重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院
民事判决书
（2010）酉法民初字第X号
原告：曾某某，女，X年X月X日生。
原告：邱某某（曾某某之夫），X年X月X日生。
二原告的委托代理人：蔡胜道，重庆市酉阳县钟多法律服务所法律工作者。
被告：石某某，女，X年X月X日生。
被告：孔某某（石某某之夫），X年X月X日生。
二被告的委托代理人：彭某，男，X年X月X日生。
原告曾某某、邱某某与被告石某某、孔某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何伟独任审判，适用简易程序于2010年5月10日公开开庭进行了审理。原告曾某某、邱某某及其委托代理人蔡胜道，被告石某某、孔某某及其委托代理人彭某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告曾某某、邱某某诉称：2001年10月1日至2004年6月25日期间，被告孔某某因经营酒厂需要，共计向原告夫妇借款x元，并约定每万元每月按200元标准支付利息。由于孔某某经营酒厂不善，我方催款在即，孔某某避而不见，至2006年3月债务本息合计x元，该月5日，原告曾某某与孔某某之妻石某某自愿协商，石某某将其与孔某某位于钟多镇滑石某X号三楼一底砖混结构的房屋抵偿给原告，双方签订了买卖房屋契约，原告还另支付被告x元作为生活及租费困难补助，并垫支x元将被告抵押在银行的房产证取回。被告虽交付了房屋，但未协助原告办理产权变更登记事宜，特起诉要求人民法院确认曾某某与石某某签订的买卖房屋协议有效，限二被告在30日内与二原告到房屋登记部门办理房屋所有权过户登记。
被告石某某、孔某某辩称：《房屋买卖协议》是石某某受原告胁迫达成的，非真实意思表示，而且孔某某于2004年外出务工，2008年才回家，其间没有与石某某协商过出卖自己唯一的楼房，该协议是无效协议。孔某某不在家期间，原告之子邱某为了达到办理房屋过户之目的，于2006年4月伪造了与孔某某的《房屋购销协议》，逼迫石某某交出户口簿，办理了过户登记手续（该违法登记现已被撤销），过户手续办理后，原告将石某某母子赶出房屋，并强迫石某某领取7000元钱用于遣散租房户，原告的行为严重侵犯了被告的合法权益。而且原告借给孔某某的钱共计只有x元，已连本带利还清，既然债务不成立，《房屋买卖协议》也不成立，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2006年3月5日，被告石某某（甲方）与原告曾某某（乙方）签订一份《买卖房屋契约》，契约中称：甲方丈夫孔某某借乙方及其丈夫邱某某的人民币x元，欠利息x元。按甲方丈夫孔某某立据所欠借款利息每月200元计算，从2004年10月至今止共计19个月（计算式：x元×200元/月×19个月=x元），甲方共欠乙方本息相加为x元。因甲方丈夫孔某某2004年10月5日离家出走，一直音讯杳无，甲方两个孩子在校读书，经济困难，乙方又要求甲方及丈夫还债，因此双方协商达成此协议，即甲方将其与丈夫的共同财产位于钟多镇滑石某X号三楼一底砖混结构房屋出让给乙方，付款方式用甲方丈夫出具给乙方及丈夫的借据和欠据加上利息共计x元进行冲抵，另乙方垫支x元将甲方抵押在城郊信用社的房产证取回，并另付x元给甲方作为生活及租房困难补助，双方还约定7日内交付房屋，并对附属设施维护方面也进行了约定。
协议签订后，原告于2006年4月7日出资x.05元归还了借款人为武兴强、担保人为孔某某的银行贷款本金及利息，将孔某某抵押在本县城郊信用社的房屋产权证取回。同月12日，原告之子邱某持孔某某的《房地产权证》、《国有土地使用权证》和夫妻户口本以及邱某与孔某某签订的《房屋购销协议》等资料向本县国土资源和房屋管理局申请办理了权属转移变更登记，石某某于该月18日搬出房屋。孔某某回到酉阳得知上述情况后，于2009年10月30日向重庆市人民政府提出不服颁证的行政复议申请，重庆市人民政府经复议认为因房屋买卖而申请土地权属登记的，应由当事人各方共同申请或依法委托一方申请，本县国土资源和房屋管理局没有证据证明孔某某委托了邱某办理转移变更登记手续，其2006年4月12日颁发给邱某的《房地产权证》违反法定程序，遂予以撤销。
另查明，《买卖房屋契约》中涉及的房屋现位于本县X镇桃花源社区X组，为三楼一底砖混结构，系孔某某与石某某2002年共同修建完成，同年8月7日取得《房屋所有权证》（酉房权证302字第x号）和《国有土地使用权证》（酉国用〔2002〕字第x号），登记的房屋所有权人及土地使用者均为孔某某。
以上事实，原告提供了石某某与曾某某签订的《买卖房屋契约》复印件，武××的《个人借款合同》及贷款收回凭证复印件，石某某领取邱某某x元的领条复印件（原件退回原告）两张，石某某领取借款借据八张共计金额x元的领条复印件（原件退回原告）一张，孔某某的借条复印件八张，催款通知复印件，房屋修缮照片三张以及修缮费用收据复印件（原件退回原告）四份；被告提供了孔某某的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》复印件，本县桃花源社区居委会证明，孔某某的个体工商户营业执照和卫生许可证复印件，段××、周××、冉××、李××、何××、冉××、冉××的证明，借款人为武××担保人为孔某某的《个人借款合同》复印件、邱××办理过户登记使用的《房屋购销协议》、《申请书》、《重庆市房地产登记申请书》及《土地房屋权属登记卡》复印件，《重庆市人民政府行政复议决定书》（渝府复〔2009〕X号）等证据在案，事实清楚，足以认定。
本院认为：石某某与曾某某签订的《买卖房屋契约》实际上是一份“以物抵债”协议，以物抵债是债权人与债务人对自己民事权利做出的重大处分，必须建立在双方自愿和协商一致的基础之上，本案中债权人曾某某、邱某某未与债务人孔某某协商过以物抵债事宜，孔某某之妻石某某用夫妻共同财产冲抵债务也未征得孔某某的同意，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。……”石某某与曾某某签订《买卖房屋契约》的行为即属于擅自处分夫妻共同财产，孔某某对石某某的行为不予追认，甚至表示反对，故该《买卖房屋契约》应属无效。另外，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，原告明知孔某某2004年10月5日离家出走，一直音信杳无，还拟订《买卖房屋契约》，要求石某某单独处分其夫妻共同财产，其受让该房屋并非善意，在房屋的价值上也未进行评估认定，有可能造成房屋的价值高于原告方的债权额，该受让价格亦不具有合理性，并且协议签订后办理的权属转移登记已被撤销，故原告方要求确认《买卖房屋契约》有效从而办理房屋产权过户登记取得该房屋所有权之请求不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条的规定，判决如下：
驳回原告曾某某、邱某某的诉讼请求。
案件受理费4960元，因适用简易程序审理减半收取2480元，其余2480元由原告曾某某、邱某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员何伟
二○一○年五月三十一日
书记员胡样
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