依约定向郭某某收取租赁费，但却以资金紧张为由没有向粮食二库交纳租赁费，至今已拖欠6个月的租赁费共计x元。2009年12月26日晚，郭某某在未向粮食二库支付拖欠的租赁费的情况下，将其在租赁房屋内的摄影设备及其他物品运走，将租赁房屋内的所有装修物尽数拆除、破坏。现诉至人民法院，请求人民法院判令郭某某向粮食二库支付租赁费x元，并支付相应的违约金；判令解除双方签订的租赁协议；判令由郭某某赔偿粮食二库的财产损失；本案的诉讼费及其他费用由郭某某承担。
原告粮食二库为支持自己的主张，在规定期限内向本院提交的证据如下：
2006年9月24日粮食二库与郭某某签订的租赁协议，以此证明租赁期限一年，双方存在租赁合同关系。
被告郭某某辩称，粮食二库要求人民法院判令郭某某向其支付自2009年6月至2009年12月期间的租赁费x元的诉讼请求不能成立。双方当事人自1995年8月开始建立房屋的租赁关系。自1995年8月至2006年10月双方共签订了五份书面租赁协议。最后一次签订房屋租赁合同的时间是2006年10月1日，期限为1年，即自2006年10月1日至2007年9月30日止。合同到期后，双方从此之后没有再签订书面的房屋租赁协议。尽管如此，但郭某某自2007年10月份开始，仍按每月3840元的标准，按月向粮食二库支付租金，粮食二库在没有任何异议的情况下收取了租金。直到2009年3月粮食二库提出欲将该房屋卖给郭某某。由于粮食二库出卖价格过高，经协商，2009年3月4日双方就出卖的房屋价格初步达成一致意见后，郭某某在付款的方式上提出，先付一半的房款，剩余一半房款待粮食二库将房产过户手续办妥后三日内日支付。而粮食二库却坚持将全部房款交清，而后再办房屋产权过户手续。为此，双方产生了分歧，并最终导致买卖协议未达成。在此情况下，粮食二库以双方合同已经到期为由，提出解除双方已形成的并已实际履行18个月的事实上的租赁关系。当时，鉴于郭某某在2008年又投入巨资对摄影室等部位进行了更新，为了能使郭某某的损失降低到最小程度，多次恳求再次续订租赁协议。但粮食二库却提出将原每月3840元的租资标准提高到x元才肯将房子继续租赁给郭某某使用。在实在无法接受这一条件的情况下，粮食二库便于2009年4月6日向郭某某下达书面限期搬迁的通知，限郭某某在收到通知后3日内搬迁，并于通知下达后停了水电，致使郭某某无法经营。尽管如此，郭某某仍向其缴纳了2009年5月份的房租，到了2009年6月份，粮食二库于6月15日又一次给郭某某下达了书面的搬迁通知。鉴于这一情况，郭某某便开始逐步处理设备，寻找新的经营场地着手搬迁。粮食二库在未经双方协商解除双方事实租赁关系的情况下，单方面向郭某某下达书面的搬迁通知，并停了水电，从而造成郭某某自2009年4月9日以后就无法经营的情况下，再向郭某某索要租金的理由根本不能成立。主张要求支付相应违约金的请求更是没有依据而不能成立。粮食二库依据2006年10月1日双方所签订的租赁协议第九条，以郭某某的装修部分无偿归其所有为由，要求郭某某赔偿其所谓经济损失的诉讼主张也不能成立。双方2006年10月1日所签订的租赁协议的有效期限截止到2007年9月30日。该协议因期限届满而已经自然终止，以此该协议条款也随之协议的终止而失去效力。同时也不具有法律的约束力，故粮食二库以已经终止的协议条款为依据主张要求赔偿其所谓经济损失的诉讼请求不能成立。综上，郭某某认为粮食二库的诉讼主张不能成立，为此，建议人民法院依法驳回粮食二库的第一条和第三条的诉讼请求。
被告郭某某为支持自己的抗辩，在规定期限内向本院提交证据如下：
1、1995年8月10日至2006年10月1日期间双方当事人所签订的5份租赁合同，以此证明双当事人的租赁合同关系已存续多年。
2、2009年4月6日新乡市面粉厂向大xx摄影下达的《限期搬迁通知书》及2009年6月15日下达的搬迁通知，以此证明粮食二库对郭某某所租赁的房屋停水停电。
本院主持了庭审质证、认证。郭某某认为与粮食二库2006年9月26日所签订的租赁合同有效期限是2006年10月1日至2007年9月30日，之后双方未签订合同，与原来未到期的合同增加了押金2000元，退房退押金。合同第九条的约定，因合同2007年9月30日终止，该条对双方当事人不具约束力。粮食二库认为郭某某提供的证据1中前3份合同均不是本案被告郭某某所签与本案无关，2005年3月合同不显示粮食二库违约，双方对合同的变更是双方真实意思表示一致的结果。该合同已被2006年9月24日所签合同取代。对第5份合同即2006年9月24日所签订的合同无异议。认为证据2的2份通知都是让郭某某搬迁，双方在2007年10月份之后属不定期合同，可以随时要求郭某某搬迁。郭某某并未进行交接房屋。本院经质证，对双方当事人无争议的证据予以确认。认为郭某某对粮食二库证据所涉合同第9条约定提出的质证意见不符合《中华人名共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，本院不予采信。认为粮食二库对郭某某所提供的证据1的前3份合同质证意见没有事实依据，本院不予采信。认为粮食二库对郭某某提供证据1中2005年3月1日所签订的租赁协议的质证意见于法有据，符合本案事实，本院予以采信。
基于上述证据，本院认定本案事实如下：
1995年8月10日国营新乡面粉厂与杨xx签订房屋租赁契约1份；1997年9月1日国营新乡面粉厂与杨xx签订xx照相馆承包经营合同书1份;2003年1月1日新乡面粉厂与杨xx签订1份租赁契约；2005年3月1日粮食二库与新乡市大xx婚纱摄影部签订1份租赁协议，上述4份租赁合同租赁房间数及租赁期限分别为：5间2年、8间3年、8间1年、8间3年。上述租赁标的物均系现新乡市宏力大道面粉厂家属楼一层门面房。其中2005年3月1日所签订的租赁协议约定：租期3年。自2005年3月1日至2008年2月28日；月租金3840元；房费按月结算，每月5日前必须结算；粮食二库收取承租方2000元押金，合同期满如无纠纷，押金退还。合同并对双方其他权利、义务作出明确约定。2006年9月24日粮食二库与郭某某在2005年3月1日所签租赁合同履行期限未届满的情况下，重新签订了1份租赁协议，该协议载明：粮食二库房产位于：新乡市宏力大道面粉厂家属院临街楼房X楼，占用场地面积113左右。该房用途为婚纱摄影及办公用。郭某某不得任意改变该房产用途。租赁期限1年，自2006年10月1日至2007年9月30日止。租赁费用支付自2006年10月1日起为租赁费用支付起始日。双方约定事项：郭某某负责除粮食二库原有的设施外的水暖安装；自行负责室内装饰工程；在执行本合同的情况下，粮食二库不得干涉其经营；租赁期满，在同等条件下郭某某有优先租赁权；粮食二库保证郭某某水电设施的正常使用，郭某某有按时交水电费的义务。郭某某应于本合同生效之日向粮食二库支付单月租赁费用3840元，押金2000元，租赁期满后粮食二库验收房屋后退还押金。租赁费用每月结算一次（期初付款），郭某某应在租金费用到期提前一个月内一次性支付粮食二库下一租赁期的租赁费用，否则粮食二库有权终止租赁合同。维修养护责任：因郭某某管理使用不善造成房屋及其相连设备损失和维修费用，由郭某某承担，并负责赔偿损失。该房产租赁期间，由于经营所产生的费用由郭某某承担，包括：水、电、税费等，并承担延期付款的违约责任。合同第九条约定租赁期满后，本合同即终止，届时郭某某须将该房产退还粮食二库，其装修部分无偿归粮食二库所有，如郭某某要继续租赁，则须提前二个月书面向粮食二库提出，如粮食二库同意则继签租赁合同。协议并对双方的其他权利义务做了明确约定。截止2007年9月30日该协议履行期限届满之日双方当事人未发生纠纷。也未重新签订新的租赁合同。双方继续依2006年9月24日约定的租赁数额3840元执行原合同至2009年4月6日，新乡面粉厂向大xx摄影（个体工商户，业主系郭某某）送达1份限期搬迁通知书，该通知载明，你处租赁我公司位于新乡市宏力大道西段一处临街门面房，因我公司另有用途，限你处接到本通知后于三日内（即2009年4月9日前）交接搬迁。为避免交接期间资产流失，我公司将于本通知送达之日起对该处物业采取水电管制，希望你处配合工作，否则，本公司将采取相关措施强制收回，并向你处要求赔偿因此而造成的损失。该通知郭某某收到后未予搬迁。同时郭某某分别向粮食二库交纳2009年5、6月份的租赁费。2009年6月15日新乡面粉厂又向大xx照相馆送达1份搬迁通知，该通知载明，房屋租赁已到期，我单位已不再对外租赁，现再次通知贵相馆在2009年6月30日前搬迁。该通知郭某某收到后仍未予搬迁。直至2009年12月26日郭某某将其在租赁房屋内的摄影设备及其他物品运走，未向粮食二库办理交接房屋手续。粮食二库即起诉至人民法院，请求人民法院判令郭某某向粮食二库支付租赁费x元，并支付相应的违约金；判令解除双方签订的租赁协议；判令郭某某赔偿粮食二库的财产损失，并承担本案的诉讼费用及其他费用。
另查明，2010年3月18日粮食二库申请人民法院对位于新乡市宏力大道面粉厂家属院临街楼一楼X的租赁房屋至屋内财物被郭某某损坏的情况及财产损失以及修复损坏房屋所需要的费用进行鉴定，本院释明如其向本院提交该出租房屋内有何财物，该财物损坏前是何现状，即向人民法院提供必须的检材做为参照物方能鉴定，粮食二库直至庭审结束未提供。
本院认为，粮食二库与郭某某2006年9月24日签订租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是有效合同，本院依法予以保护。虽然该合同履行期限已于2009年9月30日届满，但承租人郭某某继续使用该租赁房屋，并按时交纳租金至2009年4月份。出租人粮食二库对此没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原租赁合同对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人应按照合同约定严格履行各自的义务。郭某某收到新乡面粉厂搬迁通知时仍交纳2009年5、6月份的租金构不成违约。自2009年7月至2009年12月26日郭某某着手搬迁至搬迁期间，这期间内郭某某抗辩称由于粮食二库的种种干扰使其无法正常经营，但至今未能提供相应证据予以印证，属举证不能，应承担相应民事责任。2009年7月至2009年12月26日这期间郭某某实际使用和占有该租赁房屋，其应当按原租赁协议约定的租金数额及交纳期限足额交纳租赁费，而不应拖欠。其拖欠租金的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。粮食二库起诉明确载明郭某某已于2009年12月26日将租赁房屋腾空，虽未按合同约定办理交接房屋手续，但郭某某此时已不实际占有和使用该房屋，故郭某某应支付粮食二库5个月又26天的租金x元。粮食二库请求的另外512元租金，因郭某某2009年12月27日起已不再使用和占有租赁物，故不应承担。粮食二库该部分请求本院予以驳回。粮食二库请求郭某某支付相应的违约金，由于双方当事人的租赁协议对违约金没有明确约定，且粮食二库起诉没有明确请求违约金数额及计算标准，故本院依法不予保护。粮食二库请求解除其与郭某某之间签订的租赁协议，于法有据，郭某某已不再继续使用该租赁房屋，继续履行租赁协议成不必要，故本院依法予以支持。粮食二库申请本院对租赁房屋及屋内财物被郭某某损坏的情况及财产损失以及修复损坏房屋所需要的费用进行司法鉴定，因其不能提供屋内财产明细、租赁物受损前的原始状况来做为司法鉴定的参照物（检材），致使本院无法委托司法鉴定机构对财产损失进行鉴定，粮食二库应承担举证不能的法律后果。其要求郭某某赔偿财产损失的诉讼请求，本院不予保护，依法予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除新乡市粮食局第二仓库与郭某某2006年9月24日签订的租赁协议。
二、郭某某于本判决生效后十日内支付新乡市粮食局第二仓库租金x元。
三、驳回新乡市粮食局第二仓库的其他诉讼请求。
如果郭某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费380元，由郭某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审判长：刘浩
审判员：汤杰
审判员：赵彦春
二○一○年六月三十日
书记员：张继文
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