原告上海xx文化传播有限公司，住所地……。
法定代表人施x，总经理。
委托代理人王x，上海市xx律师事务所律师。
委托代理人徐x，上海市xx律师事务所律师。
被告周x，男，……。
委托代理人马x，上海xx律师事务所律师。
委托代理人李x，上海xx律师事务所律师。
原告上海xx文化传播有限公司诉被告周x房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年12月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2010年1月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人马x到庭参加诉讼，双方当事人一致同意本案延长一个月继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。
原告上海xx文化传播有限公司诉称，2006年11月22日，原、被告签订租赁合同，被告将其承租的龙华路x号房屋转租给原告使用，租期为2006年12月1日至2010年7月31日止，合同约定，违约方第一年应支付守约方50万元、第二年应支付30万元、第三年应支付20万元、第四年应支付10万元的违约金。合同签订后，原告对房屋进行装修后开展经营，并按时支付房租。2009年9月22日，原告突然收到该房屋业主上海旺x投资管理有限公司（下称旺x公司）的通告，称已通过司法途径解除其与被告就上述房屋的租赁合同，要求原告等次承租人与该公司协商解决后续事宜。后原告获知业主已于2009年4月经法院判决解除了与被告的租赁合同，原因是被告拖欠巨额租金。由于被告的违约行为，导致原告与被告的合同无法继续正常履行，原告只能另找他处经营。原告现起诉要求判令被告向原告支付违约金人民币20万元。
被告周x辩称，被告和旺x公司经法院判决解除涉案房屋的租赁合同，原、被告间的转租合同经旺x公司同意，旺x公司向法院表态不要求处理与实际使用人间的关系，也不要求收回房屋，被告和旺x公司合同解除不影响原、被告间合同继续履行。合同可以履行至期满。且原告发的要求解除合同函是11月份，违约金应按照第四年来算，10万元太高，要求调整。不同意原告的诉请。
经审理查明，2006年7月27日，旺x公司（甲方）与被告周x（乙方）签订《xx花园临街商业用房租赁合同》四份，约定甲方将本市X路xx号四间商铺租赁给乙方使用，租期10年，自交付之日起算。2006年11月22日，被告（甲方）与原告（乙方）签订租赁合同，甲方将龙华路xx号二楼X.615平方米租赁给乙方，租赁价格2元/平方米，每月23,377元，租赁期限自2006年12月1日起至2010年7月31日止，第二年起至2010年7月31日，租金涨幅10－30％；乙方使用上述房屋需另辟门面，占用X号、X号中间门面18平方米，租金为4元/平方米，每月2,160元；甲乙双方无论哪方违约、毁约的，第一年应支付对方50万元，第二年应支付对方30万元，第三年应支付对方20万元，第四年应支付对方10万元人民币的赔偿。2006年11月21日，旺x公司与被告签订《关于商铺装修事项之补充协议》，双方就对租赁房屋进行转租、装修、转让等事项进行约定。此后，旺x公司于2006年12月3日至10日期间按照被告要求对龙华路x号房屋内的楼梯通道进行改造施工。2007年1月起，因被告未向旺x公司支付租金，旺x公司多次催讨未果，于2009年1月向法院起诉要求解除双方签订的租赁合同，并要求被告支付租金、违约金等。法院于同年4月17日分别以（2009）徐民三（民）初字第X号、（2009）徐民三（民）初字第X号民事判决书判决旺x公司与周x就本市X路xx号房屋于2006年7月27日签订的《xx花园临街商业用房租赁合同》予以解除。判决后，周x不服提起上诉，后于同年7月撤回上诉。2009年9月22日，原告收到旺x公司《通告》，主要内容为：旺x公司已通过司法途径与被告解除龙华路xx号商铺的租赁合同；旺x公司正告各商户，即日起立即停止向周x支付房租，并希望各商户在2009年9月26日前与旺x公司协商处理以上房屋使用权的后续事宜；逾期未获协商，旺x公司将依法收回房屋等。
2009年11月13日，原告委托律师致函被告，表明鉴于被告的违约行为导致原、被告的租赁合同无法继续履行，通知被告立即解除原、被告于2006年11月22日就本市X路x号房屋签订的租赁合同，并要求被告接函后三天内按合同约定承担违约责任。上述函件以挂号信方式邮寄，被告收到后未作回应。
审理中，被告提供从徐汇区工商行政管理局档案室调取的原、被告的租赁合同备案文本及授权书各一份，租赁合同左下角盖有旺x公司合同专用章，并写有“同意”字样；授权书内容为：上海旺x投资管理有限公司授权周x，同意租赁给周x的商业用房（徐汇区X路xx号）转租给上海xx文化传播有限公司，特此授权，旺x公司盖公章。
上述旺x公司与周x的房屋租赁合同纠纷案件，2009年3月10日的庭审笔录中反映，旺x公司表示对于被告的转租行为有一家同意，其他三家知道但被告未来书面报告过。
以上事实除原、被告的一致陈述外，另有原告提供的租赁合同、通告、（2009）徐民三（民）初字第X号民事判决书、（2009）徐民三（民）初字第X号民事判决书、律师函，被告提供的工商局存档租赁合同、授权书等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，原、被告签订的转租合同系双方当事人真实意思表示，转租合同期限未超过原租赁合同期限，转租合同依法成立。虽然旺x公司发给被告的通告中表示被告转租未经其同意，不能生效，但从旺x公司与周x的房屋租赁合同纠纷案件庭审中旺x公司的表述以及被告从工商局调取的转租合同文本及授权书内容来看，可以推定旺x公司对于周x的转租自始即为明知，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，旺x公司未在规定的六个月期限内提出异议或行使撤销权，可推定为其同意转租，故原、被告的转租合同生效。
合同法规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现被告与旺x公司的租赁合同被法院判决解除，足以导致龙华路xx号房屋不能处于适租状态，无法实现租赁目的，故原告作为承租人要求解除转租合同，符合法律规定，转租合同于被告收到原告律师2009年11月13日函件之日解除。转租合同第八条约定了解除合同的违约责任，原告依据该条款向被告主张解除合同赔偿金20万元，根据有关法律的精神，违约金的基本性质为补偿性，违约金应与违约造成的损失大体相当。考虑到合同解除至期满时间不足一年、合同约定的月租金不足3万元等因素，本院认为订立合同时双方约定的第三年解除合同赔偿金20万元过分高于原告的损失，被告要求调整，本院予以调整后判处。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
被告周x于本判决生效后十日内支付原告上海xx文化传播有限公司违约金人民币100,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计2,150元，由被告周x负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员袁欣
书记员徐琛
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