上诉人(原审被告)重庆科德工贸有限责任公司，住所地重庆市南岸区X街科尔国际商务大厦18-X号。
法定代表人卢某某，总经理。
委托代理人周立太，重庆周立太律师事务所律师。
委托代理人李玥斌，重庆周立太律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国人民解放军重庆警备区，住所地重庆市渝中区X路X街X号。
法定代表人张某，司令员。
委托代理人吴新元，重庆警备区法律顾问处律师。
委托代理人吴波，重庆警备区法律顾问处律师。
上诉人重庆科德工贸有限责任公司（以下简称“科德公司”）因与被上诉人中国人民解放军重庆警备区（以下简称“重庆警备区”）租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2008）南法民初字第X号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
原审审理查明，2003年1月，中国人民解放军原x部队作为出租方，与作为承租方的科德公司签订[2003]房租字第X号《码头及空闲场地租赁合同》，约定部队将其所属的8030座落江边军用码头及空闲场地租与科德公司，科德公司用于水陆运输及蔬菜种植；被告负责修建码头硬化水泥路，用青条石砌筑护墙，完善所建道路及相关设施，产权归原告所有，合同期内经营权属被告；租赁期限从2003年2月1日起至2008年1月28日止；2003年租金为x元，2004年至2005年，年租金为x元，2006年租金为x元，2007年租金为x元；被告必须遵守部队有关规定，做到合法经营，不得从事违法违规活动，不得另修其它房屋，不得擅自转租给第三方；本合同约定期内，任何一方如有违约行为，另一方有权提前解除合同，所造成的一切损失概由违约方承担。合同签订后，科德公司即组织人员进场修建码头公路及堡坎。2003年6月，科德公司向原x部队递交《申请》，认为双方签订场地租赁合同后，已投资70余万元，现计划自筹资金整治规范租赁范围内的荒坡，修建配套房屋，安装必需的机械设施设备，考虑到投资周期较短，被告请求部队将原租赁期限顺延至2010年12月30日，其他事项及条件仍按原合同执行。2004年1月，原x部队在科德公司递交的上述《申请》中签署“同意”并加盖公章。2005年7月，科德公司取得重庆市交通委员会颁发的《港口经营许可证》，港口经营场所为千金岩码头，在港区内从事货物装卸。2005年10月，科德公司将其承租的经整治的部分土地转租给重庆市金之杰燃料有限公司，由金之杰公司在该土地上修建房屋用于堆放液化石油气瓶、氧气瓶等。2005年底，科德公司将其承租的部分土地转租给李志禄，用于其废旧物品回收经营。2006年，科德公司将其在诉争土地上修建的房屋租与个体工商户卢某福，作为其经营的“香遍江鱼府”营业用房。2007年7月，科德公司将其承租的部分土地转租给桂登强，用于其汽车维修经营。2007年8月，科德公司将其承租的部分土地转租给伍思华，用于其废旧物品回收经营。2007年6月，根据上级命令原x部队被撤销，该部队所属的诉争土地整体移交给原告重庆警备区。2008年5月，原告取得该土地房地权属证书。2008年2月，重庆市交通委员会发出渝交委港航[2008]X号文件《关于重庆科德工贸有限责任公司千金岩码头港口经营许可证注销的通知》。该文件载明，注销科德公司于2005年申办的千金岩码头《港口经营许可证》。被告至今仍在该码头从事港口货物装卸。2008年8月，重庆市水利局向科德公司发出《行政许可告知书》，对被告提出的采砂申请暂时不作出许可或不许可的决定。2008年8月26日，重庆警备区以科德公司在合同履行中存在诸多违约行为为由起诉要求解除双方签订的《码头及空闲地租赁合同》以及《补充合同（申请）》，清空并搬离千金岩码头租赁场地。
原审法院判决认为：原x部队与科德公司签订的《码头及空闲地租赁合同》及《补充合同（申请）》合法有效。根据合同法规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。被告将其承租的诉争土地出租给“金之杰公司”、“香遍江鱼府”等单位或个人使用，被告认为其以上行为均已征得出租人同意，其举示的证据属证人证言，证人未出庭作证，未接受当事人质证和法庭询问，且无其他证据相印证，系孤证。同时该证人不是其所在单位法定代表人，不能对外代表其单位的意志。被告举示的证据不足以证实其转租行为已征得出租人同意，被告应承担该部分事实举证不能的法律后果。遂判决：一、解除原告中国人民解放军重庆警备区与被告重庆科德工贸有限责任公司分别于2003年1月和2004年1月签订的《码头及空闲地租赁合同》和《补充合同（申请）》；二、被告重庆科德工贸有限责任公司于本判决生效之日起三日内腾空并搬离位于重庆市南岸区千金岩码头的租赁场地。案件受理费80元，由重庆科德工贸有限责任公司负担。宣判后，原审被告科德公司不服，向本院提出上诉。
上诉人科德公司上诉称：请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：1、本案一审法院认定部分事实不清，请二审法院重新予以认定。上诉人虽然有转租行为，但是均是以口头方式取得了当时的出租方中国人民解放军原x部队同意，并有相关人员的证言为证。且被上诉人也知悉上诉人的转租行为，但并未提出异议，因此，不应当认定上诉人的转租行为是擅自转租。2、原审判决适用法律错误。原审法院未采信证人证言，其理由是该证言未经证人出庭作证，系孤证。由于该证人是部队的特殊岗位不便离开，根据相关法律规定证人有困难不能出庭的情况，可以提交书面证言，原审未采信证人证言属适用法律不当。综上，上诉人认为《码头及空闲场地租赁合同》及相关补充协议合法有效，且上诉人没有擅自转租的违约行为，被上诉人无权解除合同，该合同应当继续履行。
被上诉人重庆警备区答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由如下：1、一审法院认定上诉人擅自转租的事实清楚。上诉人对其承租的土地转租他人的事实予以认可。由于出租人没有对上诉人有任何同意其转租的授权，相反合同明确约定“不得转租”。上诉人主张转租行为取得了出租人同意，在一审审理中仅出具一份证人证言予以证实，由于该证据不仅形式上有瑕疵，而且内容也不真实，不足以证明其转租取得出租人同意。2、原审法院适用法律正确。因上诉人擅自转租已构成违约行为，被上诉人即享有解除合同的权利。
本案在二审审理中，双方均未提供新证据。二审审理中查明，科德公司在一审审理中提供的证人证言是2008年9月27日形成的调查笔录一份，该调查笔录仅有被调查人陈某某的签字，审理中该证人未出庭作证。二审审理中查明的其他事实与原审已查明事实一致，本院予以确认。二审审理中上诉人科德公司坚持认为其承租行为已通过出租人同意，并非擅自转租，不存在违约行为，被上诉人依法不享有解除合同的权利，重庆警备区对此不予认可，双方协商未果。
本院认为：二审审理中双方争议焦点是科德公司是否存在违约行为，重庆警备区是否享有解除合同的权利。对此本院作如下评述：
首先，中国人民解放军原x部队与科德公司签订的《码头及空闲地租赁合同》及《补充合同（申请）》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，依法有效。双方当事人应严格按照合同约定履行。该合同明确约定科德公司承租的x部队所属的军用码头及空闲场地是由承租方即科德公司用于水陆运输及蔬菜种植，在合同履行中承租方科德公司不得擅自转租，任何一方在合同约定期限内如有违约，另一方有权提前解除合同。由于科德公司在履行合同过程中并未按照合同约定的内容予以履行，而是将其承租的租赁物转租他人用于废旧物品的回收、液化石油气瓶的存放、经营饮食等，超出合同约定的使用范围，且科德公司的转租行为又未经出租人x部队的同意，属擅自转租，科德公司的以上行为已构成违约，按照合同约定，x部队享有解除合同的权利。由于x部队已被撤销，诉争土地权属已转移至重庆警备区，x部队享有的权利依法应当由重庆警备区承接。因此重庆警备区基于科德公司在本案租赁合同中的违约行为享有解除合同的权利，其要求解除合同以及科德公司搬离本案诉争的租赁场所的请求于法有据，本院予以支持。其次，上诉人科德公司在二审审理中提出科德公司的转租行为是经过出租方同意，并非擅自转租，其行为不构成违约，被上诉人不享有解除合同的权利，并以一审审理中举示的证人陈某某的证言证实其转租行经过了出租人同意。由于该调查笔录的性质属证人证言，根据法律规定凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证，证人确有困难不能出庭的，经人民法院许可，可以提交书面证言。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款第（五）项规定，无正当理由未出庭作证的证人证言，不能单独作为认定案件事实的依据。而本案科德公司举示的调查笔录，因证人陈某某并未出庭作证，科德公司又未举证证明证人不能出庭作证系有正当理由，加之科德公司又无其他证据相印证，科德公司不能仅以该调查笔录来证实其转租行为已经过出租方的同意。原审认定科德公司在未经出租人同意的情况下将其承租的土地转租他人的事实成立并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人科德公司的上诉请求依法不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由重庆科德工贸有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长王险峰
审判员江信红
代理审判员叶欢
二00九年二月十八日
书记员汪茜
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