江西省赣州市中级人民法院
民事判决书
（2008）赣中民一终字第X号
上诉人（一审被告）：赣州市旺众百货商场
法定代表人：黄某某，该商场总经理。
委托代理人：刘某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），系旺众百货商场员工。
被上诉人（一审原告）：赵某某，女，X年X月X日生，汉族，赣州市人，住（略）。
委托代理人：尼玉峰，江西明理律师事务所律师。
一审原告赵某某与一审被告赣州市旺众百货商场房屋租赁纠纷一案，前由章贡区人民法院于2008年4月28日作出（2007）章民一（1）初字第X号民事判决。上诉人赣州市旺众百货商场不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
章贡区人民法院一审查明：2006年4月30日，林宇辉与原告订立租赁合同，合同约定：甲方（即原告）将赣州市章贡区X路X号X单元X室租赁给乙方（林宇辉）使用，每月租金600元。双方签订合同时，乙方须向甲方一次性缴纳1800元押金，待租赁合同期满后，甲方将押金1800元一次性退还乙方。租房时间从2006年5月1日至2008年4月30日止，每月租金陆佰元需按月缴纳，即每月1日前缴清或汇入甲方指定的帐户内，逾期不缴纳或缴纳的金额不足时，甲方有权收回本房，押金不予退回。在合同期未满前，任何一方欲提前终止本合同，需提前一个月书面通知对方，经协商可提前终止本合同。未尽事宜，经双方协商同意，可进一步修改完善，否则视为违约。任何一方违约，皆须用三个月租金（即1800元）来补偿对方的损失。合同签订后，原告将该房交付给林宇辉使用，租金通过转帐付给原告。后被告的出纳通知原告到被告处领取租金，由原告写收条给被告的出纳。2007年原、被告双方协商未果，诉至一审法院。一审另查明：2007年10月8日一审法院在被告财务处保全时，在被告财务处合同文件夹中提取林宇辉与原告的租赁合同，在被告商场罗天昊经理处提取赣州市章贡区X路X号X单元X室房屋的钥匙。
章贡区人民法院一审认为：位于赣州市章贡区X路X号X单元X室房屋系原告所购，原告对该房屋拥有合法的所有权，享有对该房屋占有、使用、收益、处分的权利。原告虽然与被告没有签订租赁合同，但林宇辉离开赣州市以后，原告的租赁合同存放在被告的合同文件夹中，原告的钥匙也是被告的工作人员保管，且租金也是由被告的财务人员支付。因此，被告的行为，足以使原告有理由相信该房屋是被告承租。被告提出支付租金系林宇辉委托被告公司的出纳个人支付，且必须林宇辉寄过租金后才支付原告，但被告没有提供证据加以证明。原告与林宇辉的合同中约定在合同期未满前，任何一方欲提前终止本合同，需提前一个月书面通知对方，经协商可提前终止本合同。被告未书面通知原告停止租赁该房，因此，对于原告请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《城市房屋租赁管理办法》第六条第三项之规定，判决：一、被告支付从2007年元月起至2007年10月的房屋租金共计人民币6000元整及闭路电视费人民币150元；二、被告支付的押金1800元不予退还。案件受理费50元，由被告承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人赣州市旺众百货商场不服该判决，上诉请求驳回被上诉人的起诉或发回重审。其上诉理由是：上诉人赣州市旺众百货商场没有与被上诉人赵某某签订过合同，不是赵某某房屋的承租人，承租赵某某房屋的是林宇辉，上诉人不具有被告主体资格。
被上诉人赵某某答辩称：一审法院认定事实清楚。旺众百货商场与合同签订人林宇辉是雇佣关系，租赁房屋所居住的是旺众的员工，租金由旺众百货的出纳支付。合同及钥匙都是由旺众百货商场的财务人员进行保管。显然林宇辉是旺众百货商场的员工，林宇辉实施的租赁行为即代表旺众百货商场。一审判决适用法律正确。恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审审理中，上诉人赣州市旺众百货商场的出纳林娟出庭作证，陈述其是受林宇辉委托交纳房屋租金、代为保管租赁合同与房屋钥匙，所作证言内容与一审中陈述的内容基本一致。由于林娟目前的身份仍然是赣州市旺众百货商场的出纳，其与本案具有利害关系，对其证言的真实性本院不予采信。
二审审理中，被上诉人赵某某向法庭提交06年4月1日旺众百货商场经理黄某某与邹庆伟签订的《联营协议书》，协议约定旺众百货商场的设计、装修、施工都是由黄某某负责，证明林宇辉是旺众百货商场的工作人员。本院对该《联营协议书》的真实性、合法性和关联性予以认定。
二审确认一审判决查明的事实。
二审另查明：虽然与赵某某签订合同的是林宇辉，但实际承租该房屋的是上诉人赣州市旺众百货商场。认定该事实有以下几个方面的依据：1、赵某某的邻居罗宝华以及租赁房屋所在宿舍区的门卫刘某国的证词。该两名证人均证实以下内容：承租赵某某房屋的实际承租人是赣州市旺众百货商场。该商场租赁的还有同一小区X单元X室（即温宗顺的房屋）。在赵某某家里住宿的是赣州市旺众百货商场的男员工，在温宗顺家里住宿的是女员工，这些人一开始在所租赁的房屋内接受培训，两三个月后，有很多人上岗了，在赣州市旺众百货商场上班。另外，该两名证人还证实在租赁房屋内住宿的这些人，经常很晚回来住宿，门卫经常要为这些人开门。为了加强管理，不影响其他住户休息，后来制定了制度，晚上超过11点半回来的，门卫要收1元/次的服务费。门卫刘某国还证实：办理租赁手续的是旺众百货商场一位姓林的福建人，这位姓林的福建人与刘某国聊天时自我介绍是旺众百货商场负责后勤工作的，在这里住的是接受培训的员工，以后就正式上岗。这些员工搬走之后，姓林的还在X室住了很久。旺众百货商场福建来了客人，也经常在此住宿。2007年3、4月份，旺众百货商场安排了员工来搬东西，从赵某某家里拿走了四、五张单人床，来接的人力车还是旺众百货商场的。2、支付赵某某房屋租金的是旺众百货商场的出纳林娟，每次赵某某均向林娟出具了收条，有时是在旺众百货商场，有时是在出租房内。对于收条的内容，赵某某称是写明了收旺众百货商场的租金，而出纳林娟在法庭询问时称不清楚，其又不能提供证据反驳。3、2007年10月8日，章贡区人民法院进行证据保全时，在旺众百货商场财务处合同文件夹中提取到林宇辉与赵某某订立的租赁合同，在旺众百货商场当时的经理罗天昊处提取到赵某某X室房屋的钥匙。
本院认为：虽然与赵某某签订房屋承租合同的是林宇辉，但当时林宇辉是旺众百货商场负责装修的人员，承租房屋内住宿的也是旺众百货商场正在培训中的员工，该房屋的租金也是由旺众百货商场的出纳林娟支付，而且，在一审法院进行证据保全时，从旺众百货商场财务处合同文件夹中还提取到诉争房屋的租赁合同，在旺众百货商场当时的经理罗天昊处还提取到赵某某X室房屋的钥匙。综合以上证据，有理由相信该诉争房屋的实际承租人为赣州旺众百货商场。《租赁合同》中约定，在合同期未满前，任何一方欲提前终止本合同，需提前一个月书面通知对方。承租方从2007年1月开始没有交纳该房屋的租金，其虽然于2007年3、4月份从租赁房屋内搬出，但未提供证据证明其提前书面通知过赵某某，故从2007年1月开始至一审起诉前即2007年10月的租金和按照租赁合同应由承租方交纳的闭路电视费承租方应当承担。赣州旺众百货商场承担本案责任后，如其认为林宇辉与其之间另有合同关系，可根据双方之间存在的真实法律关系向林宇辉追偿。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人赣州旺众百货商场负担。
本判决为终审判决。
审判长袁海
代理审判员郑小兵
代理审判员黄某林
二○○八年八月十四日
书记员王佳
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