上诉人（原审被告）：邹某某，女，lX年X月X日生，汉族，住（略）—3，身份证号码x。
委托代理人：石志强，重庆歌乐律师事务所律师。
委托代理人：程洪伟，重庆歌乐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆英之杰医疗器械有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺科园一路X号附l3-X号，组织机构代码x—1。
法定代表人：李某某，职务经理。
委托代理人：王定能，重庆原野律师事务所律师。
委托代理人：凌忠实，重庆原野律师事务所律师。
邹某某因房屋租赁纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2008）九法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院认为，重庆英之杰医疗器械有限公司与邹某某签订的房屋租赁合同是双方在平等、自愿基础上签订，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方均应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。双方约定租赁期限从2007年9月1日开始。重庆英之杰医疗器械有限公司在租赁期开始前的2007年8月13日，以邹某某装修停工等为由，提出解除房屋租赁合同。重庆英之杰医疗器械有限公司的这一行为并没有充分的合同依据，亦未能证明当时有符合法定解除合同条件的事由出现，其行为属不当行使合同权利。但鉴于讼争房屋一直未交付重庆英之杰医疗器械有限公司使用，审理中双方均要求解除合同，合同可予以解除。因解除合同是基于重庆英之杰医疗器械有限公司事由，根据双方合同约定，重庆英之杰医疗器械有限公司应向邹某某支付相当于二个月租金的违约金x元。邹某某所收取的x元房租款，在扣除x元后，其余x元应返还给重庆英之杰医疗器械有限公司。重庆英之杰医疗器械有限公司要求被告支付资金占用利息没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、自2008年2月26日起解除原告重庆英之杰医疗器械有限公司与被告邹某某签订的房屋租赁合同；二、被告邹某某于本判决生效之日起三十日内返还原告重庆英之杰医疗器械有限公司房租x元；三、驳回原告重庆英之杰医疗器械有限公司的其他诉讼请求。案件受理费575元，由原告重庆英之杰医疗器械有限公司负担275元，被告邹某某负担300元。
宣判后，邹某某不服，提起上诉，请求撤销原判，改判其无需向重庆英之杰医疗器械有限公司退还x元房租，本案诉讼费由重庆英之杰医疗器械有限公司承担。具体理由如下：合同约定先付房租再交付房屋，如需解除合同应书面通知出租方，现重庆英之杰医疗器械有限公司并未书面通知，邹某某在房屋装修好后已通知对方来接房，但重庆英之杰医疗器械有限公司未来接房，空置该房是重庆英之杰医疗器械有限公司的责任，邹某某不应退x元房租给重庆英之杰医疗器械有限公司。
经二审审理查明，2007年6月26日，重庆英之杰医疗器械有限公司与邹某某签订房屋租赁合同，约定：1、邹某某将重庆市九龙坡区X路X号X层6、X号建筑面积155．71平方米房屋出租给重庆英之杰医疗器械有限公司，邹某某应在合同签订后三日内对该房屋做如下改善：以房屋设计图为准，装修房屋的费用由邹某某承担。2、租赁期限自2007年9月1日至2012年8月31日止，租赁费为5000元／月，全年租金x元。重庆英之杰医疗器械有限公司用现金或转账支票形式以3个月为单位向邹某某支付房租，先付房租后使用房屋。3、如因重庆英之杰医疗器械有限公司原因，需提前终止合同时，应书面通知邹某某并支付相当于2个月租金的违约金。2007年6月28日，邹某某收到重庆英之杰医疗器械有限公司支付的2007年9月1日至2008年2月28日房租款x元。2007年8月7日，申基·会展国际物管处以邹某某装修工程违反装修管理规定为由，要求停工整改。2007年8月13日，重庆英之杰医疗器械有限公司向邹某某户口所在地以及高新区X路X号20-2以特快专递形式邮寄《关于解除房屋租赁合同的通知》，以邹某某装修停工，已装修部分未按设计图进行装修，重庆英之杰医疗器械有限公司设备不能如期进场安装调试，严重影响重庆英之杰医疗器械有限公司因经营场所变更等相关证照、手续的正常办理为由，提出解除与邹某某的租赁合同，并要求退还x元，该邮件详情单上除记载有邹某某姓名外，还载明邮件内容为“关于解除房屋租赁合同的通知”以及邹某某的移动电话号码。在投递员与邹某某电话联系后，因邹某某拒收，该两份特快专递被邮局于2007年8月14日退回。后讼争房屋一直未交付重庆英之杰医疗器械有限公司使用，并空置至2008年8月。
上述事实，有经庭审质证的房屋租赁合同，招商银行进账单，收条，装修整改通知书，国内特快专递邮件详情单，退件批条、当事人陈述等证据证实，足以认定。
本院认为，邹某某与重庆英之杰医疗器械有限公司签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定，如因重庆英之杰医疗器械有限公司原因，需提前终止合同时，应书面通知邹某某并支付相当于2个月租金的违约金。2007年8月13日，重庆英之杰医疗器械有限公司以特快专递的方式，将解除合同的书面通知发往邹某某处，邮递员将该特快专递送达并电话通知了邹某某，邹某某表示拒收，可视为该书面通知已经送达，该合同于送达之日解除。因解除合同系重庆英之杰医疗器械有限公司的原因，重庆英之杰医疗器械有限公司应按合同约定支付相当于2个月租金的违约金，即x元。现重庆英之杰医疗器械有限公司已预付了x元租金给邹某某，在合同解除后，邹某某应将该租金返还给重庆英之杰医疗器械有限公司，在返还的同时邹某某可将x元违约金扣除，只需返还重庆英之杰医疗器械有限公司x元。关于邹某某提出无需返还x元租金给重庆英之杰医疗器械有限公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市九龙坡区人民法院（2008）九法民初字第X号民事判决的第二、三项，即被告邹某某于本判决生效之日起三十日内返还原告重庆英之杰医疗器械有限公司房租x元；驳回原告重庆英之杰医疗器械有限公司的其他诉讼请求。
二、变更重庆市九龙坡区人民法院（2008）九法民初字第X号民事判决第一项为“解除原告重庆英之杰医疗器械有限公司与被告邹某某签订的房屋租赁合同”。
本案二审案件受理费575元，由上诉人邹某某承担。
本判决为终审判决。
审判长严永鸿
代理审判员聂毅
代理审判员蒋科
二00九年二月十七日
书记员岳林
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