江苏省苏州市中级人民法院
民事判决书
（2008）苏中民三初字第X号
原告中国工商银行股份有限公司苏州留园支行（以下简称工行留园支行），住所地江苏省苏州市X路X号。
负责人赵某某，行长。
委托代理人杨某某，该行工作人员。
委托代理人朱某，该行工作人员。
被告方宣君。
被告吴江山鹰众盛房地产开发有限公司（以下简称吴江山鹰公司），住所地江苏省吴江经济开发区X路。
法定代表人周某某，总经理。
委托代理人周某，江苏苏州新开利律师事务所律师。
原告工行留园支行与被告方宣君、被告吴江山鹰公司借款合同纠纷一案，本院于2008年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2008年5月30日公开开庭审理了本案。原告工行留园支行委托代理人杨某某、被告吴江山鹰公司委托代理人周某到庭参加诉讼。被告方宣君经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行留园支行诉称，2006年6月13日，方宣君与工行留园支行签订个人购房借款合同（编号为A商住字苏州分行留园支行2006年x号），向工行留园支行贷款人民币x元，用于购买吴江山鹰公司开发的众盛阳光嘉园X幢X室房，借款期限为15年，每月等额本金还款，月利率为4.7925‰，在抵押房产未办妥抵押前，由吴江山鹰公司提供保证担保。工行留园支行于当年6月13日依约履行了放款义务，但是方宣君并未按合同约定按时还款。至2007年12月13日止方宣君已累计违约17次，根据合同约定，工行留园支行可宣布借款合同提前到期，特诉请法院判令：1、解除工行留园支行与方宣君之间的借款合同；2、方宣君立即偿还工行留园支行贷款本金x.42元，利息（含逾期息）1840.4元，（暂计算至2007年12月21日）共计x.82元；3、确认工行留园支行对抵押物享有优先受偿权；4、方宣君承担本案的诉讼费用；5、吴江山鹰公司承担连带清偿责任。
工行留园支行提供的涉案证据为：
证据1、中国工商银行个人住房贷款申请审批表一份；
证据2、中国工商银行苏州分行借款借据一份；
证据3、个人购房借款合同一份；
上述证据证明方宣君的借款时间和借款数额以及设定抵押、保证的具体内容。
证据4、方宣君的台湾身份证、护照及户口名簿各一份，证明方宣君的身份；
证据5、还款明细表四页，证明方宣君的还款记录以及违约的事实；
证据6、江苏省苏州市中级人民法院（2007）苏中民三初字第X号民事裁定书，证明工行留园支行曾就方宣君的违约行为提起诉讼的事实；
被告方宣君答辩称，其与工行留园支行签订购房借款合同属实。合同签订后，方宣君依照约定还款，但由于其为境外人士，因生意往来经常出差于境内外，有时疏忽，偶然有延误十天左右未及时还款的情况。但鉴于方宣君未有借款不还的恶意，且工行留园支行事实上也收取了逾期利息，方宣君偶尔拖延还款的情况并未造成工行留园支行的损失，故请求法院依法驳回工行留园支行的全部诉讼请求。
被告吴江山鹰公司答辩称，如果方宣君违约属实，吴江山鹰公司愿意承担连带保证责任。但对于工行留园支行第三项诉讼请求，由于吴江山鹰公司与方宣君签订合同后，房屋至今未交付给方宣君，抵押登记手续也未办理，故工行留园支行要求享有优先受偿的请求不成立。
方宣君与吴江山鹰公司均未提供证据。
吴江山鹰公司对工行留园支行提供证据5的真实性无法核实，对其余证据真实性均予认可。
根据双方当事人的举证和质证情况，经本院审查，工行留园支行提供证据均出示了原件，故本院对其真实性予以认可。
经审理查明：
2006年6月13日，方宣君与工行留园支行签订《个人购房借款合同》。合同约定，工行留园支行向方宣君发放个人住房贷款人民币x元，用于购买座落于苏州市众盛阳光嘉园X幢X室的住房，贷款期限15年，自2006年6月13日起至2021年6月13日止；月利率为4.7925‰，如遇人民银行贷款利率调整，则按规定执行；还款方式为等额本金还款；如方宣君未按约定的时间归还贷款本息，将按该合同约定的利率确定方式所确定的同期贷款利率基础上加收50％罚息，同时约定方宣君不按期偿还贷款利息时，工行留园支行可对未支付的利息计收复利；在合同有效期内，若发生方宣君连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息等事项，工行留园支行有权宣布合同提前到期。同时，在合同保证条款部分约定，保证人自愿为借款人提供连带责任保证。保证人为售房人的，其保证期限自合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。本案中，售房人吴江山鹰公司作为保证人在合同保证人栏盖章确认。在合同附件一抵押物清单上，方宣君签字同意将上述众盛阳光嘉园X幢X室房产为涉案贷款提供抵押担保。合同还对其他有关事项作了约定。
合同签订后，工行留园支行于2006年6月13日依约发放贷款x元并由方宣君签字确认。自2006年8月13日起，方宣君开始出现未按时归还贷款本息的现象。2007年10月16日，工行留园支行以方宣君不按期还款，构成违约为由向本院提起诉讼，请求解除涉案合同并提前偿还借款本息。诉讼中，方宣君按照双方协商约定偿还了此前大部分欠款，至2007年11月16日，仅余欠款539.89元。工行留园支行于2007年11月20日以当事人达成和解为由向本院撤回起诉。其后，方宣君于2007年12月13日及2008年1月13日两个付款期内再次发生逾期还款现象，工行留园支行遂于2008年1月15日向本院提起本诉讼。本案诉讼中，方宣君于2008年1月24日再次将此前欠款全部归还，但在2008年2月、3月、4月、5月又未能按期足额偿还借款本息。故自2007年11月20日迄今方宣君已累计6次未能按期偿还贷款本息。截止2008年5月21日，方宣君尚欠工行留园支行到期贷款本金2822.22元，应付利息2410.68元，罚息11.86元，合计结欠到期贷款本息为5244.76元。另有未到期本金x.47元。
另查明，方宣君在上述借款合同抵押物清单上签字后至今尚未办理房屋所有权证和他项权证。
本院认为，本案系涉台借款合同纠纷，故应按照我国民事诉讼法中涉外民事诉讼的特别规定确定管辖和法律适用。本案中，由于双方当事人在合同中明确约定该合同履行中发生纠纷，向贷款人所在地人民法院提起诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条之规定，本院作为贷款人工行留园支行所在地法院，依法对本案享有管辖权。关于法律适用，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十六条规定，涉外合同的当事人未选择处理合同争议所适用的法律，适用与合同有最密切联系的国家的法律。本案中，当事人对处理合同争议所适用的法律未作约定，由于借款合同签订地和履行地均在中华人民共和国境内，故按照最密切联系原则，本案应适用中国法律。
本案中，工行留园支行与方宣君签订的《个人购房借款合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同签订后工行留园支行依约发放借款，方宣君应按约履行还款义务。现方宣君自2007年11月20日与工行留园支行达成和解意向后迄今又累计6次未按期归还贷款本息，依据双方签订的《个人购房借款合同》的相关约定，方宣君上述行为已构成违约，应承担相应的违约责任。工行留园支行依照合同约定要求解除涉案《个人购房借款合同》并提前收回贷款本息的主张应予支持。
关于担保问题。依照合同约定，吴江山鹰公司作为保证人，应当在方宣君未能按合同约定履行还款义务时承担连带保证责任，其保证期限至方宣君持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。本案中，尽管方宣君在抵押物清单上以众盛阳光嘉园X幢X室房产进行抵押并签字，但按照我国法律规定，房屋抵押应当办理抵押登记手续，在未正式办理抵押登记手续之前，抵押不生效。由于方宣君其后并未就该房产取得产权，更没有依约办理相关的法律登记手续，故该抵押实际并未生效，因此工行留园支行请求对该房产行使优先受偿权的主张本院不予支持。双方应当依据合同约定，由吴江山鹰公司作为保证人对方宣君在未办理正式抵押登记手续前的违约行为承担连带清偿责任。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第二百三十五条、第二百四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百二十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条之规定，判决如下：
一、解除原告工行留园支行与被告方宣君签订的《个人购房借款合同》；
二、被告方宣君于本判决生效之日起三十日内归还原告工行留园支行已到期借款本金2822.22元，应付利息2410.68元，罚息11.86元，合计5244.76元，以及2822.22元自2008年5月22日起至实际清偿日止按合同约定确定的同期贷款利率加收50％计付的逾期利息；
三、被告方宣君于本判决生效之日起三十日内归还原告工行留园支行未到期本金x.47元以及该款自2008年5月22日起至本判决生效日止按合同约定确定的同期贷款利率计付的利息。逾期归还，按合同约定确定的同期贷款利率加收50％计付逾期利息。
四、吴江山鹰公司对方宣君上述第二、第三项还款义务承担连带清偿责任；
五、驳回原告工行留园支行的其他诉讼请求。
案件受理费4807元，由被告方宣君负担。
如不服本判决，原告工行留园支行、被告吴江山鹰公司可在判决书送达之日起十五日内，被告方宣君可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省高级人民法院开户行：江苏省南京市X路支行，帐号：x）。
审判长王燕仓
代理审判员吴宏
代理审判员赵某青
二○○八年五月三十日
书记员刘红
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